房屋出賣人不及時滌除抵押，買受人可要求繼續履行。
根據《擔保法司法解釋》第六十七條規定，抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。
受讓人清償債務後可以向抵押人追償。
如果抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。
對於違約、不配合滌除抵押權的被告來說，原告可以經抵押雙方同意，代為清償，從而消滅抵押權，此時原告保有向被告追償的權利。
因此，面對房屋出售人不及時滌除抵押權的情況，買受人可以請求法院繼續履行，並要求其承擔違約責任。
2018年12月2日，蔡某與黃某簽訂《房地產買賣居間協議》，約定由黃某受讓蔡某自有的坐落於上海市閔行區房屋。協議簽署後，黃某向蔡某支付定金5萬元。
協議簽訂時，蔡某、黃某均知曉涉案房屋上存在抵押權人分別為李某2、張某的兩個抵押登記。
2018年12月11日，蔡某與黃某簽訂《上海市房地產買賣合同》，合同第六條約定在2019年5月15日之前，雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。
該合同附件三中約定付款協議：
1、首期房價款：黃某已在甲、乙雙方簽訂該合同前通過居間方轉付蔡某定金5萬元整，在簽署本買賣合同後，轉為部分首期房價款；黃某應於簽訂該合同並申請辦理公證手續（若有）後於蔡某償還貸款當日且不晚於2019年1月20日內直接支付蔡某部分首期房價款計135萬元。
黃某直接向蔡某支付該筆款項，蔡某應將該款項專項用於償還抵押權人（如銀行等）的借款餘額（若有不足，蔡某自行補足）。
2、第二期房價款：黃某通過如下方式支付第二期房價款計135萬元。申請貸款：黃某應於簽訂該合同後向貸款銀行等申請貸款，簽訂相關合同或協議，辦理相關手續，蔡某應積極配合黃某申請貸款手續及提供所需材料。
3、交易過戶：甲乙雙方應於貸款審核通過（若有）、抵押登記（若有）註銷後（不得晚於該合同第六條約定的時間）內赴該房地產所在區房地產交易中心申請產權過戶及抵押登記（若有）。
4、交房時間及尾款：黃某應支付蔡某尾款5萬元整。交易中心出具以黃某為權利人的房地產權證、且蔡某已收到除尾款外的其他款項後5日內，雙方對該房地產進行驗看、清點，確認無誤後，由蔡某交付給黃某，雙方簽署《房屋交接書》，並由黃某直接支付蔡某全額尾款，相關費用的結算日期以交接之日為準。
2019年1月20日，黃某向蔡某支付房款135萬元。至此，黃某共計向蔡某支付房款140萬元。
2019年2月1日，蔡某向黃某退還50%首付款70萬元。
2019年3月23日，蔡某與黃某簽訂《補充協議》，載明蔡某未按照《上海市房地產買賣合同》約定完成滌除抵押事宜，已構成事實違約；黃某表示仍願意購買該房屋，並要求繼續履行甲乙雙方所簽署的買賣合同，鑑於此，經甲乙雙方友好協商因由蔡某違約而約定的相應彌補措施如下：
蔡某自行籌集款項，於2019年3月27日前償清抵押權人為張某的抵押債務，並至房地產交易中心處理撤銷抵押事宜；
蔡某應於本協議簽訂後向人民法院提起訴訟或採取其他措施滌除抵押權人為李某2的抵押權，蔡某完成滌除上述抵押權的期限為2019年7月30日前，且雙方約定於2019年3月25日前往居間方協助將房屋交付給黃某，同時辦理相關交房手續及水電煤等更改為黃某姓名。
若蔡某未能在協議約定的時間內處理上述事宜，視為蔡某再次違約，蔡某應於違約事項發生之當日退還黃某已付房價款70萬元，並向黃某支付違約金56萬元；若蔡某滌除抵押權後延期履行過戶手續，每超過一日，蔡某應按房屋成交價的0.05%支付滯納金。
2019年3月26日，黃某向蔡某匯款70萬元。故蔡某收到黃某支付的實際房款為140萬元。
另查明，2019年3月，蔡某就其與抵押權人李某2抵押合同糾紛一案向上海市靜安區人民法院起訴，2019年5月24日，蔡某向該法院申請撤回對李某2的起訴。
再查明，黃某起訴蔡某的房屋買賣合同糾紛一案，法院於2019年8月1日立案，該案訴訟期間，蔡某以解除其與黃某簽訂的《上海市房地產買賣合同》為由提出反訴，法院經合併審理後於2019年8月27日作出（2019）滬0112民初22105號民事判決書，判決：
一、確認黃某與蔡某於2018年12月11日簽訂的《上海市房地產買賣合同》繼續履行；
二、蔡某於判決生效之日起十日內負責滌除上海市閔行區房屋抵押權；
三、蔡某於其履行上海市閔行區房屋抵押權滌除之日起十日內，協助黃某辦理上海市閔行區房屋的產權過戶至黃某名下的手續；
四、黃某於蔡某履行第二項判決主文所確定的義務之日起十日內向蔡某支付剩餘購房款195萬元；
五、蔡某於判決生效之日起十日內將上海市閔行區房屋交付給黃某；
六、蔡某於判決生效之日起十日內支付黃某自2019年8月5日起至上述房屋實際過戶日止按每日700元計算的違約金；
七、駁回蔡某的反訴請求。
閱讀更多 山東鄭律師 的文章
