筆者時常接到諮詢：開發商出售商品房過程中存在一房二賣、虛假廣告、五證不齊就對外出售、房屋交付後與合同約定不符等行為，購房者能否依據《消費者權益保護法》的規定主張三倍懲罰性賠償？
相關法律規定：
《中華人民共和國消費者權益保護法》（2013修訂）第五十五條：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍；增加賠償的金額不足五百元的，為五百元。法律另有規定的，依照其規定。
經營者明知商品或者服務存在缺陷，仍然向消費者提供，造成消費者或者其他受害人死亡或者健康嚴重損害的，受害人有權要求經營者依照本法第四十九條、第五十一條等法律規定賠償損失，並有權要求所受損失二倍以下的懲罰性賠償”。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第八條：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人”。
第九條：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”。
一、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》與《消費者權益保護法》的關係
（一）兩者的聯繫：《商品房買賣合同司法解釋》中第8條與第9條的懲罰性賠償責任，主要是依據1994年版《消費者權益保護法》第49條的規定製定的，均規定了消費者可主張增加價款一倍的賠償責任。
（二）兩者的區別：
1、適用範圍不同。《消費者權益保護法》第55條規定的懲罰性賠償責任適用範圍比較寬，只要經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，都可以適用懲罰性賠償，而《商品房買賣合同司法解釋》規定的懲罰性賠償責任、僅適用於商品房買賣行為，並且適用的情形也有嚴格的限定。
2、適用條件不同。《消費者權益保護法》第55條規定的懲罰性賠償責任適用的條件是經營者提供給消費者的商品或者服務有欺詐行為，也就是說，消費者已經取得了商品或者得到了服務。而《商品房買賣合同司法解釋》規定的懲罰性賠償責任適用的條件是，出賣人在訂立商品房買賣合同時或者在商品房買賣合同履行過程中嚴重違反誠實信用原則，欺詐或者惡意違約，致使買受人無法得到房屋，也就是說《商品房買賣合同司法解釋》中的懲罰性賠償責任並不以買受人是否為消費者，是否已取得商品房為條件。
3、賠償數額的確定標準不同。《消費者權益保護法》第55條規定的懲罰性賠償數額是“消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍”，即以購買商品的價款或者服務費用為標準的“退一賠三”。而《商品房買賣合同司法解釋》規定的懲罰性賠償數額為不超過買受人已付購房款的一倍，即人民法院可根據當事人的過錯程度等具體情況，在買受人已付購房款的一倍之內確定賠償數額，最高賠償數額為買受人已付購房款的一倍。
二、2013年《消費者權益保護法》修訂
《立法法》第83條規定：“同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定”。原1994年版《消費者權益保護法》中關於欺詐行為的第49條“雙倍罰則”被《消費者權益保護法》第55條“三倍罰則”取代。
自此，《消費者權益保護法》與《商品房買賣合同司法解釋》中關於欺詐的懲罰性賠償原則，產生了更為巨大的差異。
三、關於“三倍賠償”是否適用於商品房買賣的兩種觀點
（一）《消費者權益保護法》不能適用於商品房買賣。
理由有三：
一是《消費者權益保護法》制定時，針對的是普通商品市場存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用範圍不包括商品房。
二是商品房作為不動產與作為動產的普通商品有差異，商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項真實情況或捏造了某項虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質量問題通過瑕疵擔保責任制度可以得到妥善的顯失平衡。
三是商品房價值大，適用《消費者權益保護法》中的多倍賠償責任，加重了經營者負擔，不利於公平交易。
（二）《消費者權益保護法》可以適用於商品房買賣。
理由有二：
一是《消費者權益保護法》第二條明確規定：“消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護；本法未作規定的，受其他有關法律、法規保護”。
生活消費是指人們為滿足個人生活需要而消費各種物質資料、精神產品，是人們生存和發展的必要條件。它首先包括吃飯、穿衣、住房以及使用日用品和交通工具等消費活動。故若消費者以生活消費之目的購買商品房，則該商品房應是本法所稱的商品。
二是《消費者權益保護法》對於商品房並無明文規定加以排除適用，商品房可以適用《消費者權益保護法》的相關規定。
四、關於“三倍賠償”是否適用於商品房買賣的司法裁判觀點
（一）屬於《商品房買賣司法解釋》明確規定的“先賣後抵、一房二賣，隱瞞未取得商品房預售許可證明或提供虛假商品房預售許可證明、隱瞞房屋已抵押、已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”這五種情形的，統一適用《商品房買賣合同司法解釋》第8條第9條，可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
（二）非上述五種情形的商品房買賣欺詐行為，根據筆者檢索到的裁判文書，法院指出房屋不屬於產品質量法的調整範圍，系屬不動產，不適用《消費者權益保護法》，買受人主張“三倍賠償”沒有法律依據。
筆者檢索到的案例均未發現明確支持商品房買賣適用《消費者權益保護法》“三倍賠償”的案例，因此，筆者認為目前在司法實踐中，商品房買賣主張適用《消費者權益保護法》“三倍賠償”，難以獲得支持。
陝西韜達律師事務所
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