用户2737442111671
自古有“”一铺养三代的”说法，中国人热衷于房产投资，商铺投资，很多人手里有钱了，就会投资商铺，设置按揭贷款去投资，后期自己收入跟不上，还贷压力山大，生活质量严重下降，甚至投资的商铺，由于位置欠佳，出租困难，出手没有下家，实实在在套在了手里。
商铺投资，一定要注意地段，地段，地段为王，尽量是投资一楼，临街独立铺位，对于分割商铺，尤其是二三楼商铺，更要慎重考虑。
这些年由于电商的兴起，年轻人更热衷于网上购物，很多商场生意大不如前，生意一天天难做，2020又恰逢病毒疫情，做生意的更是雪上加霜。
分割商铺，由于产权分割困难，如果商场位置好，尚能出手或者出租，如果商场商业氛围不行，人流不足，你估计很难出租，更别说出手买点。假如有一天，你想抵押给银行，贷款出来做别的投资，你会发现，银行最喜不喜欢这种资产，分割商铺属于垃圾固定资产，由于是分割商铺，分割产权很难抵押，拍卖等，无法出手，彻底变成一铺毁一代了。
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以下仅代表个人看法，不喜勿喷！
商场的分割商铺就是一个大坑，我很多朋友前几年都投资了商铺，然后发现钱出了，商铺也买好了，并且顺利的租出去了，前期嘛，租金肯定不会很高，但是投资商铺不就是看好以后的前景吗？
但是事实却是，各地商场片地开花！
没过两年，很多偌大的商场惨不忍睹，空荡荡的一片，不要租金都没有人愿意接手，没有人流，商家没有生意，商铺就只能等着蒙尘。
千万不要投资分割商铺，除非这是一个城市的中心，是一个城市的重点繁华区域，当然，一般这样的地段你是没有机会投资的！
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分割商铺强烈建议不要投资，本人经手销售过一个分割产权商铺。二线城市专业市场。销售的时候都会跟你签两份协议，一份销售协议，一份返租协议，返租年限在6-15年不等，每年返你租金，一般协议返租年限内都能把你的购铺资金返完。这样签的目的第一让你放心购买，给你一种不会亏本的假象，第二就是集中经营权，不会让你有经营权，便于商场的统一招商经营。如果一旦买了这种商铺，经营结果一般都不太好，我销售那商场两年就经营不善倒闭了，开发商破产清算了，至于返租就更别奢望了。所以千万不要买分割产权的商铺。要买就买临街独立商铺，虽说价格高点，但是投资回报还是有保障的。
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需慎重考虑！
单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这就造成部分商业项目公摊过高（甚至达到50%）
从设计也看出分割的不规则，而且进深与开间支比大于4:1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。
当然优点也有的:空间的科学利用，人性化的考虑，符合业主经营使用的要求。
实际情况需根据项目位置客流商场布局等方面综合考虑，
希望以上对你有所帮助，祝你好运！
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在房地产投资中，商铺曾备受青睐，那句耳熟能详的“一铺养三代”就是最好的证明。那些年，一个新楼盘最不愁卖的就是商铺，事实也证明当初买商铺的都获得了高额回报，资产翻番。
然而，现在实体店的不景气，使得租商铺来开店的人越来越少。投资商铺的人，不管是出租还是自用，也随之减少，那么商铺还有投资价值吗？如果要投资的话，该选择什么样的商铺？
首先，你该清楚我国商铺市场发展的现状如何。
一、商铺发展现状
1、电商的强大冲击，线上线下开始融合
随着互联网技术的发展和兴起，电商蓬勃发展。消费者也渐渐习惯了网上购物这种形式，足不出户，省时省力，只要动动手指，就坐等商品送货到家。这对传统线下实体店铺是不小的冲击。在线下开店需要实体的店面才能运营，而店铺的租金往往非常高。要想选择一个好地段，没有强大的资金支持是绝对不可能的，地段差一些的生意又不会太好。网店则没有这一支出，东西便宜，对线下店铺又是一大打击。
但是电商并不能满足所有的商业需求，一些固有消费形式，例如社区商业和综合型、体验型消费形式，例如大型购物中心并没有受到实质性影响。传统大型商超开起了自己的线上店，如银泰集团旗下的银泰网和王府井百货旗下的王府井网上商城、王府井百货天猫旗舰店。而电商巨头则纷纷布局线下，如阿里的盒马鲜生、京东的京东便利店都将目光投向全国。
2、经营者更注重开发体验式消费
新时代需要新商业，过去的传统百货型商业地产已经不能满足人民的消费需求，很多购物中心的零售占比下降，而体验式消费项目占比提高。许多传统百货正寻求向现代百货转型的发展之道，经营者尤其开始注重体验式消费的开发。在人气较旺地段，购物中心零售、餐饮、娱乐的业态组合比例一般为5:3:2，西单大悦城就是遵循这种业态组合的典型项目。
而以体验式消费见长的最典型成功案例便是万达广场。2011年，大连万达集团董事长王健林在“中国创新消费热点”高端论坛上提到，要求体验式消费在万达商业项目中占50%以上。2017年，在名为《实体商业的新战法》的主题演讲中，王健林提到：“原则上新开店和调整后的老店要求体验消费的业态占比不低于60%，争取三四年的时间使体验消费占比达到70%，而且由于体验消费增多，这个商业中心的黏性和不可替代性才有价值。”
了解了商铺的现状，也许你会问了，商铺到底值不值得投资？该怎么选？下面，让我们一起去了解下商铺都有哪些类型，各自的特点是什么。
二、商铺的分类及投资建议
商铺类型按开发形式一般分为商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、住宅底层商铺、百货商场&购物中心商铺，商务楼&写字楼商铺、交通设施商铺等七大类。
1、商业街商铺
商业街商铺是指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况。
分析：只要商业街能形成较高的人气，就能吸引大量的消费群体，同时培养消费者的消费习惯，而处在整个商业街内的商铺生意都不会差，投资者大多能回报丰厚。当然，运营不好的商业街，投资者、租户单凭一己之力也很难扭转局面。
2、市场类商铺
这里我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售经营的商业楼宇，大多是多层建筑，里面的铺位即我们所说的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，如：电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
分析：市场类商铺更多售卖的是同类型商品及其衍生品，因此消费者想要购买特定商品的时候很多时候回选择相应的市场，货比三家、集中挑选。与之而来的，是随着生活水平的提高，消费者对消费品质的需求也不断提高，很多个性化需求也随之诞生。在一个市场里做精做专，才能赢得消费者青睐。
3、社区商铺
社区商铺是指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
分析：社区商铺主要分为零售型和服务型商铺，因为与人们的生活关系密切，大多数投资少，较灵活，易出租、转让。是投资者比较青睐的商铺类型。
4、住宅底层商铺
住宅底层商铺是指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及地上1，2层，或其中部分楼层）的商用铺位。鉴于住宅底层商铺上面的建筑将会带来稳定的客户流，投资风险相对较小，住宅底层商铺已成为目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式。
分析：住宅底层商铺作为住宅的一部分，可以说有着天然的优势，那就是有着一定数量的消费群体，很多人购买日常所需更多地还是会遵循就近原则，主要是方便。所以只要选择的业态符合社区需求，那么住宅底商也会经营得不错，有一定的升值空间。
5、百货商场&购物中心商铺
百货商场&购物中心商铺是指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对商铺的经营状况影响直接而深远。目前国内有很多正在运营的项目，投资者关注程度较高。
分析：此类商铺体量大，业态齐全，同时有周边的住宅居民消费群体作为保障，其他有消费能力的人群也可能慕名而来。和商业街运营类似，商场整体的运营情况对其中商铺的影响较大，区位、交通等都需要综合考量。
6、商务楼&写字楼商铺
商务楼&写字楼商铺是指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间，这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
分析：这类商铺的定位基本上要高于其他类型的商铺，通常为中高档消费，国际品牌占比较大。
7、交通设施商铺
交通设施商铺是指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
分析：交通设施商铺服务于乘客，满足乘客的基本消费需求，如快餐、便利店、书店等，投资回报率如何大多是要看所在地的经济情况。
商铺的选择，要结合其类型与地理位置、发展前景综合考虑，否则用三代人的钱袋子去买一个商铺，那就真的是变“一铺养三代”为“一铺坑三代”了。
赚钱秘技
这种被分割过的商铺坚决不能投资！原因如下：这种商铺是在一个面积较大的平层商铺里分割出来的小铺位，主要目的是商家为了好卖而降低商铺的总价，所以才会把面积划小，但后期商家为了经营的需求会整体合并出租，所以这样的商铺没有独立性，租金的高低完全依赖于整个商场或者商铺的运营商，所以后期分险很大，坚决不能投资。
地产大侠
大部分商场分割的商铺不值得投资。
因为商铺的价值就在于拥有直接面对人流的位置，而商场里分割的商铺并不拥有直接面对路上人流的位置。而只是拥有经过商场N次分流以后的位置，那么价值是完全不能与拥有独立门面的商铺相提并论的。
一个商场分割的商铺都是成百上千个，分流客人是非常少的。一旦整个商场客人枯竭，自己买的商铺也就死水一潭了。
而且经营项目会被整个商场给限制，在生意不好时根本无法通过改变经营项目来自救，只能祈求整个商场起死回生。
咖啡股迷
单纯从投资角度来说，现在不适合投资商铺，尤其商场的分割商铺，对商城的品牌选择尤其重要，商场经营者的经营能力也是一个很大变数。其次，变现能力较差。
关而宝车10years
不适合。一是没有产权证，二是网上线上的流量正在蚕食线下的客户。
五道口算命先生张雪峰
一个蛋糕，一个人吃，会怎样，两个吃，更多的人吃，会有什么样的后果，不说你也知道结果了对？一个商场，人流量就那么多，分割商铺就是分流。
