星诡

买了套二手老房子，房本上的日期与中介介绍的不一致，其实这也不奇怪。

房屋产权证（不动产权证）上的日期是房屋办理登记时候的日期，而中介介绍的一般是房子的交房日期，或者初始办证日期。常说的是哪一年的房子指的就是这个日期。老房子如果已经转过手，那么，房证的日期就是换证的日期，肯定和竣工（初始办证）日期不一致。很多时候，房屋的交房日期与初始办证日期也不一致。所以，主要是看一下这个日期的差异是否会影响“满二满五”的计算时间，如果时间差刚好影响了这个条件，那就涉及到增值税和个税的缴纳问题。由于按照二手房交易潜规则，所有税费一般均由买房人承担。所以，如果涉及到税的问题，题主可以和中介沟通，看能否由他们承担多出的税款，也可以要求退房。如果日期差异不影响税款，那就无所谓，可以不予理会。

小猪房论

你好，专业的问题让专业的我回答吧！

针对您的问题：买了一套市区里的老房子，签过了二手房合同，交过了定金，但是后来发现房本的日期不对，怎么办？

首先回答你的问题，你提问说你购买了一套二手把房屋，但发现房本的登记日期和中介所说的登记日期不一致对吗？如果出现以上情况，我给的建议如下，你可以参考下！

第一种建议：房地产中介跟你介绍房屋的竣工日期时候，应该是符合你心里预期，但你看到房产证登记日期跟中介介绍有出入时候，中介有没有跟你告知你，一切以房地产证登记为准类似的承诺或者合同上面说明？如果没有，房地产中介在履行服务承诺上没有履行己方应尽的责任。属于单方面的过失，可以跟房地产中介商讨赔偿一定比例的费用或者在收取中介服务费上进行折扣兑换赔偿。

第二种建议：若中介在合同上已经标明一切房屋事项以房地产列明事项为准，包括房屋面积，登记日期等等。而作为买家的你因为房地产中介在介绍房屋竣工日期时候没有明确说明以房产证登记为准的话，也属于房地产中介的工作失误，导致你没有清楚明白该房屋的房地产信息详细事项，属于小型事故，一般只能在中介服务费上进行折扣赔偿。

房产证信息普及知识：这里我郑重说明一下，房地产的登记日期不代表房屋或者楼盘竣工日期，房屋竣工日期有些旧型的房产证红本上还是可以看出，一些更久的房产证不能看出的。要想知道房屋准确竣工日期只能去住建局或者行政房产窗口查册查询，一般现在房产中介只会以经验告诉你大概年份竣工的，其实房产证登记日期和竣工日期不会影响你使用的，只要确保你能顺利从银行按揭就可以的了。别太纠结时间上的差异。还有现在房产证改叫不动产权证了

希望这回答能给到你一些看法，需要了解更多房地产知识或需要我解答房地产领域的疑问，可以点击关注我私聊咨询！

壹更壹新

你好，我在房产交易一线从业多年，根据你介绍的情况我来说说我的理解和看法。

你们已经签订《房屋买卖合同》并支付定金，那肯定签订合同的时候你应该是见过房产证了，就算没见过房产证也没关系，签订合同时很严谨的，你们的合同上肯定写的有产权相关信息，包括房屋位置、建筑面积、权证证号、下证日期、产权人、是否共有及共有权人、配套、抵押、取得产权方式这些是必须体现在合同上的信息。

一般涉及房产日期的主要是产权证下证日期、土地使用权期限、房屋建成年份这三种。

1.而合同必须有体现有产权证下证日期，所以这个下证日期应该不会错，就算中介说错了签合同的时候你也能看见，而且这个日期关系税费的问题，一般签合同的时候会比较仔细，就算中介说错了，合同没写错就没问题，所以你说的日期应该不是产权证下证时间。

2.关于土地使用期限，这是自2016年1月1号全国实施不动产登记后的才成为购房者关注的问题，而很多城市16年以前取得的房产证并不体现土地使用权期限，只有产权人到房管局或国土局查档才知道，而90%以上的老房子是划拨土地，16年之后交易的需要交土地出让金1%，交完土地出让金买家拿到的新证才可能体现土地使用期限，如果你说的是土地使用期限不符，房产证没有体现的话房产中介也不能知道很清楚，这个问题不能说是房产中介的责任，而且根据《物权法》第149条，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，所以土地使用期限并不是大问题。但如果是因为老房子需要交土地出让金而中介没有说明的话，这个中介是有责任的，中介需要负责协调处理这个费用。

3.至于房屋建成年份，只标注在房产证的图纸页上，但是有很多老房子的房产证没有标明，而很多老房子在看房介绍的时候中介介绍的是根据房屋建筑结构推测的，签合同的时候看房产证的为准，这个房屋年限是影响房贷年限的，如果是因为中介介绍的年限与贷款年限不符，一般只能缩短贷款年限，因为房产证也没有具体标准，中介只能按照经验或者推测的年份介绍，就算打官司也不能判是中介的责任。如果房产证体现有年限，就算看房时中介说错了，也没法就说是中介的责任，因为房产证有体现，一般签合同买方都会看过房产证，所以也很难说是中介的责任。

如果你说的日期是上面三种情况中的，那如果是我说的很难判定中介责任的话，你不要房子就算违约了，需要承担合同约定的违约责任，起码定金是要损失的，建议不要违约，得不偿失，而且很难判定中介责任的问题一般都是不大重要的，不影响房子居住和使用。如果是因为产生额外税项和土地出让金的话，才能算是和中介有责任。

一般中介需要承担责任的主要是：隐瞒影响居住安全的重大事实（包括质量问题、凶宅）、违规违法销售（胁迫、不当承诺等）、合同条款有不公平约定、收费不合理或者变相收费、没有完成中介公司的应尽义务和责任、手续代办过程存在重大失误。

希望我的回答能帮助你。

我已在房产中介行业从业近十年，长期身处交易一线，很高兴为大家提供专业建议和方案。也欢迎关注、转发、收藏、评论、点赞！

会卖房子的我

您好，我是 ，分享我的观点。

回答问题之前，我先说我对您问题的理解。房本日期不对，有两种情况：1.发证日期和中介给您说的发证日期不一致，比如房本上发证日期是2000年1月1日，而中介给您说的是2000年2月1日这种情况；2.房本上房屋建筑年代和中介介绍的不一样，比如房本上记载的房子建筑年代是2000年，而中介给您说的是2002年。应该就是这两种情况，房本上不会有其他日期了。针对这两个问题，咱们分别作答。

一.发证日期对不上

1.发证日期是什么？有什么用？

发证日期是在房产证的主内容页显示，发证日期只有一个作用，就是决定交易这套房屋应该缴纳的税费多少。

（1）发证日期不满二，需要缴纳的税为契税+增值税+个人所得税；

（2）发证日期满二不满五，需要缴纳的税为契税+个人所得税（满二可免增值税）；

（3）发证日期满五不唯一，等同于满二不满五，缴纳税费等于满二不满五；

（4）发证日期满五且唯一，需要缴纳的税费仅有契税。

发证日期满几年，就是以房产证上签发的日期为准；“唯一”是指业主名下有几套已网签+大红本的房子，夫妻双方和未成年子女名下的房子都计算在“唯一”这个标准内，如果大于一套，即不唯一。

2.发证日期不对有哪几种情况？有什么影响？

（1）如果发证日期不满二，中介告诉你满二，那就可能要多掏5.3%的增值税，这个税是最多的，影响比较大。

（2）如果发证日期满二不满五，中介告诉你满五不唯一，那对交税并没有影响。

（3）如果发证日期满二不满五、满五不唯一，中介告诉你满五唯一，那就要多交1%的个人所得税，个税法律上规定由业主承担，但实际生活中很多都是由买方承担了。如果是这个情况，可以要求中介给个说法，或者让业主和中介承担。

（4）如果发证日期满五且唯一，中介告诉错你发证日期，对交税并没有任何影响。

如果是这种日期不对，那就参考以上内容。

（1）如果不影响交税，中介告诉错了也有可能是记错了，对房子交易并没有任何影响，建议继续履行合约。

（2）如果影响交税，那可以要求中介给出个说法，或者让他们和业主承担多出来的费用，如果对方不同意，且需要多缴纳的税费过多，可以提出解除合约，对方隐瞒关键事实，这种情况是受法律保护的不会承担违约责任的。

（3）当然，如果签约的时候，业主方出示了真实的房产证，且您也看过，确认无误后才签的合同，那再要求解除合约就可能需要承担违约责任了。中介虽然提供了错误的信息，但在签约前主动告知真实内容，已尽到告知业务，他们属于无过错方，不应承担责任。

3.怎么解决？

上面我已经提到了，要看是否对您有故意隐瞒的事实存在以及是否对您经济造成损失，然后才能做下一步打算。

二.建筑年代不一致

这个不一致是在我从业经历中最常见的。因为房主卖房登记信息，并不一定是所有人都会把房本让中介看的，如果不给中介看房本，那中介得知这栋楼的建筑年代只能通过过往成交的记录、业主本人口述和对邻居的询问才能得知。

1.造成建筑年代不一致的原因是什么?

（1）房屋建筑年代和开发企业拿到土地的年代不一致。一般房本上的建筑年代是以房子所在的土地划拨或出让的那年开始计算，但实际上我们口说中的房子建筑年代通常为交房日期或者开工建设的年代。这样就比较容易造成误会。如果是老旧的公房，一般划拨出去土地到交房，通常是1-2年时间，这个误差小很容易被记错；如果是商品房，那日期差距可能会较大，有的土地出让了五年了，房子还没盖，八年以后房子交付了，一般都会认为交付这一年应该是建筑年代，这就错了，差了八年，很厉害的。

（2）业主或者中介记错了。这种很常见，业主也不可能天天研究自己的房本，如果中介没有看见过房本，很容易被经验和业主的话给影响，把建筑年代给弄错。

2.建筑年代不一样有什么影响？

（1）影响贷款年限。大多数银行要求贷款年限+房龄不得大于50/55年，所以如果建筑年代差距过大，会影响贷款年限，从而影响每月的月供。

（2）不同年代，建筑结构不一样。不同地区的房子建筑结构都不一样，上世纪80年代到90年代中期，以砖混结构居多；90年代后期到21世纪初以混合结构居多；21世纪以后以钢筋混凝土结构居多。不同的建筑结构房屋质量不一样。

3.怎么解决？

如果年代差距不大，对贷款年限和月供额度影响较小，就继续履行合同，没必要较真；如果差距较大，那就可以要求解除合同，原因参考第一条。

如果建筑结构没区别，那就更不用折腾了，房屋质量都一样，干嘛浪费这时间呢？如果建筑结构区别大，可以要求解除合同，原因参考第一条。

以上是我总结的关于日期不对的一些想法，其实说下来，买房不易，如果并没有什么大的影响，就能过则过，谁也不可能没有一点小失误。如果这个小失误给您造成大损失，那就可以要求退房，毕竟是中介或者业主有过错在先。

好了，就这些，希望对您有帮助。

小强讲房产买卖知识

1.以前的老房子，房产证都是老版本的，分为房产证和土地证，后来改革了，有很多人去房产局换了新证，日期就变成换证日期了！

2.有可能这套房子是卖房人买的二手房，过户变更了日期。

3.出现这种情况，要看建筑年限相差多少，如果不大的话，不影响任何使用以及贷款，放款，如果影响到贷款额度了，那就说明对房价有影响了。

4.至于如果解决，可以先找中介协商，看看如何解决，保留有效证据，说明当时告知的建房时间是多少，已备后期维权。

5.大家再有买老房子，学区房的，一定要搞清楚房子的真正年限，这里提供一个简单的方法，查验房产证时，不要看第二页上面的时间，那个只是保证时间，要打开后面的图纸，找到上角制图时间，这个时间为房子的建筑年限。

希望可以帮到你，买房子是要图个吉利的，没有什么协商解决不了的，祝开心生活每一天！

房子那点事No1

这种情况应该是没有其他关系的！房子的房龄长短跟贷款年限是有关系的（我们这里是这样）！如果感觉房子有升级的潜力，没必要去在乎这个。毕竟，他哪一年交房下证跟土地的使用年限是没有关系的！而且，老房子周边的配套一般都齐全！房屋质量也是没得说！我不知道你们那的中介费用是怎么收取，但是可以以这个为由头，在中介费用上找点安慰！

如果，过不去心里的这个坎！走司法程序也是极其费劲的！而且这个事，你要起诉介绍房子给你的中介。毕竟是他的工作失误，信息未核实！

城市A小哥

这个问题你可以在签合同的时候，看看房本，然后问问房东房子的具体情况，和房龄的具体情况。因为下房本的时候是一批一批下来的，所以时间上会有冲突，基本正常，还有一个问题是交房的时候也是一部分一部分交的，也有这个部分原因。你先和房东确定好房本的具体情况。交税一般都是看税票的时间。然后你在看看图纸那一页，那一页写的时间基本就是房屋的房龄，跟房本时间没什么影响。看你所在的城市是不是限售，和限购。看业主这个房子是不是在限售范围之内。如果确定房本是后期补的。那没事。如果不是，看对你有什么影响，比如税费是不是会多交。房子是不是限售，需要等时间过户。是这种情况，你可以违约。不需要有什么责任，然后可以追究中介的责任，这属于欺诈消费。如果没啥影响，继续履行合同就行了。

国际庄房产李东洋

有可能是后期业主补的房本。你先确定好房本的具体情况。交税一般都是看税票的时间。跟房本时间没什么影响。看你所在的城市是不是限售。看业主这个房子是不是在限售范围之内。如果确定房本是后期补的。那没事。如果不是，看对你有什么影响，比如税费是不是会多交。房子是不是限售，需要等时间过户。是这种情况，你可以违约。不需要有什么责任，这属于欺诈消费。如果没啥影响，继续履行合同就行了。

關鍵字: 房产 老房子 房本