沿线空间
广州是全国一线头部城市，辖有11个行政管理区，城镇化率86.4%，各城区房价参差不齐。全国楼市“房住不炒”的定位、密集的政策调控以及不以房地产作为刺激经济发展的手段，在这种楼市环境下，广州楼市当前处于何种状态？广州楼市未来有没有升值潜力？哪个城区的升值潜力相对较好？这需要经过综合分析，才能得出参考结论。下面和尚就谈谈个人意见：
当前全国及广州房价走势
支撑广州房价走势的逻辑因素
同城不同区域，房价增值潜力判断方法
广州主要城区房价走势
参考结论
当前全国及广州房价走势
2019年9月全国百城（新盘）房价指数为15051，环比上涨0.31%，同比上涨3.56%。从2010年近十年走势看，全国房价处于上涨趋势周期中，其间也是多次全国楼市调控收紧，特别是今年以来，调控频率相当高的情况下，仍呈稳中有涨，涨中趋缓的走势。
广州房价指数走势，近十年来与全国大势走势相仿，也处在上涨趋势周期中，并没有出现单方向价格变化。
支撑广州房价走势的逻辑因素
- 人口流入的都市，才有未来的房价方向。
- 决定房价走向的是市场供求关系。市场需求源于消费者群体和购买力，当消费者数量上升，有限的城市土地资源会得到充分利用开发，房价会上涨；否则房价较难上涨。
- 广州在2005年常住人口949.68万，2018年底常住人口1490.44万。十三年时间，人口增量540.76万人，增长幅度达57%，年化增长4.38%。尽管今年来全国各地人才大战竞争激烈，可广州仍然是人口增量净流入的大都市。
2. 经济基本面持续稳定增长，就是未来房价的支撑。
广州GDP值：2014年16897亿元，2018年22859亿元，五年增长35.3%，年化增长7%；2014年人均GDP值12.92万元，2018年人均GDP值15.55万元，五年增长20%。从图中看到年增长速度趋缓，但是总量及人均单位值确是逐年上升，呈现质量的增长更加坚实了广州经济基本面的稳健发展。
广州2005年城镇居民人均可支配收入18287元，2018年城镇居民人均可支配收入59982元，十三年增长228%，年化增长17.5%。
3. 粤港澳大湾区战略，就是未来房价的高度。
粤港澳大湾区发展规划是我国发展战略的重要组成部分，大湾区城市群一体化建设协同发展，目标是建设成世界级经济湾区。
上图是2016年某权威机构统计的全球三大湾区经济状况。2016年粤港澳湾区经济总量已达1.34万亿元，列世界湾区第二位。2018年粤港澳湾区GDP值达10.8653万亿元，折合美元约1.58万亿美元，可以说超越纽约湾区，成为全球最大经济湾区非常值得期待。
据美国政府官方数据显示：2011年，全美新房的平均价格在272900美金左右。 截止至2012年2月1日，像加州的热门区域洛杉矶大都会区房屋平均价格为40-50万美金之间，旧金山湾区的平均价格为65-75 万美金。东海岸的包括波斯顿大都会区房屋均价在57.5万美金，纽约曼哈顿区域的小型公寓房的价格在80万美金左右，房屋均价在145万美金左右。从美国房产网了解到，纽约湾区房价多数在17.50万人民币/平米，也有高达50万元/平米。
广州是大湾区中心城市，发展定位——“打造三大国际战略枢纽”。目前广州房价最高的楼盘就一个珠江新城，住宅价大多低于10万/平米，与纽约湾区房价有不小差距。
同城不同区域，房价增值潜力判断方法
在同一个城市的不同城区，房价有差异，并且其房子增值潜力也是有差别的。如何来分辨不同城区房价潜力？
和尚个人运用： 二手房与新房的价差比值大小来判断。当二手房价格越接近（或超过）新房价格、说明原来买的房子升值潜力较大；否则，就较小。
之所以用这种方法来判断，主要基于个人以下考量：
一是现在购买新房后，着眼于将来实际上变成了二手房。
二是二手房往往较新房所占用的城市优势资源要早要成熟，其性价比所包含的其他因素全反应在市场价格上。
三是二手房价格走高，说明市场交易活跃，房子流动性较好。
近三年来，广州房价呈持续上涨走势。2019年9月，新盘参考价格31072元，较年初价格32613元，下跌4.72%。2016年价格21807元，三年上涨42.28%，年化涨幅14%。
广州二手房价格，近三年来呈持续上涨走势。2019年9月参考价格33850元，较年初价格32574元，上涨3.92%。2016年价格25963元，三年上涨30.38%，年化涨幅10.12%。
2019年三季度末，二手房较一手房价差比值=1.09。这个价差比值说明广州二手房升值潜力较大，也就是说在整个广州地区买房，其实都是不错的选择。
广州主要城区房价走势
广州有11个行政管理区，按照中心城市发展逻辑，核心城区及其靠近城区相对潜力较好，这主要是因城市资源集中度分布和渗透作用引导。依大湾区城市走向和珠三角海港区位优势，选择其中8个城区——越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙作分析。
南沙区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格20950元。2016年12月，二手房参考价格12383元。三年上涨69.18%，年化涨幅23%。
2019年9月，新盘参考价格21742元，二手房较一手房价差比值=0.96。
黄埔区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格25754元。2016年12月，二手房参考价格20057元。三年上涨28.40%，年化涨幅9.5%。
2019年9月，新盘参考价格26678元，二手房较一手房价差比值=0.96。
番禺区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格28336元。2016年12月，二手房参考价格19528元。三年上涨45.1%，年化涨幅15%。
2019年9月，新盘参考价格33237元，二手房较一手房价差比值=0.85。
天河区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格51647元。2016年12月，二手房参考价格40896元。三年上涨26.3%，年化涨幅8.8%。
2019年9月，新盘参考价格61789元，二手房较一手房价差比值=0.84。
海珠区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格42923元。2016年12月，二手房参考价格30892元。三年上涨38.9%，年化涨幅12.98%。
2019年9月，新盘参考价格53602元，二手房较一手房价差比值=0.80。
越秀区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格53758元。2016年12月，二手房参考价格35449元。三年上涨51.65%，年化涨幅17.22%。
2019年9月，新盘参考价格61272元，二手房较一手房价差比值=0.88。
荔湾区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格36319元。2016年12月，二手房参考价格23540元。三年上涨54.28%，年化涨幅18%。
2019年9月，新盘参考价格42196元，二手房较一手房价差比值=0.86。
白云区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格28347元。2016年12月，二手房参考价格21476元。三年上涨32%，年化涨幅10.7%。
2019年9月，新盘参考价格36510元，二手房较一手房价差比值=0.78。
参考结论
南沙区：三年涨幅69.18%，二手房较一手房价差比值=0.96。
黄埔区：三年涨幅28.40%，二手房较一手房价差比值=0.96。
番禺区：三年涨幅45.10%，二手房较一手房价差比值=0.85。
白云区：三年涨幅32.00%，二手房较一手房价差比值=0.78。
荔湾区：三年涨幅54.28%，二手房较一手房价差比值=0.86。
越秀区：三年涨幅51.65%，二手房较一手房价差比值=0.88。
海珠区：三年涨幅38.90%，二手房较一手房价差比值=0.80。
天河区：三年涨幅26.30%，二手房较一手房价差比值=0.84。
上述八大城区皆为广州市核心主城，从数据结论显示：
房价未来增值潜力较大的城区是——南沙区和黄埔区。但是有一个因素要特别注意，那就是——南沙区已被广州市定位于副中心城区，因此，潜力最大的首选 南沙区，可次选黄埔区。
💕谢谢阅读！
野马和尚
刚好最近刚做完广州的十年房价复盘，一些结论可以跟大家分享下。更多分析敬请关注我。
过去十年，广州房价平均涨了三倍
2008年广州的房价为11330元/㎡， 到2019年9月份房价为27937元/㎡， 累计涨幅为146.57%，接近翻了三倍。2008年广州平均一套房的总价为118万，到了2019年，平均一套房的总价要301万。
南沙区房价增幅排在全市第一
总体而言，政策支持较多的区域、成交结合的区域，随着城市的发展，往往能获得更好的房价增长空间。
刚需盘的涨幅远超过豪宅的涨幅
大家都以为豪宅涨幅大，事实上，豪宅因为总价太高，接盘的人有限，所以他的涨幅其实是不如刚需盘涨的多的。
结论：找政策较多的区域、目前非核心区但未来将变为核心区的区域
符合这个条件的区域，还有不少。例如南沙、中新知识城、新塘等板块，都还有非常大的机会，也是非常好的区域。
我是曾英杰，13年地产行业老兵，畅销书《一本书读懂粤港澳大湾区房地产市场》作者，华南城市研究会副会长。欢迎关注我，掌握更多买房和投资技巧。
英眼看房
广州具体四个区域，为东进的黄埔、增城，南拓的南沙、番禺，西边的荔湾、广钢，北边的花都。
西部的荔湾新城板块，没啥产业支撑，适合中高端置业，广钢近年来有省实小学、华师附小等学校的加持，收到家长追捧。北的花都现在发展得还不完善，配套各方面还在建设当中。
天河、黄埔、越秀、海珠是广州的核心区域。
潜力新区：南沙。
整体来看，广州中心区均价已经超过5万元/㎡，像天河、越秀房子供应比较稀缺而且价格高。黄埔知识城是比较好的置业选择。
另外，增城仍然是刚需置业的首选，但是在买房的时候，也要注意避开不好的规划，结合周边的配套、交通等因素来考虑。
因为得益于粤港澳大湾区规划的红利，南沙潜力巨大，但需要注意的是，需要时间。如果看好南沙的潜力，可以考虑入手。
品房网
广州是全国一线头部城市，辖有11个行政管理区，城镇化率86.4%，各城区房价参差不齐。全国楼市“房住不炒”的定位、密集的政策调控以及不以房地产作为刺激经济发展的手段，在这种楼市环境下，广州楼市当前处于何种状态？广州楼市未来有没有升值潜力？哪个城区的升值潜力相对较好？这需要经过综合分析，才能得出参考结论。下面和尚就谈谈个人意见：
本题内容有五个部分当前全国及广州房价走势
支撑广州房价走势的逻辑因素
同城不同区域，房价增值潜力判断方法
广州主要城区房价走势
参考结论
当前全国及广州房价走势
2019年9月全国百城（新盘）房价指数为15051，环比上涨0.31%，同比上涨3.56%。从2010年近十年走势看，全国房价处于上涨趋势周期中，其间也是多次全国楼市调控收紧，特别是今年以来，调控频率相当高的情况下，仍呈稳中有涨，涨中趋缓的走势。
广州房价指数走势，近十年来与全国大势走势相仿，也处在上涨趋势周期中，并没有出现单方向价格变化。
支撑广州房价走势的逻辑因素
- 人口流入的都市，才有未来的房价方向。
- 决定房价走向的是市场供求关系。市场需求源于消费者群体和购买力，当消费者数量上升，有限的城市土地资源会得到充分利用开发，房价会上涨；否则房价较难上涨。
- 广州在2005年常住人口949.68万，2018年底常住人口1490.44万。十三年时间，人口增量540.76万人，增长幅度达57%，年化增长4.38%。尽管今年来全国各地人才大战竞争激烈，可广州仍然是人口增量净流入的大都市。
2. 经济基本面持续稳定增长，就是未来房价的支撑。
广州GDP值：2014年16897亿元，2018年22859亿元，五年增长35.3%，年化增长7%；2014年人均GDP值12.92万元，2018年人均GDP值15.55万元，五年增长20%。从图中看到年增长速度趋缓，但是总量及人均单位值确是逐年上升，呈现质量的增长更加坚实了广州经济基本面的稳健发展。
广州2005年城镇居民人均可支配收入18287元，2018年城镇居民人均可支配收入59982元，十三年增长228%，年化增长17.5%。
3. 粤港澳大湾区战略，就是未来房价的高度。
粤港澳大湾区发展规划是我国发展战略的重要组成部分，大湾区城市群一体化建设协同发展，目标是建设成世界级经济湾区。
上图是2016年某权威机构统计的全球三大湾区经济状况。2016年粤港澳湾区经济总量已达1.34万亿元，列世界湾区第二位。2018年粤港澳湾区GDP值达10.8653万亿元，折合美元约1.58万亿美元，可以说超越纽约湾区，成为全球最大经济湾区非常值得期待。
据政府官方数据显示：2011年，全美新房的平均价格在272900美金左右。 截止至2012年2月1日，像加州的热门区域洛杉矶大都会区房屋平均价格为40-50万美金之间，旧金山湾区的平均价格为65-75 万美金。东海岸的包括波斯顿大都会区房屋均价在57.5万美金，纽约曼哈顿区域的小型公寓房的价格在80万美金左右，房屋均价在145万美金左右。从房产网了解到，纽约湾区房价多数在17.50万人民币/平米，也有高达50万元/平米。
广州是大湾区中心城市，发展定位——“打造三大国际战略枢纽”。目前广州房价最高的楼盘就一个珠江新城，住宅价大多低于10万/平米，与纽约湾区房价有不小差距。
同城不同区域，房价增值潜力判断方法
在同一个城市的不同城区，房价有差异，并且其房子增值潜力也是有差别的。如何来分辨不同城区房价潜力？
个人运用： 二手房与新房的价差比值大小来判断。当二手房价格越接近（或超过）新房价格、说明原来买的房子升值潜力较大；否则，就较小。
之所以用这种方法来判断，主要基于个人以下考量：
一是现在购买新房后，着眼于将来实际上变成了二手房。
二是二手房往往较新房所占用的城市优势资源要早要成熟，其性价比所包含的其他因素全反应在市场价格上。
三是二手房价格走高，说明市场交易活跃，房子流动性较好。
i请叫我大好人
升值空间的话，目前黄埔区的知识城，增城区的新塘，还有南沙。知识城是新加坡跟中国联手打造的一个无污染的国际新城。新塘的话是粤港澳大湾区的一个枢纽点。南沙是属于经济自贸区。所以广州这三个区域是很有升值空间。
小杨广州说房
应该说哪个地区保值不降了[流泪][流泪][流泪]
姜太公55267086
大家都知道楼盘供应需求和楼盘产业配套这两方面会对广州房价造成一定的影响，那广州哪些区房价会上涨？
1、从楼盘供应需求，广州市中心区的天河区、海珠区、白云区、荔湾区、受到供需的影响，预测2019年广州房价会上涨。而广州郊区的黄埔区做为产业强区、番禺区城市价值提升，预测这两个区房价也会有所上涨。
天河：供不应求加剧，房价存在实际上升压力。
天河作为广州房价高地，近年来由于牛奶厂板块等新兴置业板块的崛起，房价相对珠江新城等板块低很多，让刚需也能置业，但随着这些板块的货量消化得差不多，房价上升的可能性较大。
海珠：供不应求态势持续，但房价上升将面临广钢新城的分流，预计价格平稳。
白云：供应持续增加，改善型产品占比明显增加，带动区域价格稳中有升。
近年来，白云区多个以豪宅为定位的项目推出市场，部分项目均价甚至高达10万/平，成为新兴的豪宅区域，再加上地铁14号线开通、棠溪火车站开建等规划利好，必然也会带动区域的房价。
荔湾：供应集聚度高，竞争激烈，持续去库存，预计价格稳中有降。
广州市郊黄埔：城市价值提升，产业强区，供应减少，价格稳中有升。
黄埔作为近年来广州刚需置业者的购房热点，房价一度高歌上扬，随着供应的减少，加上“科学城”“中新知识城”等产业板块的支撑，仍有上涨力量。
广州市郊番禺：城市价值提升，供应持续地位，但均衡性提高；长隆、万博改善型产品增加，释放需求，价格平稳为主。
番禺作为曾经广州楼市的“消化”大区，近几年由于土地供应放缓等，新房供应减少，加上区域价值提升，房价可以说追上中心区。
2、从产业配套来看，广州黄埔区、番禺区、增城区、花都区等区房价都会有一定的上涨，其中广州黄埔区和番禺区作为产业强区，房价上涨相对较明显。
除了看新房供应，楼市的升值能力还可以看看区域的产业发展，因为随着产业的发展、扩张，带来资金、人才等的流入，对于楼市的需求也会有所提升。
从表格可得知，2018年广州是重点建设项目中，黄埔、番禺各项目总投资占比均分别约为23%。其中黄埔重点发展“IBA”产业，分布在知识城、科学城、生物岛；番禺以现代服务业（万博、南站、长隆）及先进制造业（广汽基地）为主。
产业发展的提升，对于未来的楼市发展是个利好。看到这里，相信各位心里已经有底广州哪些区房价会上涨。
小粥买房
这个问题很难，因为广州幅员辽阔，地大物博。这句话怎么理解呢？一个增城的面积是1616平方公里，略等于深圳的面积。地大了，分异就多了，也就很难一概而论。
看你是什么需求而买房，如果是投资，可以考虑学区房或郊区有地铁的新盘。如果是自住，资金又有限，可以考虑增城新塘朱村有地铁的新盘，有些二手房也可以考虑的；学区房的话，一般在越秀区买。关键还是你是为了什么而买房，还有预算有多少……。
十多年前广州做了一轮影响深刻的战略规划，提出了广州的战略：南拓北优东进西联。十几年来几届政府布局虽略有侧重，但大体还是没离开过这八个字。
叁岁说房
这个问题，不仅仅是广州，无论在哪个城市，以城市中心向周边辐射，当然是靠近市中心的房子有增值潛力，特别是医院、学校，规模系统的学区房，公园风景较近的地方，靠车站马头都是不错的房产。
