今天的楼盘评级是昌平北七家的华润理想国。现在北京的楼盘案名，不是“XX府”，就是“XX玺”，开放商也真是忒没创意了，好歹今天碰到一个新鲜的案名。《理想国》是古希腊哲学家柏拉图创作的哲学对话体著作，这本书主要讲述了柏拉图构建一个心中理想国的思想。华润的案名还算是有点新意的。不过，楼盘虽然叫做理想国，但是实际上也有不少地方不理想。
华润理想国项目的整个地块将建设12栋住宅楼和5栋5A级办公写字楼，并建设一个康健养老公寓，另外将配备占地3400平方米的附属幼儿园，上图左下角的大片高亮矮建筑就是规划中的幼儿园。
整个地块总建筑面积16.8万平米房米，其中华润理想国住宅项目占地面积4万平方米，建筑面积8.6万平方米，由12栋板楼组成，项目一梯两户，楼层在12-18层之间，总计875套房，其中有600套是90平方米户型，其余为120平方米的三居120套和140平方米的四居120套，限价4.95万/平米，但上由于捆绑精装修，实际价格高于限价。
目前华润理想国尚未拿到住建委的预售证，还处于意向登记阶段。华润的销售打了个擦边球，必须先存入20万到浦发银行，才能算是有资格参与开盘后的摇号，一旦把这笔钱转走，就会失去摇号资格。很多新楼盘仅仅要求出示资产证明即可登记排卡，只能说，华润理想国比较会玩营销。
而且华润理想国不仅仅玩了这一个擦边球，这个项目本来是限价房，而且根据5月26日北京市住建委发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》，严禁企业通过捆绑精装、捆绑地下空间等捆绑销售行为非法获取利益。但是华润理想国的销售仍然介绍项目将捆绑精装修，90平米的三居户型预计售价是500-520万；120平米的三居户型预计售价是660万；140平米的四居户型预计售价750万。简单计算下，90平米小三居单价最高接近5.8万/平；单价最低的四居户型是5.36万/平米，都远超过了限价的4.95万/平米。
另外，华润理想国的售楼处实在有点寒酸，也就二十多平米的一个小房间，华润如此省钱，让人对这个楼盘品质的信心有所动摇。当然也有可能是因为华润的楼盘向来热销，根本不用在乎售楼处是否体面。
华润理想国评级：
地理位置 ★ ★ ☆
区域规划 ★ ★ ☆
项目本身 ★ ★ ★
商业设施 ★ ★ ☆
学区教育 ★ ★ ★
医疗配套 ★ ★ ★
环境绿化 ★ ★ ☆
房价指数 ★ ★ ★
综合得分 ★ ★ ☆
（注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★ ）
购买建议在文末。
下面是单项详细评级。
地理位置 ★ ★ ☆
项目位于位于立汤路与北清路交叉点向东800米北清路南侧，北五环至六环之间，天通苑的北侧4公里左右。距离未来科技城大概4-5公里，这大概是这个位置最大的优势了。
华润理想国的最大缺点就是交通，距离5号线和17号线均有不近的距离，距离5号线天通苑北站车程3.2公里；至17号线未来科技城南站车程4.7公里，通勤进城的话，乘坐地铁比较困难。如果开车，立汤路，定泗路，北清路和京承高速上下班高峰期都非常拥堵，立汤路是个死结，毕竟要穿越数十万人居住的天通苑地区，交通可想而知。销售吹嘘的31号线和5号线北延，基本上可能性微乎其微。
现在比较可靠的消息是，31号线被北部联络线取代。北部联络线连接回龙观与天通苑，预计是5站，天通苑东-天通苑-回龙观-西二旗-马连洼，每一站都是换乘站，这个缩短版的联络线，不仅打通两个最大的住宅区域，还能连接中关村科技城和未来科技城，符合北京市三城一区的规划。目前全国都在紧缩财政，全中国已经半年没有批准新的轨道项目了，未来精简轨道建设，降低债务是个大的趋势。从这个角度来看，北部联络线可信度较高，而31号线和5号线北延，则很可能遥遥无期了。另外，北清路未来会拓宽，这算是个好消息了。
区域规划 ★ ★ ☆
近三年昌平区在北七家大量拍卖了土地，绝大部分都是住宅项目，因此未来几年北七家地区的住宅供应量会非常充足。由于住宅项目多，功能单一，配套跟不上，因此也为很多人诟病，昌平区也认识到了这些问题，近期针对北七家，增加了不少商业类的规划调整，同时也保障了教育用地的规划，总的来说，北七家未来的生活，应该比较便利。
北七家距离未来科技城比较近，可以说，这一带的住宅都可以算作是昌平未来科技城的配套，因此北七家的区域规划和长期发展主要依托于未来科技城。总的来说，昌平对北七家的支持力度还算可以，毕竟“三城一区”是北京市的重要方向，只是由于能力所限，推进较慢，尤其是交通方面。
笔者并不太看好未来科技城的发展。北京市对于未来科学城的期望是-搞活。“搞活”是在官方文件里的关键词，这说明现在未来科技城是半死不活的状态的，为什么会这样呢？主要是因为进驻未来科技城的都是央企国企的研究部门，而且基本都是传统行业的企业，比如中国神华，中国电信，中海油，国家电网，鞍钢，武钢，中国铝业，中国建筑等等。这些单位，自然是死不了的，但是也没什么活力。因此，要搞活未来科技城，可真不容易。
但另外一方面，由于进驻的都是重量级的单位，将来未来科技城的基本配套，比如商业和教育资源，应该还是问题不大的。
关于未来科技城和北七家的规划，我们以后会单独写一篇文章。
项目本身 ★ ★ ★
华润理想国本身是一个混合类项目中的住宅部分，地块有12栋住宅楼，5栋5A级办公写字楼，一个康健养老公寓和一个幼儿园。
住宅占地面积4万平方米，建筑面积8.6万平方米，由12栋板楼组成，项目一梯两户，楼层在12-18层之间，总计875套房，其中有600套是90平方米户型，其余为120平方米的四居120套和140平方米的四居120套。
整个小区规划容积率2.2，密度比较高。小区规划5栋5A级办公写字楼和一个养老中心。如果入驻优质企业，对于北七家地区还是有好处的，养老中心就没什么用处了，销售介绍，业主进养老中心都要交70多万，很难想象住着理想国小区的房子，还去交70万搬进隔壁的养老中心。
项目是精装修交房，前文有说，华润捆绑精装修销售了，按照销售的说法，装修成本是3000～5000元/平米，限竞房项目一般利润微薄，这里就是开发商盈利之处了，这么高价的精装修，连中央空调都没有，因此对于精装修不要有过高期待。
官方宣称交房时间是2020年12月份，估计真正交房要到2021年了。如果1年以后拿到房本，限价房锁定5年，那么可以上市买卖的时间就是2027年了。这一点还是要注意的。
华润理想国的四种户型都算不错，都是全明格局。户型最好的是140平米的四居，样板间也只有这一种户型。其他户型都有些小缺憾，比如120平米的小四居，多功能室只有4平米多点，只能勉强做个书房，实用性不强；90户型1，卫生间的门口对着餐厅和厨房，厨房位于两个卧室之间，俗称“火烧心”；90户型2，主卧偏小，而过道浪费了实用面积。
另外物业是华润自己的物业，口碑不错。
商业设施 ★ ★ ☆
目前北七家一带没有成熟的商业体，还是一篇城乡结合部的情景，四周有大片荒芜的土地。往南5公里左右，有天通苑地区的华联和龙德广场等等商业。
项目对面的万科翡翠公园，将来会建成一个8万㎡商业综合体，距离大约2公里左右，预计2020年建成。另外，保利有计划在未来科技城建一个更大的商业综合体，距离大约6公里左右。
学区教育 ★ ★ ★
华润理想国项目规划了幼儿园，幼儿园作为小区的附属配套由华润出资建设，后期交由政府统一管理。
去年北七家镇首师大附小附中分校规划已经出炉，学校的位置位于定泗路北侧。
而今年初，昌平区发布了《昌平区北七家镇CP07-0203-0001地块控制性详细规划》，该地块位于昌平区北七家镇海鶄落村，立汤路东侧，规划用地面积约5.49公顷，建筑面积约5.52万平方米。未来会建设小学和初中一体的九年一贯制学校。
因此未来几年，北七家的教育资源会逐渐跟上。
医疗配套 ★ ★ ★
项目的附近有王府中西医结合医院，这是个三甲医院，步行范围之内，比较便利。稍远一点，还有天通苑的清华长庚医院。
环境绿化 ★ ★ ☆
小区本身的容积率较高，因此未来的绿化面积有限。而现在周边的环境则完全一派城乡结合部的景象，谈不上有什么绿化。等以后北七家地区开发完毕，也许整体环境会有所改善。附近也没有什么大型的郊野公园，半截塔郊野公园则在立汤路西侧，不是很方便。倒是未来科技城的滨水公园，目前建设得不错。
房价指数 ★ ★ ★
华润理想国本来是目前已经公示案名的北五六环限房价竞地价商品房中报价最低的一个—49520元/平方米。但是，由于捆绑精装修，理想国的最高价格已经直逼回龙观地区的几个地铁盘 - 公园悦府，国风美堂，领袖慧谷；全面对比一下配套就会发现，华润理想国完全处于劣势。
而理想国的更直接的竞争对手就是隔壁的和悦华玺，和悦华玺也是限价房，限价49877元/平米，单价仅比理想国的限价高几百元。和悦华玺最大优势是毛坯交房，也就是不会捆绑销售，所以和悦华玺会具备明显的价格优势！
理想国北侧的万科翡翠公园，是高档改善楼盘了，以叠拼和叠墅为主，均价60000/平米，单价仅高出几千元。
如果与附近的二手房价格比较：
名佳花园，链家上的二手房均价是4.5万/平米，小户型接近5万/平米左右，大户型大约3.5万/平米；
美树假日嘉园，2004年的楼盘，4层小楼的上下叠墅，目前的价格在4.1万/平米。
名流花园，年代稍早，目前均价3.5万/平米。
总的来说，华润理想国相对周边二手房溢价率较高，而相对竞争的新盘并无优势。
购房建议：
优点：户型不错，有配套幼儿园，将来附近也会有九年制学校，距离未来科技城较近，华润自己的物业。
缺点：交通是最大的硬伤，捆绑精装修实际价格高于限价，限价房至少8年无法上市流通，价格无论相对二手房还是附近的新盘并无优势。北七家规划了大量住宅区，但是现在从周边配套上来讲，甚至不如成熟的大型居住区回龙观和天通苑，未来等待配套成熟可能需要较长时间。
华润理想国的定位还是刚需盘，无论是密度还是品质都无法成为改善盘。我们的观点是华润理想国仅适合未来科技城工作的人群，即使是在未来科技城工作，也建议多比较北七家区域的其他新楼盘，毕竟选择很多。
閱讀更多 北京房地產觀瀾 的文章
