黃益坦

先接受兩個觀點才有探討的基礎：1、別墅的價格決定了：這根本不是年輕人能夠購買的！“別墅”與“年輕人”這兩個概念就不應該放到一起來討論！2、別墅作為一種住宅類型，又分很多種，不要簡單化的去說它是否被“取代”。這種簡單化的預測，沒什麼價值！

一、“年輕人”與“別墅”，請不要放在一個問題中討論！

年輕人進入社會時間較短，一方面收入水平有限，另一方面即使是高收入的年輕人，也因為從業年限較短，根本沒有購買別墅的經濟實力！（老鬼說的是絕大多數哦！不要死較真！那些富二代的年輕人或者極個別年輕人不能作為討論的樣本！）

因此老鬼建議大家，探討問題首先得找準了對象！否則就沒有探討的必要嘍！

二、“大量別墅賣不出去”，這種說法太簡單化了，這涉及到了別墅類型等等綜合情況！

同樣是“別墅”，有的在城區內的繁華地段，有的在城區內的一般地段，還有些在近郊、遠郊甚至舉例城市較遠的某些所謂的風景區。別墅建設的位置、地段、別墅的風格、面積、周圍配套等等，對於別墅的銷售有非常大的影響的！

在各個城市，城區內繁華地段只要有別墅，幾乎都不愁賣！雖然價格要比其他地段的別墅貴很多，但幾乎都可以售空的！

而在城區內的其他地段，只要是城區內的別墅，整體銷售狀況也都不錯——這是多數城市的現狀。

如果說銷售情況不太樂觀，那最多的還是遠郊、遠離城市的風景區等等（當然各地情況會有差異，老鬼沒有說“絕對”）。

另外，所謂的別墅也有“真別墅”、“假別墅”，有些是真真正正的獨門獨院的別墅，還有的是“雙拼”類型的，還有聯排的，還有的號稱別墅其實只是做的空間更大一些、樣式更田園一些，密度更低一些的商品房而已，還是稱之為別墅。（因為多數瀏覽者不在地產行業，所以老鬼儘量說最通俗的語言嘍）

地段、成立城市距離、別墅風格、別墅密度、周圍配套、通往城區道路狀況、周圍地區人文與環境整體氛圍等等，使不同類型的“別墅”銷量差異巨大！

老鬼也承認一個現實：太多的地產商在市區之外甚至風景區周邊弄的那些別墅，就是想靠一些概念、想象，忽悠有錢人而已！可他們忽略了一個現實：有錢人沒那麼好忽悠！這也造成了很多別墅滯銷。

說的更直白一點：不是因為沒人買那些別墅，而是那些別墅不具備被購買的價值！

三、請注意一個現實：高資產人群數量是逐年遞增的！別墅銷量大小，絕不是因為那些人沒錢了！而是大家對於別墅的地理位置、周圍配套等等更為關注了。

老鬼說的稍微武斷一點：別墅賣不動，那是地產商的事兒！拿不到好的地段是一個非常重要因素。想靠一些概念、未來規劃等等炒作一些沒有投資價值、居住價值的地段、別墅群，這一套已經不太好用嘍！

有錢人又不是傻子！而且他們考慮問題往往更周全。別墅賣不出去，不是他們沒錢，而是要求很高而已。

至於說別墅會被淘汰，純屬無稽之談嘍......

以上供參考。

越多 分享，越多收穫！

老鬼歸來

應該說大量的別墅都賣掉了，年輕人買不起，只能買小公寓。有錢就投資田黃，做古玩古董生意，輕鬆自在不用煩，利潤豐厚，保值增值風險低。我做了二十多年，已經在廣州一線城市買了4套房子，而且買的房子基本上都是一次性付款的。

主要收藏田黃，因為田黃是升值最快的收藏品，也是熱門古玩收藏品，從來沒有跌過價。田黃從1995年的5千元一克，升值到現在2019年的20萬元一克，再過10年可能升值到100萬元一克。而黃金價格基本上是在原地踏步，沒什麼變化，同田黃的距離越來越遠，根本追不上。

2017年1月，福建廈門一次拍賣會上，一個重達1725克的田黃石，拍出3.92億元的天價，單價22萬元一克，田黃的火熱程度，可見一斑！

乾隆田黃

賣不掉的原因很顯然，實用性弱些，總價高一些。別墅未來會被取代一說，則不一定。

沒有到退休的時候，還是別買大別墅，利用率基本不是太高。

首先說性價比。

一般來說，別墅的性價比不高。

國家不鼓勵建別墅，現在市中心的大別墅並不多，有的也基本上是有些年份的。大部分別墅都在市中心之外，即便是市區周邊，在生活便利上也比市中心差很多。

所謂性價比，一是保值增值能力，二是出租的可能性。

地段好意味著交通便利以及各類資源優質，一般保值增值能力就強。你在郊區住的別墅再大，周圍沒什麼好醫院，你看病還是很麻煩；周圍沒有什麼好學校，小孩受教育就很受影響。相反的，不買別墅，而用買大別墅的錢在市中心買房，那麼過十年看，市中心的房子可能增值不少，周邊的別墅可能沒增值還降了價，那麼退休時，賣掉市中心的房，再去買別墅，不僅可以買到別墅，手頭還多了一筆閒錢。所以，對性價比的識別，是投資房產的最關鍵所在。

能出租是降低持有成本的好方式。一個房子如果面積既大地處又遠，那麼是很難租出去的。很難租出去，你不僅沒有租金收入，還要承擔可觀的物業費。別墅本身面積就大，再加之定位高端，物業費一定是不菲的。

再說說居家性。

別墅的空間功能性劃分都很明晰，三四層的房子，吃飯到一個樓層，住到一個樓層，休閒到一個樓層，總之樓上樓下的走著，並沒有我們想像的那般舒適。

一個房企老闆是我的朋友，住的是別墅，面積達到八百多平米，有一回他跟我說，找件東西都快找絕望了，樓下樓上的過了好幾遍，還是沒找著，快累趴了。這事是有點搞笑，現在一個家庭三四口人，如果放在一個大空間，確實會有空曠感。

還有就是做衛生，有錢人可以僱這僱那一般也不是問題，如果像這次疫情發生的特殊時段，要自己做衛生，那是會讓運動無極的。

從居家的適宜性來說，別墅並沒有我們想象的那般好。

第三，最關鍵的還是實力夠不夠。

能不能輕易下手大別墅，關鍵還是看實力。錢夠了一切都不是問題，就像買豪車的富二代錢絕不是問題，問題是想不想要。在國內有一個現象很奇怪，在香港最優質地段有豪宅的，或在國內有莊園帶十間總統套房的老闆，總是說，未來房價可能會象青菜一樣便宜。很多人因此信了，我就是有點搞不清楚：地價下不來，哪來白菜價？富人想的，真的跟我們不是一個高度。

波士財經

別墅分幾種：市區別墅、市郊別墅、遠郊別墅。

從南京20多年的情況看，市區別墅入住率高，接受度好，但是漲幅趕不上同期好的公寓房。而且轉手週期長。這類別墅以雙拼、聯排居多。

市郊別墅，除了類似鐘山高爾夫這類頂級豪宅外，賣的好、入住率高的似乎不多見。由於房型大、總價不低，需要相當的實力。但是將軍大道上的幾個別墅盤還不錯。能成為第一居所，是一個別墅最終被接受的首位條件。仙林地區的別墅也不錯。老山板塊因兩條隧道的開通、江北新區的興起，漸熱。

遠郊別墅，對南京而言，早先的句容板塊（邊城為代表）、湯山板塊、湯泉板塊、溧水板塊（臥龍湖為代表）、六合板塊、來安板塊，似乎都變成了雞肋。很難成為第一居所。二手房難出手。絕大多數都是失敗的投資。有朋友買了這種房子8年之後原價賣出，損失慘重（市內熱點板塊同期漲了幾倍）。來安的碧桂園如山湖別墅，很多南京人買了，十多年後，居然原價都轉讓不成，絕對是和商鋪一樣堪稱失敗的投資。

遠郊別墅，只是看上去很美，這個觀點，我一直在君無戲言博客中陳述。

很多買了江寧別墅的朋友，即將退休之際，又回市中心買大平層。考慮未來養老需求，遠離主城、遠離醫院的這類別墅，已不適合他們。

當然我考察的目標城市，是南京一個地方，並不能代表全國所有的情況。

君無戲言博主

宏觀上分析別墅不是剛性需求，其客戶群體數量有限；微觀上分析別墅的性價比不高，同樣的價格，可以購買兩套小面積的住宅。然而，作為豪宅別墅乃高收入群體的身份象徵，古今中外都是一道城市風景，不可能被取代。

在2000年左右，別墅的價格很低，我小姨子夫妻就幾十萬買了一套別墅；我太太一直後悔一套38萬的別墅沒有入手。即使在在2012年~2014年樓市低迷期間，江蘇的很多別墅區價格，都在每套100萬左右；其原因是這些別墅都在城市的邊遠地區，交通極不方便；配套的商業設施跟不上。

然而，無論別墅的價格高低，別墅的客戶還是數量有限；正因為屬於奢侈品，其客戶的侷限性很強。身邊同事中購買別墅的，都是高校領導和二級學院的院長，還必須有足夠的科研收入才能夠買得起別墅。

別墅在大部分情況下，價格相當於普通住宅1.5~2套的價格；而且大多數還沒有“學區房”概念。一旦買了別墅，很難套現；買得起別墅的都是有錢人；他們不太喜歡二手的別墅。別墅面積太大，做起清潔衛生來非常麻煩；物業費太高，無法像二套房業主那樣，將多餘的房子出租。

據說最近海景別墅遭遇“滑鐵盧”，因為過於潮溼，還有颱風等等的影響。但是，作為稀缺商品，別墅不但不會消失，而且價格還會比較堅挺。

別墅的質量較好，適合富豪居住；比如養花種草，現在流行種菜；從而享受宜居生活，反正富豪們有的是錢，他們過得是綠色生活，身處宜居環境。

插圖選自網絡，侵權必刪。順祝本週生活快樂！

陸燕青

我不知道大量的別墅賣不掉是不是事實，反正我現在就住的是別墅，大產權，聯排的，200多平前院90多平，後院40平吧，價格不高，在去庫存時買的。前院種了點菜，雖然長的不好，但是天然無公害。春夏秋三個季節住這裡，距離單位13公里，開車15分鐘到了。住著很安逸，舒適，至於商業配套。開車去買都不是個事兒。

秋風真不掃落葉

稀缺的最可貴

不知大量別墅賣不掉的結論從何而來，是否有依據；別墅遲早會被取代是哪家機構的說法，會被哪種所取代。

這個問題本身不夠嚴謹，但是我還是想客觀談談自己的看法，以正視聽。本人在廣州核心區有一套大平層，套內面積142平，四房兩廳兩衛，北鄰海珠區萬畝果園，南望珠江南航道，住了三年後出租了；後因工作等原因在大連開發區主城區購入一套聯排別墅，是某知名國有房企的一個大型別墅項目，含贈送四百平，產權二百六十平，地上三層，地下一層，坐山望海、風景宜人，所有配套都在十分鐘生活圈內，現已入住三年。談談自己購房的初衷和感受以及現狀，我想應該具備一定參考價值。

購房無非有三種目的：一是剛需，用來自住；二是投資，實現資產增值保值；三是二者兼顧。

我廣州的房子是首套房，用來自住的，所以主要從工作、教育、生活配套等的便利度以及居住的舒適度去考慮的，保值增值問題並沒有放在第一位，所以一步到位選擇了大戶型而沒有選擇出租出售方便的八十多平輕資產，這套房子住的非常舒心，面積大不擁擠，有地下專用車位，省事省心，出門地鐵、公交、自駕都很方便，所以是非常成功的一次購房。而且，房子的總價八年間已經翻了一倍有餘，這是得益於廣州近年的高速發展，旁邊城中村的搬遷後新建項目據說樓面價已經八萬起步了，房租也是每年穩步小幅上漲，這些收穫都是超出購房初衷的意外收穫。

大連的房子，是當初因不可抗拒因素需要回大連生活很長一段時間而買的，至於為什麼買別墅，也是很偶然的因素促成的。原來也想買大平層，確定地腳和項目之後，就去看房選房，結果和逛商場一樣，本來要買自行車結果出來開了一臺小汽車，說白了，商品太琳琅滿目了，最終挑花了眼。最終，夫人的結論是我從一線城市跟著你到二線城市生活，不住別墅我不平衡。我頓時傻了眼，後來一琢磨，老婆孩子跟著自己東西南北辛苦了這麼多年，也該給她們一個夢想的家了，何況總價也就和一線城市的大平層基本持平嘛，心裡頓時平衡了，一咬牙一跺腳還就真買了。回過頭來看，我們竟然是在房地產最低谷時抄到底，先到的後來的都比我們貴了不少，那價格實在是太值了。令人驚訝的是這個五年的樓盤，現在已經住的滿滿當當，我的這套別墅和廣州的房子實現了同樣幅度的增值，真是太巧了，而且即使是二手房現在也是一房難求。說實話，買這套房時，我是考慮過投資價值這個問題的，怕別墅受眾小，將來不保值增值，也不好變現，現在看來是多慮了。

至於別墅和大平層的區別，如果說大平層是升級消費，別墅就是頂端消費了，根本不在一個層面。那種從天上到地下都是自己的空間感，那種獨立、安靜、無拘無束的自在感，那種車庫花園影音房酒窖大書房一應俱全的功能感，那種依山傍海、風景宜人、悠然自得的舒適感，是住在大平層裡永遠無法體會到的。至於面子上的尊貴、資產上的保值增值那都是額外的收穫。當然，遠郊鄉下、自建小產權的所謂別墅不在其中。顯然，優質的別墅永遠是稀缺的，將來會更為凸顯，未來誰家沒有個三五套房子，你是想在五套老舊公寓裡輪流住，還是願意換成一套功能齊備的夢中別墅，五世同堂、其樂融融呢。答案是顯而易見的，你說呢？

所以，無論你買的房子是用來自住還是投資的，只要你覺得它適合自己，只要它有別處無法比擬的特色和優勢，這就是好房子。自住價值和投資價值不是對立的，而是統一的，你覺得好一定會有很多人跟你有同樣的感受，無論是一線還是二線，都不乏稀缺的好房子，就看你有沒有火眼金睛了。記住，稀缺的就是最好的！

王三川

大別墅，既然買了，為什麼要賣?既然，不好賣，不賣不就行了，難道炒房的…?

不過，住大別墅，一般人，一般的富人，也確實不適合住，也真有不方便的地方兒。

一，一般三口之家不適合住，人太少，人氣不夠，壓不住那麼大房。壓不住，心會發虛，心虛則多疑，疑則生暗鬼…，一到晚上，哪兒藏個人，都找不著，那早晚出事兒。

二，房子太大，光衛生就不好搞，還得僱保姆，僱保姆，又不方便。家裡多個外人，連個隱私都別有了。

三，獨住別墅，房屋修繕，也得自己管。夏天燙房頂兒，還得請工人那樣烤烤燙燙，挺麻煩的。

四，房子大，居家不利於家人聚在一塊，一弄各貓各屋兒，家庭氣氛冷清~，好比二口子睡大床，稍有齟齬，各據一邊兒，背靠背，二背能離1m遠~，不利於床頭吵架床尾和~

五，冬天下午一班兒，滿院漆黑，打開院燈，一條老狗站起來，幽怨的望著你，那淒涼冷清勁兒啊…。還得趕緊各個屋子查一遍兒，看哪兒藏著人沒有…。回望一眼旁邊那高層，萬家燈火，人進人出，心裡又多一份淒涼。

六，住別墅，吃穿用度也都得配套，千萬別玩那個“一身西服，腳踏芒鞋…”

如果真有錢，最好別買別墅，可以多買幾套高層，住著好，也方便賣…。

水中尤龍

符合以下條件，拿下。

好別墅的特點:

1位置離城區不遠不近，在近郊區而非遠郊區，市政交通便利，有地鐵和軌道交通更完美。

2大品牌開發商開發，別墅區面積大，起步300畝以上純別墅區，沒有“耍流氓”式規劃的高低配，小區生活配套齊全。

3，雙拼和獨棟為主要產品，聯排和疊墅佔比很少。

4室內建築面積原則上不超過350平方米，但院子一定要大，小宅大院是趨勢。

5，在滿足使用功能和麵積的前提下，別墅地上最好二層，三層（含三層）以上就有點不方便了，需裝電梯。

6，品牌物業服務，把你當主人看待，物業費貴也應該。

童年一夢

我的經驗判斷，恰恰相反。別墅不僅不會被取代，還可能反過來取代商品房。當然，還需要很長的一段時間。

很簡單的道理，發展中國家，還以發展為主，以滿足生活必須為主。但未來咱們中國變成發達國家了，想想？四個觀點，用以佐證。

一、目前大量別墅賣不掉，很正常

現在的別墅，主要三大類。城市別墅、近郊別墅、遠郊別墅。城市別墅一般都賣的挺好的，這足以說明別墅這個產品是沒有問題的，問題還是在於交通與配套。近郊別墅過去十年裡發展的比之前好一點的，原因無非就是城市擴大了，基礎配套逐步跟上了。至於遠郊別墅，主要是度假型別墅，這個大量的國人還不習慣這種生活。

二、別墅肯定越來越稀缺

之所以別墅會變得稀缺，因為限墅令，而且是一次比一次更嚴格的限墅。我從事地產十年，親眼看到別墅的審批，從不允許建獨棟，到嚴格查類獨棟，到不允許建低密度排屋，到去年下半年的：不允許過審批。筆者朋友當時有塊地，位於本市的近郊，原本準備拿了地做聯排的。但規劃局的人說，現在別墅審批一律停止。什麼時候恢復不清楚。所以那塊地至今也沒有拿。

三、商品房更多是滿足基本居住需求

我們國家，還在處於城市化進程中。大量的人口，從農村來到城市，需要住處。顯然，蓋別墅、買別墅是不科學的。只有高密度的商品房，才是第一選擇。

為什麼呢？作為普通人，進城之後，需要上學、上班、購物。這些需求也只有在城裡的普通商品房才能滿足。所以，這也是為什麼我國的房地產在過去迎來了20年的飛速發展。並且，到了2019年底，我國的城市化率也不過60%，距離發達國家還有至少10%的差距。這種情況下，需要別墅的人，買別墅的人少，蓋別墅的也少，當然也就造成了別墅不好賣的現象。

四、參考發達國家，別墅會成為主流之一

短短70年，咱們國家已經取得如此成就。但是，咱們國家，必然還會有一天，從發展中國家變成發達國家，至少大量的城市會變成發達城市，比如現在的北京、上海已經是發達城市。這些地方的新建別墅，都很偏很偏，距離主城至少30公里起步。但是交通的發達、經濟的發達，這些城市的別墅都很貴，而且只要是確實建得好的，賣得都還不錯。

參考美國、德國這些發達國家，以後驅車1個小時之內的別墅，完全會是很受歡迎的存在。當然，像日本這樣的國土面積就很少的國家，那不是人家不喜歡別墅，而是真沒那麼多地方蓋別墅。

最後總結

別墅作為住房形式的高階品種，隨著生活水平的提升，教育、醫療資源的普及，交通的不斷改善，肯定會成為比普通住宅更好的香餑餑。也就是說，別墅才是普宅迭代產品，普宅更不可能取代別墅。更合理的應該是：共同存在，共同繁榮，各自選各自當下所需要的品種。

報告，sir！回答完畢。希望我的回答對您有所幫助。朋友們，喜歡的為我點贊。

關鍵字: 房產 別墅 年輕人