黄益坦

先接受两个观点才有探讨的基础：1、别墅的价格决定了：这根本不是年轻人能够购买的！“别墅”与“年轻人”这两个概念就不应该放到一起来讨论！2、别墅作为一种住宅类型，又分很多种，不要简单化的去说它是否被“取代”。这种简单化的预测，没什么价值！

一、“年轻人”与“别墅”，请不要放在一个问题中讨论！

年轻人进入社会时间较短，一方面收入水平有限，另一方面即使是高收入的年轻人，也因为从业年限较短，根本没有购买别墅的经济实力！（老鬼说的是绝大多数哦！不要死较真！那些富二代的年轻人或者极个别年轻人不能作为讨论的样本！）

因此老鬼建议大家，探讨问题首先得找准了对象！否则就没有探讨的必要喽！

二、“大量别墅卖不出去”，这种说法太简单化了，这涉及到了别墅类型等等综合情况！

同样是“别墅”，有的在城区内的繁华地段，有的在城区内的一般地段，还有些在近郊、远郊甚至举例城市较远的某些所谓的风景区。别墅建设的位置、地段、别墅的风格、面积、周围配套等等，对于别墅的销售有非常大的影响的！

在各个城市，城区内繁华地段只要有别墅，几乎都不愁卖！虽然价格要比其他地段的别墅贵很多，但几乎都可以售空的！

而在城区内的其他地段，只要是城区内的别墅，整体销售状况也都不错——这是多数城市的现状。

如果说销售情况不太乐观，那最多的还是远郊、远离城市的风景区等等（当然各地情况会有差异，老鬼没有说“绝对”）。

另外，所谓的别墅也有“真别墅”、“假别墅”，有些是真真正正的独门独院的别墅，还有的是“双拼”类型的，还有联排的，还有的号称别墅其实只是做的空间更大一些、样式更田园一些，密度更低一些的商品房而已，还是称之为别墅。（因为多数浏览者不在地产行业，所以老鬼尽量说最通俗的语言喽）

地段、成立城市距离、别墅风格、别墅密度、周围配套、通往城区道路状况、周围地区人文与环境整体氛围等等，使不同类型的“别墅”销量差异巨大！

老鬼也承认一个现实：太多的地产商在市区之外甚至风景区周边弄的那些别墅，就是想靠一些概念、想象，忽悠有钱人而已！可他们忽略了一个现实：有钱人没那么好忽悠！这也造成了很多别墅滞销。

说的更直白一点：不是因为没人买那些别墅，而是那些别墅不具备被购买的价值！

三、请注意一个现实：高资产人群数量是逐年递增的！别墅销量大小，绝不是因为那些人没钱了！而是大家对于别墅的地理位置、周围配套等等更为关注了。

老鬼说的稍微武断一点：别墅卖不动，那是地产商的事儿！拿不到好的地段是一个非常重要因素。想靠一些概念、未来规划等等炒作一些没有投资价值、居住价值的地段、别墅群，这一套已经不太好用喽！

有钱人又不是傻子！而且他们考虑问题往往更周全。别墅卖不出去，不是他们没钱，而是要求很高而已。

至于说别墅会被淘汰，纯属无稽之谈喽......

以上供参考。

越多 分享，越多收获！

老鬼归来

应该说大量的别墅都卖掉了，年轻人买不起，只能买小公寓。有钱就投资田黄，做古玩古董生意，轻松自在不用烦，利润丰厚，保值增值风险低。我做了二十多年，已经在广州一线城市买了4套房子，而且买的房子基本上都是一次性付款的。

主要收藏田黄，因为田黄是升值最快的收藏品，也是热门古玩收藏品，从来没有跌过价。田黄从1995年的5千元一克，升值到现在2019年的20万元一克，再过10年可能升值到100万元一克。而黄金价格基本上是在原地踏步，没什么变化，同田黄的距离越来越远，根本追不上。

2017年1月，福建厦门一次拍卖会上，一个重达1725克的田黄石，拍出3.92亿元的天价，单价22万元一克，田黄的火热程度，可见一斑！

乾隆田黄

卖不掉的原因很显然，实用性弱些，总价高一些。别墅未来会被取代一说，则不一定。

没有到退休的时候，还是别买大别墅，利用率基本不是太高。

首先说性价比。

一般来说，别墅的性价比不高。

国家不鼓励建别墅，现在市中心的大别墅并不多，有的也基本上是有些年份的。大部分别墅都在市中心之外，即便是市区周边，在生活便利上也比市中心差很多。

所谓性价比，一是保值增值能力，二是出租的可能性。

地段好意味着交通便利以及各类资源优质，一般保值增值能力就强。你在郊区住的别墅再大，周围没什么好医院，你看病还是很麻烦；周围没有什么好学校，小孩受教育就很受影响。相反的，不买别墅，而用买大别墅的钱在市中心买房，那么过十年看，市中心的房子可能增值不少，周边的别墅可能没增值还降了价，那么退休时，卖掉市中心的房，再去买别墅，不仅可以买到别墅，手头还多了一笔闲钱。所以，对性价比的识别，是投资房产的最关键所在。

能出租是降低持有成本的好方式。一个房子如果面积既大地处又远，那么是很难租出去的。很难租出去，你不仅没有租金收入，还要承担可观的物业费。别墅本身面积就大，再加之定位高端，物业费一定是不菲的。

再说说居家性。

别墅的空间功能性划分都很明晰，三四层的房子，吃饭到一个楼层，住到一个楼层，休闲到一个楼层，总之楼上楼下的走着，并没有我们想像的那般舒适。

一个房企老板是我的朋友，住的是别墅，面积达到八百多平米，有一回他跟我说，找件东西都快找绝望了，楼下楼上的过了好几遍，还是没找着，快累趴了。这事是有点搞笑，现在一个家庭三四口人，如果放在一个大空间，确实会有空旷感。

还有就是做卫生，有钱人可以雇这雇那一般也不是问题，如果像这次疫情发生的特殊时段，要自己做卫生，那是会让运动无极的。

从居家的适宜性来说，别墅并没有我们想象的那般好。

第三，最关键的还是实力够不够。

能不能轻易下手大别墅，关键还是看实力。钱够了一切都不是问题，就像买豪车的富二代钱绝不是问题，问题是想不想要。在国内有一个现象很奇怪，在香港最优质地段有豪宅的，或在国内有庄园带十间总统套房的老板，总是说，未来房价可能会象青菜一样便宜。很多人因此信了，我就是有点搞不清楚：地价下不来，哪来白菜价？富人想的，真的跟我们不是一个高度。

波士财经

别墅分几种：市区别墅、市郊别墅、远郊别墅。

从南京20多年的情况看，市区别墅入住率高，接受度好，但是涨幅赶不上同期好的公寓房。而且转手周期长。这类别墅以双拼、联排居多。

市郊别墅，除了类似钟山高尔夫这类顶级豪宅外，卖的好、入住率高的似乎不多见。由于房型大、总价不低，需要相当的实力。但是将军大道上的几个别墅盘还不错。能成为第一居所，是一个别墅最终被接受的首位条件。仙林地区的别墅也不错。老山板块因两条隧道的开通、江北新区的兴起，渐热。

远郊别墅，对南京而言，早先的句容板块（边城为代表）、汤山板块、汤泉板块、溧水板块（卧龙湖为代表）、六合板块、来安板块，似乎都变成了鸡肋。很难成为第一居所。二手房难出手。绝大多数都是失败的投资。有朋友买了这种房子8年之后原价卖出，损失惨重（市内热点板块同期涨了几倍）。来安的碧桂园如山湖别墅，很多南京人买了，十多年后，居然原价都转让不成，绝对是和商铺一样堪称失败的投资。

远郊别墅，只是看上去很美，这个观点，我一直在君无戏言博客中陈述。

很多买了江宁别墅的朋友，即将退休之际，又回市中心买大平层。考虑未来养老需求，远离主城、远离医院的这类别墅，已不适合他们。

当然我考察的目标城市，是南京一个地方，并不能代表全国所有的情况。

君无戏言博主

宏观上分析别墅不是刚性需求，其客户群体数量有限；微观上分析别墅的性价比不高，同样的价格，可以购买两套小面积的住宅。然而，作为豪宅别墅乃高收入群体的身份象征，古今中外都是一道城市风景，不可能被取代。

在2000年左右，别墅的价格很低，我小姨子夫妻就几十万买了一套别墅；我太太一直后悔一套38万的别墅没有入手。即使在在2012年~2014年楼市低迷期间，江苏的很多别墅区价格，都在每套100万左右；其原因是这些别墅都在城市的边远地区，交通极不方便；配套的商业设施跟不上。

然而，无论别墅的价格高低，别墅的客户还是数量有限；正因为属于奢侈品，其客户的局限性很强。身边同事中购买别墅的，都是高校领导和二级学院的院长，还必须有足够的科研收入才能够买得起别墅。

别墅在大部分情况下，价格相当于普通住宅1.5~2套的价格；而且大多数还没有“学区房”概念。一旦买了别墅，很难套现；买得起别墅的都是有钱人；他们不太喜欢二手的别墅。别墅面积太大，做起清洁卫生来非常麻烦；物业费太高，无法像二套房业主那样，将多余的房子出租。

据说最近海景别墅遭遇“滑铁卢”，因为过于潮湿，还有台风等等的影响。但是，作为稀缺商品，别墅不但不会消失，而且价格还会比较坚挺。

别墅的质量较好，适合富豪居住；比如养花种草，现在流行种菜；从而享受宜居生活，反正富豪们有的是钱，他们过得是绿色生活，身处宜居环境。

插图选自网络，侵权必删。顺祝本周生活快乐！

陆燕青

我不知道大量的别墅卖不掉是不是事实，反正我现在就住的是别墅，大产权，联排的，200多平前院90多平，后院40平吧，价格不高，在去库存时买的。前院种了点菜，虽然长的不好，但是天然无公害。春夏秋三个季节住这里，距离单位13公里，开车15分钟到了。住着很安逸，舒适，至于商业配套。开车去买都不是个事儿。

秋风真不扫落叶

稀缺的最可贵

不知大量别墅卖不掉的结论从何而来，是否有依据；别墅迟早会被取代是哪家机构的说法，会被哪种所取代。

这个问题本身不够严谨，但是我还是想客观谈谈自己的看法，以正视听。本人在广州核心区有一套大平层，套内面积142平，四房两厅两卫，北邻海珠区万亩果园，南望珠江南航道，住了三年后出租了；后因工作等原因在大连开发区主城区购入一套联排别墅，是某知名国有房企的一个大型别墅项目，含赠送四百平，产权二百六十平，地上三层，地下一层，坐山望海、风景宜人，所有配套都在十分钟生活圈内，现已入住三年。谈谈自己购房的初衷和感受以及现状，我想应该具备一定参考价值。

购房无非有三种目的：一是刚需，用来自住；二是投资，实现资产增值保值；三是二者兼顾。

我广州的房子是首套房，用来自住的，所以主要从工作、教育、生活配套等的便利度以及居住的舒适度去考虑的，保值增值问题并没有放在第一位，所以一步到位选择了大户型而没有选择出租出售方便的八十多平轻资产，这套房子住的非常舒心，面积大不拥挤，有地下专用车位，省事省心，出门地铁、公交、自驾都很方便，所以是非常成功的一次购房。而且，房子的总价八年间已经翻了一倍有余，这是得益于广州近年的高速发展，旁边城中村的搬迁后新建项目据说楼面价已经八万起步了，房租也是每年稳步小幅上涨，这些收获都是超出购房初衷的意外收获。

大连的房子，是当初因不可抗拒因素需要回大连生活很长一段时间而买的，至于为什么买别墅，也是很偶然的因素促成的。原来也想买大平层，确定地脚和项目之后，就去看房选房，结果和逛商场一样，本来要买自行车结果出来开了一台小汽车，说白了，商品太琳琅满目了，最终挑花了眼。最终，夫人的结论是我从一线城市跟着你到二线城市生活，不住别墅我不平衡。我顿时傻了眼，后来一琢磨，老婆孩子跟着自己东西南北辛苦了这么多年，也该给她们一个梦想的家了，何况总价也就和一线城市的大平层基本持平嘛，心里顿时平衡了，一咬牙一跺脚还就真买了。回过头来看，我们竟然是在房地产最低谷时抄到底，先到的后来的都比我们贵了不少，那价格实在是太值了。令人惊讶的是这个五年的楼盘，现在已经住的满满当当，我的这套别墅和广州的房子实现了同样幅度的增值，真是太巧了，而且即使是二手房现在也是一房难求。说实话，买这套房时，我是考虑过投资价值这个问题的，怕别墅受众小，将来不保值增值，也不好变现，现在看来是多虑了。

至于别墅和大平层的区别，如果说大平层是升级消费，别墅就是顶端消费了，根本不在一个层面。那种从天上到地下都是自己的空间感，那种独立、安静、无拘无束的自在感，那种车库花园影音房酒窖大书房一应俱全的功能感，那种依山傍海、风景宜人、悠然自得的舒适感，是住在大平层里永远无法体会到的。至于面子上的尊贵、资产上的保值增值那都是额外的收获。当然，远郊乡下、自建小产权的所谓别墅不在其中。显然，优质的别墅永远是稀缺的，将来会更为凸显，未来谁家没有个三五套房子，你是想在五套老旧公寓里轮流住，还是愿意换成一套功能齐备的梦中别墅，五世同堂、其乐融融呢。答案是显而易见的，你说呢？

所以，无论你买的房子是用来自住还是投资的，只要你觉得它适合自己，只要它有别处无法比拟的特色和优势，这就是好房子。自住价值和投资价值不是对立的，而是统一的，你觉得好一定会有很多人跟你有同样的感受，无论是一线还是二线，都不乏稀缺的好房子，就看你有没有火眼金睛了。记住，稀缺的就是最好的！

王三川

大别墅，既然买了，为什么要卖?既然，不好卖，不卖不就行了，难道炒房的…?

不过，住大别墅，一般人，一般的富人，也确实不适合住，也真有不方便的地方儿。

一，一般三口之家不适合住，人太少，人气不够，压不住那么大房。压不住，心会发虚，心虚则多疑，疑则生暗鬼…，一到晚上，哪儿藏个人，都找不着，那早晚出事儿。

二，房子太大，光卫生就不好搞，还得雇保姆，雇保姆，又不方便。家里多个外人，连个隐私都别有了。

三，独住别墅，房屋修缮，也得自己管。夏天烫房顶儿，还得请工人那样烤烤烫烫，挺麻烦的。

四，房子大，居家不利于家人聚在一块，一弄各猫各屋儿，家庭气氛冷清~，好比二口子睡大床，稍有龃龉，各据一边儿，背靠背，二背能离1m远~，不利于床头吵架床尾和~

五，冬天下午一班儿，满院漆黑，打开院灯，一条老狗站起来，幽怨的望着你，那凄凉冷清劲儿啊…。还得赶紧各个屋子查一遍儿，看哪儿藏着人没有…。回望一眼旁边那高层，万家灯火，人进人出，心里又多一份凄凉。

六，住别墅，吃穿用度也都得配套，千万别玩那个“一身西服，脚踏芒鞋…”

如果真有钱，最好别买别墅，可以多买几套高层，住着好，也方便卖…。

水中尤龙

符合以下条件，拿下。

好别墅的特点:

1位置离城区不远不近，在近郊区而非远郊区，市政交通便利，有地铁和轨道交通更完美。

2大品牌开发商开发，别墅区面积大，起步300亩以上纯别墅区，没有“耍流氓”式规划的高低配，小区生活配套齐全。

3，双拼和独栋为主要产品，联排和叠墅占比很少。

4室内建筑面积原则上不超过350平方米，但院子一定要大，小宅大院是趋势。

5，在满足使用功能和面积的前提下，别墅地上最好二层，三层（含三层）以上就有点不方便了，需装电梯。

6，品牌物业服务，把你当主人看待，物业费贵也应该。

童年一梦

我的经验判断，恰恰相反。别墅不仅不会被取代，还可能反过来取代商品房。当然，还需要很长的一段时间。

很简单的道理，发展中国家，还以发展为主，以满足生活必须为主。但未来咱们中国变成发达国家了，想想？四个观点，用以佐证。

一、目前大量别墅卖不掉，很正常

现在的别墅，主要三大类。城市别墅、近郊别墅、远郊别墅。城市别墅一般都卖的挺好的，这足以说明别墅这个产品是没有问题的，问题还是在于交通与配套。近郊别墅过去十年里发展的比之前好一点的，原因无非就是城市扩大了，基础配套逐步跟上了。至于远郊别墅，主要是度假型别墅，这个大量的国人还不习惯这种生活。

二、别墅肯定越来越稀缺

之所以别墅会变得稀缺，因为限墅令，而且是一次比一次更严格的限墅。我从事地产十年，亲眼看到别墅的审批，从不允许建独栋，到严格查类独栋，到不允许建低密度排屋，到去年下半年的：不允许过审批。笔者朋友当时有块地，位于本市的近郊，原本准备拿了地做联排的。但规划局的人说，现在别墅审批一律停止。什么时候恢复不清楚。所以那块地至今也没有拿。

三、商品房更多是满足基本居住需求

我们国家，还在处于城市化进程中。大量的人口，从农村来到城市，需要住处。显然，盖别墅、买别墅是不科学的。只有高密度的商品房，才是第一选择。

为什么呢？作为普通人，进城之后，需要上学、上班、购物。这些需求也只有在城里的普通商品房才能满足。所以，这也是为什么我国的房地产在过去迎来了20年的飞速发展。并且，到了2019年底，我国的城市化率也不过60%，距离发达国家还有至少10%的差距。这种情况下，需要别墅的人，买别墅的人少，盖别墅的也少，当然也就造成了别墅不好卖的现象。

四、参考发达国家，别墅会成为主流之一

短短70年，咱们国家已经取得如此成就。但是，咱们国家，必然还会有一天，从发展中国家变成发达国家，至少大量的城市会变成发达城市，比如现在的北京、上海已经是发达城市。这些地方的新建别墅，都很偏很偏，距离主城至少30公里起步。但是交通的发达、经济的发达，这些城市的别墅都很贵，而且只要是确实建得好的，卖得都还不错。

参考美国、德国这些发达国家，以后驱车1个小时之内的别墅，完全会是很受欢迎的存在。当然，像日本这样的国土面积就很少的国家，那不是人家不喜欢别墅，而是真没那么多地方盖别墅。

最后总结

别墅作为住房形式的高阶品种，随着生活水平的提升，教育、医疗资源的普及，交通的不断改善，肯定会成为比普通住宅更好的香饽饽。也就是说，别墅才是普宅迭代产品，普宅更不可能取代别墅。更合理的应该是：共同存在，共同繁荣，各自选各自当下所需要的品种。

报告，sir！回答完毕。希望我的回答对您有所帮助。朋友们，喜欢的为我点赞。

關鍵字: 房产 别墅 年轻人