◎南通房谈（ID：NTFT2018）
校对 | 多糖
买房对大多数人来说，从来不是一件容易的事。每个人都有不同的需求，我不能告诉你什么能买，但什么房子不能买，你可以了解一下。
1、公寓
公寓到底能不能买？
一般来说，就是尽量不买，能买住宅就没必要买公寓。
目前市面上的公寓大致可以分为两类：
二者最本质的区别就在于土地使用性质的不同，进而造成了二者在房屋法定用途、土地使用年限、是否能落户、是否通天然气、水电收费标准、交易税费等诸多方面的不同。
对于40年公寓，一般需求有2种，自住or投资。如果你是买来自住，40年公寓居住的成本比较高，不太建议购买。
如果投资的话，更加不建议，至于原因可以总结为三句话：
1、持有成本太高
2、增值潜力一般
3、流动性太差
房子能流通叫资产，无法流通只能是钢筋水泥壳子，你在这里赚再多钱，无法兑现，一切就都是“纸面富贵”。
面对70年公寓，如果你的购房需求非常刚性，而你的资金预算又没那么充足，买一套比“住宅”门槛更低的“70年公寓”还真不失为一个经济实惠的选择。
2、老破小
老破小能不能买？
老破小由于建成年代较早，大多数都位于市区成熟地段，所以不管是交通、商业还是医疗、教育配套都比较齐全。
除了生活方便，“老破小”往往价格还远低于新房。
不仅买的价格便宜，这些老房子往往没有物管费（即使有也很低），居住成本也比新房低不少。此外，由于老房子占据了市中心的位置，优越的地段还赋予了老破小比较好的保值性。
基于以上优点，老破小的居住价值其实是比较明显的，虽然增值比不上新房子，但地段比较好的老房子也能实现保值。所以，对于预算不高的自住需求，没有买新房子、大房子的钱，买一套成熟市区的老房子安家，是完全可行的。
但是，如果你有足够的资金预算，还是应尽量避免买“老破小”。
老破小由于开发年代久远，通常没有电梯、外观老旧，小区环境也比较差，甚至还有大量砖混结构的老建筑，这些特点都和新房有着非常明显的代差。
对于购房者，特别是追求时尚的年轻购房者来说，这样的房子很难达到他们对品质生活的追求。
增值性和流动性都会比较差，除了自住价值之外，几乎是没有投资价值的。
部分老破小可能学区比较好，如果价格合理，对不少家庭而言也是有价值的。
如果房子附带的学票价值被炒得过高，那么政策风险也会随之增高。任何一点点学区的变动或者多校划片政策的实施，都有可能让这种价值瞬间归0。
所以购房时也要格外谨慎。
总的来说，自住可以买，甚至它可能还具有一定的保值性；但老破小的增值性和流动性普遍比较差，所以如果看重房产的投资属性和金融属性，则不建议买。
3、工抵房
工抵房一般指工程抵押房，是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权或使用权。
这些房源大多都有同一个特征，就是便宜。
工抵房为什么这么便宜？
一份价钱一分货必然是符合市场经济的规律，开发商卖房子是这样，承建商卖房子也是这样，房子便宜是有原因的：
首先，部分房源卖相不好。开发商抵给承建商的房子，楼盘往往没有通过竣工验收，很多都还正在建设过程中。
其次，急需变现。承建商夹在开发商和建筑工人中间，等不了开发商，又没有专门的销售团队，只好自己动手，以求丰衣足食，钱多钱少，有比没有强。
最后，因为考虑到变现难度，开发商把房子抵给债权方的时候就已折价，比如八折，所以工抵房的价格是有空间的，低于市场价10-20%都有可能。
抵押房是可以购买的，但在购买时应注意相应的解押条件，否则可能无法顺利获得房权而导致房地产纠纷。
工抵房可能存在哪些风险
1、可能是诈骗手段。
如今很多骗子以大家喜欢图便宜的心理，欺骗购房者说是有便宜的工抵房，其实根本没这个事儿，为的就是骗取购房者的购房金然后溜之大吉，这也是目前非常流行的一种诈骗手段，各位购房者一定要小心。
2、小心新房变二手房。
工抵房涉及法律关系较为复杂，购房者购买房屋时一定要明晰产权。如果出卖方还没有和开发商签订购房合同并备案，只要开发商同意并当场重新签订购房合同即可。如果出卖方已和开发商签订购房合同并备案，那么房屋再交易则是二手房交易。
3、小心是开发商营销骗局。
开发商的营销新手段，其实就是变相降价，即开发商将商品房冒充为抵账房，这是一种无奈的营销策略，为的是不给前期业主留下楼盘降价的形象，而这时候的工抵房其实只是一种说法而已。
4、小心房产被抵押难拿房产证。
因为工抵房的特殊性质，房屋本身也许已经存在抵押或者查封的情况，而购房者并不知道，何时解压不明确，就容易造成房产证迟迟拿不到的情况。
购房一定要审查出卖方相关房屋权利凭证原件，并到房产部门等进行核实，着重核实房产登记权利人、房产是否存在抵押或查封等情形。
最好在公证人员的监督下或者律师在场指导下，购房者、债务人和债权人三方坐在一起签订合同，明确各方权利义务，就一些要注意的细节问题做好约定，防止事后出现纠纷无法解决。
5、后期更易出现纠纷。
购房者与开发商签订购房合同或者由开发商、材料供应商(或施工单位)、购房者三方签订合同。无论是三方还是两方签订购房合同，都应明确出卖人是开发商，且应关注抵账证明，否则后期非常容易出现房屋纠纷时。
总的来说，工抵房是可以买的，但其中往往也隐含着诸多的风险，购房者如果看到心仪的工抵房房源，应当理性的规避风险，这样才可以开开心心的捡漏。
4、法拍房
法拍房，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。法拍房的来源主要是以下几种途径：贷款逾期、借贷抵账、司法没收财产等。
每隔一段时间，法拍房这个词都会火一段时间。很多人都知道法拍房价格“便宜”低于市场价9折，8折甚至6折，但实际上很少人购买过法拍房。
为什么很少有人买法拍房？
首先，因为
法院拍卖的房子都是需要一次性付清全款的。对于很多家庭来说，这绝对是一笔不菲的支出，也让很多家庭面临不小的压力，所以很多人宁愿不买法拍房，特别是现在年轻人买房更加倾向于灵活性更强的贷款买房，这样一步步还款感觉更加轻松一些，所面临的的压力也小很多，也有更多的资金灵活使用。
第二，没有保障。一般法院拍卖的房子之前都是有主的，要是买房后出现了纠纷难以解决。
尤其是原住户赖在房子里面不愿意出来，这样就没办法进行入住了，并且还会发生矛盾，对于买了房子最不希望的就是出现这样的情况。
最后，就是原住房欠下的什么费用都是要购买者出的，本来购房的价格对于市场价来说是比较低，但也是一笔不少的支出，要是加上其他的一些需要承担的费用，那么就真的是得不偿失了。
可能到后面算下来的价格还比市场价要高上许多，要说这房子和普通房子一样，谁不愿意去买呢！但要是花了高价买了回来还要惹上一身麻烦，那就真的得不偿失啦。
法拍房有哪些优点？
1、价格低。
既然是拍卖，那起拍价一般是低于了市场价的，基本上是在市场价的70%-80%之间。加上大部分人都不知道法拍房的渠道，所以导致拍卖人数的降低，而可能进行捡漏！简单来说，法拍房成交价可能便宜，而且容易买到。
2、不限购。
不限购，如今各大城市进行了限购政策，如果没资格的，想买套房，可能法拍房是一个最简单的方式了。
法拍房到底值不值得买？
投资就是收益和风险的博弈。
法拍房拍价低，但是风险高，有人可能一不小心就掉坑里，但是也有人运气很好，一下子就占到大大便宜了。主要在于你愿不愿意为这份收益冒这些风险。
如果你还是想购买法拍房的话，那么在购买之前可以自己先了解清楚那套法拍房具体存在的哪些风险问题，自己是否能够并且承担这些风险。在法院规定的统一看房时间，一定要去现场仔细观察和询问法官。
对于很多买房人来说，价格便宜是王道。但是，在遇到特殊的特价房源时，买房人还是应该擦亮双眼，切忌贪图便宜而上当受骗。
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