一葉之夏秋
為什麼法院拍賣的房產越來越多？比市場價還便宜，能不能買？
在房住不炒的大環境下，尤其是前兩年高位入手的炒房者，由於房價上漲空間封死，二手房出手困難，持有多套房產的炒房者資金週轉出現嚴重問題，最終不得已斷供，既損失了房子也損失了首付款，大虧特虧。
法拍房有兩個最大的優勢 不限購和便宜
也正因為此，吸引了大量購房者的目光，但如果房子條件特別好，來參拍的人也會比較多，成交價格也相對較高，多數約為市場價的90%左右，不過這已經很不錯了，對於大城市的房子來講，便宜10%就是幾十萬啊。
房子很美，但風險也很大
第一，保證金
之前人民日報報過一個新聞，一深圳客戶為了孩子上學花費369萬元拍下一處學區房，之後發現稅費高達242萬元，相當於此房總價共611萬元，高出市場成交價格45萬元，最終無奈棄拍，白白損失了25萬元的保證金。
還有戶口，如果對方沒有其他住處或是惡意不遷走，從法院角度來講也無法強制要求對方遷走的，這給房子未來的再次出售或孩子上學都會造成巨大的影響。
如果想買法拍房，應該注意什麼呢？
第一，專業人辦專業事
小心駛得萬年船，遇到特別便宜的房子，最好別碰，便宜可以佔，但貪便宜就不對了，往往很多事都出在貪心上。你要知道，這個世界上誰也不是傻子，不真正的搞清楚為什麼便宜之前，千萬不要輕信，尤其是外地法院的案子，更得需要注意。
注意，不同樓櫟，不同戶型、樓層、朝向的價格可能都存在一些差異，在拍賣之前一定要做到心中有數，設定一個最高額度，避免屆時精神緊張、頭腦發熱，高價買法拍房就沒必要了。
綜上，法拍房好處不少，風險也非常大，如果真想入手，一定要提前做好萬全的準備，切記不要貪心。
小崔聊房
自從2018年下半年開始，各地法院拍賣的房產每月都在不斷增加，這其中的原因是多種多樣的，但是主要原因有二個：一是，由於房主無力償還貸款被銀行申請拍賣，這種情況剛需比較多。通常是由於國內經濟不景氣，房東突然發生人生變故，一時又無法解決，只能被銀行告上法院，由法院來替房東賣房還債。
舉個例子，網友小郭之前月薪2萬，買了一套月供要1萬的房子。結果今年初遇到互聯網裁員潮，被公司裁掉了。而在近大半年的時間裡又找不到合適的工作，月供眼看就要還不上，房子只能被銀行收走拍賣，七八十萬的首付就可能打水漂。
另外一個原因是，由於房產被抵押，但是由於抵押人不能按時償還借貸，被債權人申請拍賣。這主要是炒房客或者企業主，他們喜歡把不動產進行抵押向銀行貸款，結果由於資金鍊斷裂，一時還不上，被銀行告上法院，也會遭到法院的拍賣。
不過，儘管是法拍房，但拍賣房子的起拍價會比市場價低30%，所以很多網友詢問，現在法拍房越來越多，我們是否可以購買法拍房呢？從理論上講，法院拍賣的房子是可以買的，不用擔心產權、手續等問題的合法性。但是法院對購房人在拍賣行為以外的權益並不關心。因此，購房者還是會面臨較大的風險。
首先，法院拍賣的房子，打7折出售，但這是起拍價格，並不等於成交價，如果只有你一個參加拍賣才會以起拍價成交，否則就不一定了。實際上，法拍房也未必真能便宜多少，如果耐心多一些，附近急著出售的二手房價格可能更有優勢。
再者，法拍房存在著過戶問題。原房主雖然失去對房子的所有權，但戶口並沒有遷走，所以購房者如果想通過買房落戶，可能會有麻煩。如果原戶主的戶口就是掛著不走，不配合遷出，那購房者落戶就會很艱難。
再次，購房者要承擔各種費用，如果全部加起來，也是不一筆不小的數字。比如各種稅費、還有該房屋拖欠的水費、電費、物業管理費，這些都需要購房者一力承擔。如果把稅費和其他各種費用都加進來，購房者買下法拍房也未必會得到多少便宜。
此外，如果法拍房還存在租賃問題就更加頭疼了，根據買賣不破租賃原則。如果該房處於出租狀態，那麼在租賃合同到期之前，購房者是無法入住的，如果租賃合同長達5-10年，那也將會是一件很麻煩的事情。新業主是無權驅趕原租客離開的。
最後，法拍房存在各種糾紛比較多，一旦業主有比較複雜的經濟糾紛，即使買下這套房子也是很難安寧的。法拍房各種亂七八糟的糾紛比較多，購買法拍房是會面臨一定購買風險的。購房者一定要了解清楚了再行購買。
隨著各地不斷出現廉價的法拍房，很多購房者問是否可以去撿漏？但是我們認為，購買法拍房是存在著一定風險的，建議購房者在購房之前先要對這套法拍房進行詳細瞭解，權衡利弊，覺得性價比較高時可以購買，如果覺得這套法拍房也沒啥便宜的，就寧願放棄購房。買房與購買普通商品不同，買錯了會後悔終生的。
不執著財經
我做房產中介13年，在法院拍過5套房，價格確實很便宜。但如果你想拍法院的房子，你必須有足夠的法律知識，否則坑很多！
第一，法院公告很明確，法院不承擔該房產存在的瑕疵！這裡指的瑕疵，更多的要注意產權方面的瑕疵。有可能你拍下來後，永遠不能辦產權證，還有很多規費沒有交。
第二法拍房存在的糾紛可能會比較多，一旦有多位債主或者比較複雜的經濟糾紛，買了的話也很難安寧；
第三，如果法拍房有人居住，清退是很大的問題，法院只管拍賣不管清退，如果原房東直接收了10年的租金，那麼想讓租客搬出去就是一個很大的問題；
第四，如果原戶主戶口在這裡，不配合遷出，落戶就很難；
第五，房產有各種欠費的話，也要自己承擔，各種稅費加起來也許不是小數字；
如果產權清晰，現在也沒住人，價格確實優惠很多，那麼還是可以考慮的，如果你沒有這方面的法律知識，房產知識，很難了解到全面的情況！
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彩頭哥商業方案
2019年四月，我通過TB拍賣以36萬拍下一套房子，房子價格在當時並沒有比市場價使
便宜多少，只是急需買房，所以一咬牙拍了下來。交完全款後，開始漫長的手續辦理。
拍之前沒有了解過房子，只知道大概位置，也沒看過房子，感覺自己就是瞎拍。
房子拍下來並沒有後悔，但是在辦證的路上後悔不已。
既然法院所拍的房子，所有手續法院會協助你完成，但是很多手續法院也無法幫你完成。
記得我那房子因為查封的早，房子總證沒有辦理，沒有總證沒法交土地收益金，不交土地收益金，無法辦理房產證……（原房子還沒辦房產證）
後來法院、稅務局、房產證中心跑了很多次，交了各種費用，打了很多電話，一次次的失望…終於在九月份把證拿到手。
如果你沒有時間，不建議拍這種房子，拍之前要充分了解清楚房子現狀。吃虧的人很多，我還算是幸運。
小小動畫
如果是我，不會買法拍的房子。
因為我只是一個普通人，法拍房看起來便宜，但是實際操作起來很麻煩。
我聽說過一個案例。有人通過法拍買了一套房子，不但價格便宜而且過戶手續也辦理的比較順利，可是當他高高興興去收房子的時候，發現房子里居然有人租住在那裡，而且租期是二十年，租金嘛當然是已經給了原房主。
因為租客已經付租金，而且是有正常合同的，所以即便是你買了這套房子，人家的租賃合同在前，你也沒辦法讓人家走。問題還是出在原房主那裡，這屬於欺騙手段了。據我所知好多借了高利貸的人都會用房子做抵押，就會簽訂一份類似的租賃合同，一旦你無法按時還款，這個合同就生效了。
原房主這樣做自然是再也不好找到了，即便是找到了他說沒錢也沒辦法。
我的房子我做主
相信很多人都聽說了，今年的雙十一阿里和京東都增加了賣房業務，宣傳語各種抓眼球，反正就是不好好說話。
我今天特意把淘寶和京東兩個APP的拍賣板塊看了一遍，直接和大家說結論：不靠譜，屁用沒有。
但是呢，藉此聊聊「法拍房」話題。
其實淘寶和京東的拍賣板塊一直都有賣法拍房，這類標的相對特殊小眾，潛在收益和風險也更大，今天就係統地介紹下。
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所謂法拍房就是房子被法院強制查封了，拿去執行拍賣變現。買法拍房是從法院手裡買，他們把這套房子裁定給你。
市面上的法拍房，都哪來的？
一般有三種：
1、抵押給銀行的房子（不管是按揭還是抵押，銀行掌握房本），無法按時還款，出現違約。銀行向法院提出民事訴訟，要求變現房產衝抵壞賬。
這是最好的一類法拍房，過戶、債務風險都很小。
2、民間借貸用房產抵押，債務人違約了，債權人不允許直接取得抵押房產，需要向法院申請，要求法院在執行階段拍賣房產來還款。
這種法拍房問題較多，不規範不透明，多頭借貸等，不建議碰。
3、財產沒收，貪官、刑事案件等判決沒收犯罪嫌疑人的全部財產，財產中的不動產會由法院拍賣。這種房子其實也很好，但也要具體分析，有的可能涉及凶宅。
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作為一種房產類型，我們來分析下法拍房的優劣。
法拍房的核心優勢有兩個：
1、首先是便宜。
我們正常買房的交易價格叫「市價」，銀行批房貸會給出一個稍低於市價的「評估價」。而買法拍房需要競拍，起拍價一般是評估價的8折。如果首次競拍沒賣出去，流拍了，第二次可以把起拍價再打個8折。如果再次流拍，可以再次打個8折，最多可以拍三次。
所以，法拍房的理論起拍價最低可以做到市價的5折。
成交價呢？不確定性就很大了。能流拍兩次的房子一般也不會太好，最低可能6-7折就成交了。
如果真遇上多年沒房源的樓王產品，最終溢價成交的情況也有。房圈一直有個說法叫：法拍市場能淘到真豪宅。
2、第二大優勢是不限購。
這點好理解，國內除了京、廣、深三個城市以外，其它城市的法拍房均不限購，誰都能買。
基於這兩個特點，中國最活躍成熟的法拍房交易市場在上海。作為唯一不限購的一線城市，上海人的買(chao)房風氣也很興盛。
法拍房買家多是兩類人：
一種是職業投資客，手頭現金充裕，單純地以賺錢為目標，把法拍房市場當做「淘筍」渠道。
另一種就是本地剛需，首付預算非常有限，把法拍市場當作撿漏兒渠道了，沒事兒過來瞅瞅。
總之就是很小眾。
除了上面兩個優勢，法拍房全是缺點：
1、比如決策時間很短，無法實地看房、沒有深入瞭解潛在風險的情況下就需要你決定買不買，動則幾十上百萬，誰受得了。
但是呢，買家也能付費購買一些服務，比如：委託律師幫忙對房子做盡調、委託專人幫你去現場看房、過戶辦證一站式服務等等。
2、再有就是法拍房的買賣週期極短，不像二手房可以和房東商量下付款週期，法拍房必須在7~15個工作日內付全款。一旦資金不夠的話，需要提前找人做全款墊資買下來，然後再做抵押貸款。
3、還有因為信息不透明，可能會遇到各種各樣的隱形坑——如果房屋質量存在問題，損失都算買家的，法院不承擔任何責任；
房子可能被合法佔用，典型就是買賣不破租賃；也可能被非法佔用，比如原屋主賴著不走或者房子被私下抵押了，其它債主和你搶房子。遇到以上情況，如果法院不負責清房，不好意思，買家自己解決。
總結：
法院不管清房的，一律別碰。
隱形債務糾紛，原來的房主做了民間借貸，私下把房產證抵押給了債主，但是沒有在房管局對抵押房產進行登記。這種情況可就熱鬧了，其它債主很可能會和買家有糾紛...
還有諸如無法過戶、高額稅費等情況...
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任何標的都有自己的特點，我很討厭那種揪著缺點不放的論調，把優缺點說明白就好，別人自有判斷。
總的來說，法拍房確實風險很大，屬於小眾高階投資人的投資標的，而且需要專業人士配合。
樓市張三瘋
我拍過幾套法拍房。
1、法拍房並不便宜，樓主說的便宜應該是起拍價和市場價之間的差距，目前7折起拍的房源較多（也有原價起拍的，要注意一下），但是起拍價和成交價是兩碼事，如果買法拍房是衝著便宜去的，最終你可能要失望。
2、法拍房一般如果你做過調查，不上頭，不衝動。那麼實際成交價大概是市場價的95折是比較正常的，但是這5個點是市場的風險成本，法拍房和去中介買的房子還是存在較多的不確定性，等於是付給你的風險折價。
3、法拍房實際上這裡面的投資者非常多，實際上的場景是面向沒購房資格的人去買房的，而不是一個正常的市場。
4、目前，就上海來說，法拍房的市場很小，成交量是二手房市場的1~2%，如果你是正常的購房需求，可選擇的餘地很小。你要有購房資格，建議你去買常規房，付出太多的學習成本，又很難買到中意的房子，得不償失。
駱甲房產記事本
法拍房往往比市場價便宜，但是不建議買，或者說買時要格外慎重。
今天網上看到一篇帖子，說一個人的朋友月薪2萬多元，買了一套月供1萬多的房子。結果這位朋友遭遇公司裁員，近半年時間找不到合適的工作，月供還不上，房子有可能會被銀行收走拍賣，七八十萬元的首付可能打了水漂，其中還有借親友的一部分錢。
生活不如意十之八九，在歷史長河中，我們絕大多數人都是不起眼的小水滴。歷史車輪滾滾向前，順勢者昌，逆勢者亡。在房價上漲階段，買房早的人佔到了便宜，高位接盤的人就是在逆勢而行。
假如說按照2019年的人均收入情況來看，2015年的房價還相對合理一點，那麼2016年之後買房的人，都可以說得上是在高位接盤了。在房價處於歷史高位時入場買房，就要付出更多的首付，揹負更多的貸款，償還更多的月供，面對更大的風險。
多數人的收入是工資性收入，同時多數人都不是鐵飯碗，一旦遭遇失業，房貸壓力就會凸顯，棄房斷供往往就會成為無奈的選擇。收入不穩定，難以維持月供，這是法院拍賣房產增多的根本原因。
除了上述原因，多地房價開始有了下降的苗頭也是一大誘因。一些動用了高利率資金的炒房客看到苗頭不好，持有的房產售出也會虧本，就會選擇棄房斷供，這部分房產也會成為法拍房。
之所以不建議購買法拍房或者說慎重買，有如下原因：
1、法拍房未必能真正便宜多少，如果耐心一些，一些著急出售的二手房價格可能更有優勢；
2、法拍房存在的糾紛可能會比較多，一旦有多位債主或者比較複雜的經濟糾紛，買了的話也很難安寧；
3、如果法拍房有人居住，清退是很大的問題，法院只管拍賣不管清退，如果原房東直接收了10年的租金，那麼想讓租客搬出去就是一個很大的問題；
4、如果原戶主戶口在這裡，不配合遷出，落戶就很難；
5、房產有各種欠費的話，也要自己承擔，各種稅費加起來也許不是小數字；
如果產權清晰，現在也沒住人，價格確實優惠很多，那麼還是可以考慮的，不過個人很難了解到全面的情況。
真想省錢的話，還是耐心等兩三年吧，房價下降週期已經到來，多等幾年，可能會有驚喜，何必現在去高位接盤。
財智成功
法拍房跟正常的商品房是一樣的，而且這類房產的起拍價要低於市場30%左右，不受限購影響，無論是居住還是投資都是非常適宜，但是怎麼買到便宜又安全的法拍房呢？
第一 瞭解房子的查封原因，是抵押到銀行，還是抵押到個人，抵押金額，是否有聯合抵押，法院是否強解封
第二 房子是否有證，合同號，還是已辦理房產證，如果是合同號開發商願不願意配合辦證
第三 是否有高額稅費，原房東是否交過契稅，上手契稅什麼時候繳納的，繳稅金額，上手成交價都要了解清楚，房子是否有繼承，或者贈予
第四 房子是否有公安查封，有公安查封的房子會存在沒辦法貸款的情況
第五 房子是否有租賃，租賃什麼時候到期等等
第六 房子是否騰空，裡面還住人嗎，如果存在住這人情況，法院是否強制騰空
第七 水電氣物業費是否拖欠
現在每個月成交上百套房產，法拍房並不像大家想想的可怕，歡迎討論補充
嘉禾拍賣環宇
這些房子，是可以買的，價格真實，為什麼現在法院拍賣的房子越來越多，其實多數，都是因為個人的黑天鵝出現，比如說，有人買了房子，本來收入很穩定，但是由於一些公司的經營，遇到了經濟的寒冬，要進行裁員，這個時候，這些孩子們就慌了，於是就會出現，法院拍賣房屋，這一現象。
法院被拍賣的房子，的確便宜，現在有專門一部分人在做這塊市場，甚至可以拿到，底價，而且這個市場，是一個新興的市場，不過這樣的房子，買倒是可以買，價格也不高，但是能量場不好，因為法院拍賣的房子，基本上都是，負債的人。
買法院拍賣的房，還有一種風險，那就是房子現在還住著人，你去把他們攆出來，好像又不符合人性的道德規範，假如你遇見那些，死氣白咧，也不會給你騰房子這種人，也是一個麻煩事，總不能因為買個房子，給自己搞一肚子氣，所以，在買法院拍賣的房子之前，要去房子看一看，避免這種情況，還有就是房子裡邊有一些傢俱，電器，以及一些私人物品的，也要提前做好這方面的準備。
雖然你是合法，獲得的房子，但是這些被拍賣房子的這些人，是沒有底線的，這個時候，你就要考慮這個房子到底值不值得拍賣下來，OK，個人覺得是可以買的，有些房子，位置不錯，特別是一些學區房，非常值得拿下，很好的增值市場。
