“買東市區？”

“那裡發展成熟了嗎？”

2020年伊始，身居昆明4年的朋友陸先生與我聊起，厭倦漂泊不定的租房生涯，想要入手新房，但面對昆明房價層層拔高，作為剛需的他，找不準未來居住定調，綜合他現有資金儲備以及昆明發展大勢下，近期新盤較多的東市區成了他的首選。

可固有觀念裡的東市區發展滯後，讓他在買房這件事上犯了難。東市區的發展是否會因為新盤而改觀？平日裡“沉默”的東市區是否會有鮮明的話語權？

圖源於網絡

為解決疑惑，幾周前，我去東市區走了一遭，對今年推新項目進行了走訪，在踩盤幾個項目後，發現圍繞白沙湖片區的推新項目的定價相對較高，且根據置業顧問的話術，白沙湖的價值凸顯，將帶動後續房價上漲。

換句話來說，藉由生態資源的利好，東市區房價是此一時彼一時，當然，我們目前尚無法斷定片區未來走向，但似乎可以肯定的是，發展滯後的東市區的價值被重新評估，至於效果如何，且聽我慢慢道來。

本次踩盤主要包括中交碧桂園映象美廬、大華公園天下、藍光德商天域、中南十二集，共計四個項目。值得一提的是，項目所處位置不同，房價的懸殊也明顯，但這是後話了。

昆明東，在售樓盤上線

在探究以上五個項目的價值以前，我們先了解一下東市區所有在售項目的價格走向，對東市區的價值有更為宏觀的瞭解。

據不完全統計，東市區當前在售項目不超過10個，因聚集城中村、商業配套缺位的東市區，發展滯後，儘管近年來品牌房企入駐提速，但推新項目仍然較少。

按照城市規劃分區界定，東市區涵蓋盤龍區、官渡區、以及空港新區部分區域，目前尤以東白沙河、方旺、涼亭片區開發最熱，發展不均是片區最大的矛盾之一，但土地價值遞進也是當前現狀之一。

相關資料顯示，2008年，白沙河片區兩宗面積為375畝的土地首次出讓，均以底價成交，且土地單價約80萬元/畝，同時期與昆明其他區域相比，已有落後之勢。

到2017年，白沙河片區出讓2宗住宅地塊，經過1個多小時的網上拍賣，最終花落“中海地產”之手，總成交價24.58億元，溢價42.2%，其樓面價已經漲到11000-11519元/平米，創下昆明當時最高樓面價記錄。

再到2018年，昆明市政府還將該片區納入2016-2020城市重點建設區而被眾多開發商青睞，東白沙河片區似乎成了東市區騰飛的機遇。具體來看，東白沙河片區“一帶、兩軸、三心、四片區”的空間結構的提出，規劃成為國際山水休閒城功能定位的確定，是片區最大的優勢。

最高16000元/㎡，最低10000元/㎡

回到東市區發展現狀來看，東白沙河片區正熱，以東白沙河為界，白沙河旁有大華公園天下，北岸有中交碧桂園美廬，西有中南十二集，南岸有藍光德商天域。

這4個項目因品牌房企的打造，市場關注度較高，也是我踩盤過程中置業顧問均提及要漲價的新盤，雖然4個項目同處白沙河片區，但其打造的亮點以及房價均有所不同。

1、中交碧桂園印象美廬：教育資源優勢盤 房價相對高

區位：項目位於東白沙河金瓦路與清裕路交叉處，由中交地產與碧桂園集團兩家房企打造，從項目出發，往東是機場高速，往南走東繞城高速，向西途經金瓦路、東風東路，向北經金瓦路和東三環。

項目位置圖

產品：項目分兩個地塊進行開發，針對不同客戶需求，項目設計了約96-141㎡的高層和洋房，1梯1戶的洋房（層高16層，毛坯交付）以及2梯4戶的高層住宅（層高18層，精裝交付），整個小區呈緩坡臺地住宅狀態，戶型均採用大開間短進深南北向純板式設計，部分戶型客廳和老人房連接大面寬闊景陽臺，小戶型套內面積為80㎡左右，公攤佔16%。

項目樣板間

96㎡戶型圖及精裝標準

亮點：項目配建一所12班的幼兒園，在其東側，項目還將代建一所小學（具體院校還在洽談中）和一所初中，項目周邊分佈有青雲小學、東華小學、白沙河中學、教育配套相對完備。社區外部有一路之隔的文旅綜合體花之城。

評估：當前項目高層均價約16000元/㎡，屬於片區內房價較高，但項目的教育資源配套是項目的優勢所在，結合項目的區位以及產品品質，是資金寬裕的剛需以及改善型購房者可以考慮的。

2、大華公園天下：佔地面積大，生態資源優勢明顯

區位

項目位置圖

產品：項目於12月21日首次開盤，佔地1600畝，規劃有3個住宅地塊、3個商業地塊以及1個學校地塊，建面95-144㎡的高層住宅，涵蓋三房和四房，125㎡戶型可由三室改為四室戶型，均價13000-14500元/㎡。

樣板間陽臺

亮點：教育方面，項目毗鄰一所公立公辦的小學（院校未定），商業方面，項目自建濱湖商業廣場，核心商業區，項目6號地塊將建成半月形商業步行區（未確定籌建方），建成後業主可享便利。

評估：該項目是距離白沙湖最近的一個新盤，高層臨湖景觀是優勢，而整個東白沙湖片區的規劃改造又由大華集團來主導，其配建的商業配套將大範圍服務於項目業主，據實地踩盤，站在項目營銷中心二樓，便可看到東白沙湖景觀。

項目售樓部

3、中南十二集：距離地鐵站近，配套趨於完善

區位：項目位於東白沙街中段，由中南置地開發，項目距離地鐵3號線虹橋站直線距離約500米，與東三環相鄰，交通路網較為成熟。

項目位置圖

產品：該項目於12月28日首開，共推出210套房源，開盤1棟、6棟（11層高洋房、1梯2戶）、3棟和2棟（16層高層、2梯4戶），戶型建面區間為107-143平米，當前高層均價15500元/㎡，洋房均價18000元/㎡。在戶型設計上，洋房有當前比較流行的寬幕橫廳設計，並與寬景陽臺相連。

項目沙盤圖

亮點：12棟住宅、12個入戶花園，項目在社區內部的景觀打造是加分項，規劃有5000平米的雙中庭景，打造下沉式花園、項目外部一街之隔就是HQ公寓打造的商業綜合體。

項目社區內部打造景觀

評估：該項目的交通優勢較為明顯，但項目周邊的教學資源以及醫療配套相對較少，但東白沙河片區規劃佈局有一所36班初中，三所共183班小學，16所共183班幼兒園等資源，待規劃落定，項目的價值將凸顯。

4、藍光德商天域：均價1萬起，剛需盤，去化率較高

區位：項目地處盛惠園東南側，位於方旺片區，該項目由德商置業和藍光地產合作開發，毗鄰東二環、東三環、東繞城高速等道路，距離地鐵3號線約1.5公里，附近公交路線較多，出行方式多樣。

項目位置圖

產品：項目首推的是面積約89-115平米的毛坯住宅，點板結合，根據置業顧問介紹，項目首推已售罄，預計在1月15日加推，首期住宅均價10500-12000元/㎡。89㎡為最小戶型，緊湊三房。

亮點：藍光德商天域內部規劃配套有兩所幼兒園，一所公立，一所私立，未來售樓部的位置將改造為其中一所幼兒園。周邊生活氛圍較為醇熟，學校資源也較為豐富。

評估：該項目坐落於生活氛圍較為濃厚的片區，配套相對便捷，價格偏低，首期去化率高，片區內生態資源相對上文所述項目相對欠缺，但對於剛需族來說，該項目是值得考慮的。

藍光德商天域小區效果圖

以上便是我走訪東市區探究的4個新盤的銷售動態信息，總體來看，和已入駐的其他房企不同，這4個項目的產品品質定調都比較高，均由品牌房企主導開發，未來建成後有利於片區發展提速，而東白沙河的規劃出爐，對於片區改造起著至關重要的作用，規劃如果順利改造的話，東市區的風貌也將提升。

東白沙河規劃效果圖

總結此次東市區踩盤，有以下建議可以分享:

1、生態＞地鐵＞商圈 0r 教育＞商圈＞地鐵，4個新盤亮點不一，存在一定的價格差異，從生態景觀優勢的大華公園天下，到交通優勢青睞的中南十二集，再從價格實惠的藍光德商天域，到教育資源完備的中交碧桂園印象美廬，可根據置業者的需求購置。

2、東白沙河片區的三個純新盤是關注度較高的，而大華集團是負責整個東白沙河片區的佈局規劃，其規劃建設的商業極為關鍵，影響了整個片區走向，對於大華公園天下項目同樣是加分項。

3、對於片區發展滯後以及不成熟的問題確實存在，但相比過去已有提升，不可否認的是，品牌房企的順利改造對片區是一大利好，而東白沙河這一生態資源確是昆明主城區為數不多的優勢。

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