北上广深,楼市燥起来了?


北上广深,楼市燥起来了?

受疫情和石油价格战影响,全球股市昨日崩盘式大跌,美股甚至出现20多年一遇的熔断。


国内市场却风景独好,不仅我大A股上涨,连楼市也开始躁起来了。


北上广深,楼市燥起来了?


今天的重磅消息是,广州楼市拍出新地王,位于越秀区一宗住宅用地,拍出64576元的楼面价,一举超过2017年时代海珠石岗路地块(楼面价5.5万/平),再次刷新广州地价记录。


北上广深,楼市燥起来了?


众所周知,越秀在广州是个老区,不算什么概念区,仍然拍出这样的天价,足见当下土拍市场的向好情绪。


无独有偶,隔壁深圳的楼市似乎也很燥,昨天深圳富人排队抢房的画面再次刷爆朋友圈。


单价8-11万,总价2000万起,首付至少1000万,最贵的一套超过5000万……再昂贵也抵不过不住土豪们的小板凳,他们排队抢购,104套豪宅,12个小时成功售罄。


当然,这不排除开发商有蓄客、策划的可能性,但总体上深圳有钱人的购买力,还是有目共睹的,去年已经创造出“5000万蹲”、“8000万秒光”这样的现象级新词。


而且,数据还显示,在刚刚过去的2月,深圳房价仍然是涨的,环比涨幅高达11%,二手房均价冲到历史性的高点,首次突破7万/㎡。不过,有分析认为,这个数据存在结构性失真,因为均价是豪宅拉上去的,普通住宅其实纹丝不动。


相比广州深圳,北京上海似乎更猛。


今年1到2月,北京卖地总收入高达672亿,相当于2019年全年的四成之多。上海卖地收入也高达619亿,和去年同期相比,增长111.9%。


而在2月下旬,上海徐汇滨江区域还拍出一个总价高达310亿的巨无霸地王,刷新总价地王的新纪录。


北上广深之外,很多城市也相当不赖。南京、苏州等城市也出现排队买房的盛况,温州卖地收入同比大增372.3%,“卖地狂魔”杭州自然也没有闲下来,1-2月的土地出让高达374亿,仅次于北京和上海,同比增长26.8%。


数据还显示,前两个月,全国50大城市卖地收入总计5180亿,同比上涨4.1%。


种种迹象显示,楼市似乎很燥,形势一片大好,但真实的市场是这样吗?显然不是。


如果用四个字来形容当前的市场,仍然是“地热房冷”。


受疫情影响,大部分项目的售楼部冷冷清清,看房的人寥寥无几,整个C端市场几近停摆,不少房企甚至呼吁员工自动降薪、共度时艰,还有一些中小房企直接就倒闭了。


所以,真正躁动的只有土拍市场,而且这个时候敢于拿地的也主要是不差钱的国企和港企。


例如,上海总价地王的竞得者,是香港置地,其控股股东是香港老牌英资企业怡和集团。广州此次单价地王的竞得者是广州城投,城投是什么企业,大家都懂,大半个中轴线的资产都是他们。而在北京,搅动市场的也主要是央企。


北上广深,楼市燥起来了?


相比而言,此刻的民营房企完全看不出躁动的迹象,他们很多都在为打折卖房而焦头烂额,有些甚至处在破产的边缘。


克而瑞的数据显示,95家典型房企在2020年到期债务高达5000亿元,这笔巨额债务,在这个3月将迎来第一个小高峰,待偿总额约330亿元。


与此同时,央妈的手头仍然卡得很紧,房企只能到海外高息融资,借新还旧。


1月,恒大、融创、新城、龙湖等房企均在海外发行债券,累计境外债发行量为1075.3亿元,环比上升1066%,同比上升20%,境外发债量为历年单月最大。(据“楼市黄大大”统计)


然而,这个时候,“地热房冷”可能会给市场传递出错误的信号,让管理层误认为楼市又灿烂起来了,再次敲打楼市,让市场雪上加霜。


此前各地调控的“政策一日游”又重出江湖。例如广州刚刚宣布“330新政”解禁,不到一天又紧急撤回。河南驻马店推出了“17项稳楼市政策”,在被约谈后,也悄然撤下。这足以说明当前楼市调控的微妙性,市场稍有躁动,就要挨打。


不仅如此,央行对楼市的打压也毫不心软,多次重申“房住不炒”,强调不把房地产作为短期刺激经济的手段。上个月的LPR利率调整就出现了“不对称降息”,一年期贷款利率下降10个基点,五年期贷款利率只下降5个基点。


可以想像,如果房地产继续不老实,非对称降息可能会成为常态,让LPR5年期贷款利率成为房贷专属利率。


所以,当前土拍市场的躁动,更像是国家队重振信心的暖市之举,并不能说明楼市真的要启动了,地方政府的“暖企“举措,说实话,还不能停。


而在C端市场,买卖双方仍处在激烈的博弈阶段,疫情之后,房价跌不跌、跌多少,还没有到见分晓的时候。


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