昨晚，海南突然出手，传递强烈的楼市政策收紧信号。
在驻马店被约谈、广州公寓松绑“一日游”之后，海南宣布楼市政策收紧！
这是时隔两年之后，海南发文，在全域限购基础上再升级调控。
最重磅的一条是：实行现房销售制度。
这是直接指向商品住房预售制度改革，颠覆楼市规则的举措。
此前只有中山等地试点，这是首次在一个省份全面落地。
包括今天的海南日报，头版头条的位置，就是“全面实施现房销售”这一新政。
这意味着，自文件印发之日起，海南省新出让土地建设的商品住房，只能现房销售。
现房销售时代，终于来了？
01
3月3日，央行喊话强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
海南是首个响应的省份。
动作非常郑重，不仅仅是发文，而是由海南省新闻办公室专门召开了一场新闻发布会。
海南省住建厅厅长亲自出马，解读文件。
海南省发出的文件，全名是《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。
注意，“城市主体责任制”这个词，也是首次在调控文件中出现。
文件的重点，主要有三个方面。
一是限购进一步升级。
本地居民限购第三套住房。对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。
二是实行现房销售制度。
通知提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，只能现房销售。
三是遏制投机炒房。
各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。
责任下沉到了县一级，也是空前的严格。
02
其中，最重磅的“深水炸弹”，当属现房销售的全省落地。
这对房地产市场来说，真的是一件颠覆性的事。因为商品房预售政策，直接带给开发商两大好处：
一是减少了现金流的压力，只要支付了拿地成本，很快就可以开卖。
二是助长了房企“高周转”模式，速度快的房企，从拿地到开售，只要四五个月的时间。
带来的副作用就是，质量投诉、货不对板、合同纠纷、延期交房、配套设施虚假宣传、开发商跑路等一系列问题。
受伤的主要是买房的消费者。
而采用现房限售，这样的问题和纠纷、投诉，就会减少很大一部分。
现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，才能走向市场。
此前，只有广东中山等地作为试点，尝试在个别项目上，采用现房限售的方式。
这项改革并没有形成非常强有力的结论。
2018年，住建部曾经向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省征求意见，要求对商品房预售许可进行深入研究。
其中也没有包括海南省。
不过，当时广东省反馈的意见是，向住建部建议，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
可见，现房销售制度直指开发商的要害，就是高杠杆、高周转模式。
03
现房销售的靴子突然落地，确实很让人意外。
但对海南来说，似乎又在意料之中，可以看做一次勇敢的尝试，相信也征求过海南省房地产行业的意见。
实行现房销售，海南至少有三个方面的特殊性。
首先，海南虽然是一个省，但2019年经济总量仅有5300亿，相当于一个发达地区的地级市，常住人口944.7万，还没有到达千万级。
在2018年4月全岛限购以来，海南房价稳中有所下跌。
在海南进行的楼市规则颠覆，影响不会特别大，可以看作一个更综合的大试点。
其次，海南省房地产市场以度假、旅居为主，在实施严厉的全岛限购措施之后，已经受到重创，现在正处于调养生息阶段。
2019年，海南全省房屋销售面积829.34万平方米，比上年下降42.1%；销售额1275.76亿元，比上年下降38.8%。
这个时候，推出一些颠覆性的规则，对市场伤害并不大，反而可以借此机会，提升海南旅居产品的可感度、品质水准。
第三，海南2019年土地供应回升明显，卖地收入创近年来新高，客观上会导致库存上升，现房限售成为必然的趋势。
事实上，度假旅居地产本身的销售周期就比较长，现房销售也不鲜见。
去年，海南卖地收入是历年来最高，突破300亿。
但全省的商品房销售，仅海口同比上涨14%，主要靠刚需拉动，其他区域旅居地产都萎缩很厉害，库存必然抬升。
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