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提問：房姐您好。我在東城區和平里有2室老破小出租，家人戶口落在那裡，還在上小學。目前東西城合併已經正式出文件了，我在猶豫應該400萬不到賣掉換一個柳芳附近的600左右好還是拿在手裡等拆遷好？柳芳的話是考慮有自住的可能性，也可能出租出去。買柳芳600需要貸款200。謝謝。
回答：東西城合併的結果是攤薄了學區溢價，以及減少了行政競爭。 合併後短期內會有一定漲幅，取決於合併時還會“增加”什麼政策，如果沒有，長期的影響不大。 反倒是，如果“中央區”不是合併東西城，而是另一個維度的行政規劃，就有可能包括進東三環這樣的區域，那麼，被包括進“央區”的地區，特別是東三環沿線的窪地，很可能快速補漲甚至溢價。 至於等拆遷，如果沒有準確內部消息，可能要等到猴年馬月。 自住可以選擇柳芳，但是宏觀來看，柳芳地段不差，但是仔細看，柳芳地域閉塞出入和發展都受到限制，長期屬於略跑輸大盤的類型。
提問：房姐總好，這次總算加入了，去年在你這裡買的tty漲幅喜人，謝謝你們幫忙建倉！ 還有個問題，為什麼現在說北京的趨勢是在下跌呢？除了少數有漲是大行情還在下降嗎？還是說以後都要下降？
回答：首先恭喜 這個問題之前也有人提到過。 2017年以後，北京市場的情況是：90%的房子比合理價值更貴。 在2017年317連續十幾個政策之後，樓市美好的外表被扒乾淨，利空情緒佔據絕對力量。 導致的就是就是，存在溢價的，大部分都會逐步迴歸； 而此消彼長，一些被低估的在這個階段就產生了輪動上漲。 表現出來的結果是：45%的房子趨跌，45%趨平，10%上漲。 10%看上去很小，但你把幾項基礎的迴避條件加上（學位，遠郊，CEO，熱門貴婦，區域陳獨秀，上車溢價等），能買的大部分都在這個10%以內。
提問：目前有南三環外萬年花城四期房一套，南北通透大三居，小區中間位置。市值扣完貸款後能有600萬。老人60，有北京戶口，無房無貸指標，手頭有200萬。不考慮自住，純增值角度，1.是把三局賣了，加200萬，貸款1000萬買個大戶型？還是200萬首付，貸款買個上車盤？2.大戶型推薦什麼小區？3.200萬首付上車盤，是否可以考慮翠微附近的小區。
回答：1000以上的投資盤需要單獨分析，市場並不大，不建議賣掉砸在一套上 做個二次抵押，把首付提高到300到400能買到650到850左右的標的，主看這些區域朝陽公園，金臺路，大望路
提問：感謝您回覆了我上次的問題，不知道您還記得我的問題嗎？因為我是房產小白很多不懂的地方，但是從您的回答中我有幾點考慮1:買了投資房後，老人居住問題還沒解決，是在亦莊我們現在居住地附近租房嗎？然後把投資房再租出去？這樣操作有利嗎？不能實現以租養貸啊？2，全款抵壓貸款後房產我們要持有多久才能獲利或者說是賣出去？這個怎麼算啊？貸款要等額本金嗎？
回答：對，你理解的沒錯，職業多軍大多都投住分離。 以租養貸需要看具體標地，目前北京還能實現以租養貸的，也就是天通苑大面積了。 北京現在還是逢筍入原則，只買性價比高的盤，市場價的8-9折左右，買入即賺，橫盤期也有確定收益。 貸款一定是等額本金，年限越長越好。 小白建議把圈子的精華內容先學習下。
提問：房姐好，目前北京二套貸款需要通過經營貸的方式，新註冊公司的流水為0，個人流水很充足，此種情況下是否也可以通過經營貸來貸款呀
回答：個人的收入是貸款的基礎。 公司需要什麼樣的流水，以及對公司的要求，每個銀行的抵押經營貸要求不一樣。 目前，純新公司倒流水還有產品可以做，具體可以諮詢我們的工作人員
提問：麻煩諮詢一下房姐，300首付子彈，北京stsd，如何能夠拿下700的房子呀？您提到的換核如何操作呢？多謝！
回答：sfsd可以貸款貸足拿下700萬的房子，二手房可以適當高評 換核就是換個人申請，抵押和按揭不要是同一人
提問：星姐好！本人在海淀區領秀新硅谷有1套120的大二居，純公積金貸款80w，在西城區長椿街買了個40的老破小，學票用，商貸100w。目前家庭月收入稅後4w，手裡子彈30w，另有消費貸額度80萬未用。想再投資一套，未來五年左右退出。由於子彈不多，如果出售海淀的房產有點可惜，畢竟公積金貸款利率低，如果抵押貸如何辦理，能拿出多少資金？月供在多少？也請幫推薦下投資哪個盤比較好？多謝！
回答：找相關機構或銀行抵押掉領秀新硅谷，大概能貸出剩餘資金的6成，利率5-8都有可能，看銀行政策和資質評估，貸出資金可以手中預留50-100，用以緩解月供壓力 消費額度建議保留，做為月供託底，防範風險 預估你能獲取500左右資金，標的以常營和百子灣次新為主
提問：美麗的房姐，請問北京如何淘老破小？有哪些區域樓盤推薦？淘的時候有哪些需要特別注意的點，比如交通，配套，戶型，朝向？
回答：邊界先劃清楚： 北到天通苑； 東北來廣營，酒仙橋； 東到常營，管莊； 東南十里河； 南邊宋家莊； 西南大興線，豐臺站； 西面正常不過東二環。 其他不重要，只看價格
提問：房姐你好，求詳細分析下萬橡悅府。本人工作在唐家嶺這邊，可以說上班非常方便，中了悅府的毒，不能自拔。目前情況是，已婚，有一個孩子，自住需求強，想盡快上車。sfsd，手上目前有60左右(太少，我還想上悅府的小三居)，兩人稅後4左右，請問，我這樣加高槓杆上悅府值得麼，如果可以上，求推薦幾個靠譜的加槓桿方法，謝謝。
回答：從投資角度看，肯定是不建議你買的 但是千金難買你喜歡，萬無一用是鈔票啊 自住可以買自己喜歡的，輕微溢價可以接受，但是不能套套都是CEO盤。 收入很穩定，稅後4萬可以適當加槓桿 幾種融資方式： 1.很多公司有員工無息貸款：阿里 騰訊等 2.如果家人是農村戶口，可以申請貧困戶的無息貸款 3.創業貸款 4.信用卡空當接龍 5.親戚拆借 5.各種低息信用貸，如果資質好，北京的公積金信用貸可以做到4%內的利息 當然按揭之前不要你們名下不要有負債，如果需要申請信用卡和信用貸，儘量換人申請。
提問：房姐，朝陽公園周邊是否值得入手？
回答：朝陽公園周邊，這個概念很大。 朝陽公園板塊，分朝陽公園南門，西門，北門，以及東四環泛海等地段，這些地段存在很大的差異。 朝陽公園南門，標杆是棕櫚泉，此外有麗水嘉園這類存在優質房源可能性的標的，以及萬科東第，公園大道等溢價盤，此外還有甜水園，秀水園，水錐子等老公房，甜水園可以淘一淘。 朝陽公園西門，主要是棗營板塊，以老公房和外銷公寓居多，外銷公寓中以清境明湖等相對優質，但2017年後，價格也逐漸補漲，目前6萬多大面積老破大沒有特別優勢，棗營老公房較貴。 北門，從亮馬橋路到東風北橋，有福景苑這類公寓老破大，東風橋亮馬水晶，瞰都等類次新，也有南十里居酒仙橋街坊等公房，相對較好的是東潤楓景。 東門，泛海是地段CEO標杆，觀湖國際價格相對溢價低一些，但也很難出筍盤，靠西側四環的3棟樓有一定噪音。 綜合來看，南門次新老破小，西門老破大可以多些關注。
提問：看到房姐評價不建議買易構空間，原因是不是居住型空間。易構空間我看過，應該是5棟塔樓合圍而成的，請問可以解釋下什麼是居住型社區嗎？覺得易構空間和旁邊的後現代城比較像。
回答：從結果上看，你能看到大量一家三口，或者老人帶孩子，或者樓下遛彎的人群的小區，往往是居住環境或者氛圍比較好的小區。 適合居住的幾個要素: 1.有人氣 不能是辦工的氣氛，而是放鬆的，回家的氣氛，普通小區有煙火氣，高檔小區有服務員。 2.有居住人群 大部分住戶是業主而不是租戶，說明這裡值得住，滿足正兒八經生活的條件。 3.有環境 封閉社區當然最好，不過總價低的小區，往往也是開放式的，那就看安全性，有沒有亂七八糟的商販，樓道會不會讓人覺得“危險”，社區的綠化怎麼樣，有沒有生氣？ 4.戶型，梯戶比，採光 戶型不合理，梯戶比太高，往往會驅散居家人群，而底層的租房人群相對可以忍受這些缺點。 異構空間是住家和出租參半，主要是居住體驗和小區品相很一般； 後現代城分區，有幾個居住還行，不過社區相對開放，和辦工混合有一定影響。
提問：房姐好，海淀東王莊有60小兩居，滿5唯一，有100貸款，手頭現有400現金，想在東王莊附近買一三居，怎樣操作比較好？看了您之前給別人的建議是抵押貸，就是借錢買下二套，再拿二套抵押貸是嗎？那我能買到價值格是多少的房子呢？有推薦的小區嗎？
回答：嗯，北京首套之後都推薦全款抵押，400首付900總價的標的差不多 主看 東王莊、展春園，其他標的超出預算
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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