V5王子

房子涉及到的金額特別大，對每個人，每個家庭來說，買房其實並不容易。而面對房地產市場的複雜性，很多第一次買房的朋友，並不知道如何正確的取捨。

比如，在我們身邊有一位28歲的朋友，終於靠自己的能力可以買房了。但是呢，他非常猶豫-到底是買交通便利的老房子，還是買位置偏的新房？

今天我們就一起來聊一聊，到底應該買交通便利的老房子，還是位置偏遠的新房呢？應該如何選擇？買房的時候，又應該注意哪些問題呢？

一，28歲終於可以靠自己買房了，究竟是買交通便利的老房子，還是位置偏遠的新房呢？如何選擇？

隨著這些年各個行業的收入逐漸增加，很多朋友終於集齊了首付款，可以買得起房子了。

但是，面對買房又特別的具體，始終要面對很多取捨。地段的取捨，新房二手房的取捨等等。

那麼，28歲終於靠自己買得起房子的朋友，究竟應該買交通便利的老房子，還是位置偏遠的新房呢？

實際上，我更建議處在這個年紀的朋友，買交通便利的老房子。原因非常的簡單，我們歸納一下，一起來看一看。

第1個原因，節約上下班的通勤時間。

28歲的年紀，正是在事業上不斷拼搏的階段。這個階段應該把珍貴的時間，花在提升個人的價值上。

交通便利的老房子，可以節約一些上下班通勤的時間，這是城市位置偏遠的新房無法取代的。

在事業上的進步，在收入上的進步，往往不是對比上班的時間，而是上下班之外的時間，你到底做了什麼？

二十八歲的年輕人，完全可以利用上下班節約下來的時間提升自己，開闊自己。

比起把時間浪費在擠公交，擠地鐵上，要有價值多了。

更何況，大部分的朋友在這個年紀，事業正處於上升期，未來有更多的，無限的可能。

而這些更多的，無限的美好可能，都是在於你怎麼利用自己的時間，怎麼讓自己的時間變得更有價值？

第2個原因，地段好，生活便利。

一個城市交通便利的房子，一般都處於城市的中心，或者一些優質的核心板塊。

而這些優質的板塊往往地段都比較好，周邊的配套也特別的成熟，比如學區配套，醫療配套，商業配套，企業配套，軌道交通配套等等。

有這麼多成熟的配套優勢，往往生活起來也特別的便利，出門幾步路就可以到超市買日常用品，出門幾步路就可以到商場逛一逛。

而很多位置偏遠的新房，在這方面並不是一天兩天就能達到的，一個新區要發展起來，可能要經歷漫長的5年，10年，甚至更長的時間。

第3個原因，節約購房成本。

老房子一般單價都比較便宜，戶型小一點的，總價也相對比較便宜。

對28歲的年輕人來說買房門檻相對較低，節約購房的成本。當然了，購房成本的成本還有很多，比如裝修成本，傢俱家電的購置成本等等，這些都是可以節約下來的。

因為，一般二手房出售，都是帶傢俱家電和裝修一起賣出的。

雖然就是舊了點，但可以將就先用著，等日後條件好了再換新的。

第4個原因，增值空間更好。

香港著名的商人李嘉誠曾經說過，“買房一定要看地段，其次還得看地段，最後還是要看地段”，可見地段在房子爭執空間裡面的重要性。

也的確如此，在一個城市地段越好，往往房子的增值空間更大，在樓市上漲的時候更能夠快速的上漲，在樓市下行的時候跟抗跌。

可以說，地段越好的房子，在未來的增值空間更大，增值的潛力也更強。

交通便利的老房子，大部分都集中在一個城市的中心，一個城市的優質板塊，地段價值是位置偏遠的新房無法比擬的。

因為我們必須清楚，房子真正值錢的，並不是我們買的鋼筋混凝土框架，而是它下面的那塊土地。

……

的確如此，無論從時間的成本，還是購房的成本，以及未來的增值空間，又或者自己日常生活的便利性。

我更建議28歲左右的朋友，購買交通便利的老房子，儘量迴避位置偏遠的新樓盤。

位置偏遠的新房不僅浪費自己上下班的時間，而且交房的週期也長，甚至還會面臨爛尾的風險。

二，購買交通便利的老房子，應該注意哪些問題？

在第一大點，我們簡單的羅列了一下，建議28歲的朋友買交通便利老房子的一系列原因。

但是，在購買交通便利老房子的時候，仍然需要注意特別多的問題，尤其是像28歲這樣的第一次買房的年輕朋友。

同樣的，我們簡單的歸納一下，看看購買交通便利的老房子，具體要注意哪些問題？

第1個注意問題，控制好樓齡。

一般情況下，10年以上的二手房都稱為老房子，老房子也是有著不同層次之分的。

所以，雖然是老房子，但是我們一定也要儘量的控制好樓齡，樓齡越新越好。

因為，大部分的銀行對20年樓齡以上的老房子不予以批貸，就只能全款購買。

大部分家庭買房，都要通過首付+房貸。如果只能全款購買，那麼未來再次賣出的時候能夠接受的人群就越來越少，流動性相對較慢。

所以，即便是老房子，我們也可以儘量，把房子的樓齡控制在10~15年之內。

儘量留足它的金融屬性，在未來賣出的時候，擁有更好的市場流動性。

第2個注意問題，儘量選擇品相好，體量較大的老小區。

每個小區的物業服務水平不一樣，所以就會導致小區的環境不同。

購買老房子也儘量去選擇，品相相對較好的老小區，這裡的品相就是指物業服務水平較好，小區的外牆維護較好，小區內的環境也相對較好。

比如重慶這座城市的市中心老小區“龍湖楓香庭”，釋然已經接近20年了，但外牆，小區環境維護的特別好。

這樣的小區，在未來的接受人群也相對較多一些，流動性相對也會更好一些。

而體量大是指小區樓棟數特別多，不是那種單獨的一棟樓，或者一兩棟在那裡構成一個小區。

買房子至少得有小區環境吧，一兩棟的小區實在是太小了，能夠接受的人群也會減少很多。

而且，據這些年的數據調查發現，品相差，小區體量特別小的，尤其是那種單體樓，它的流動性特別慢，掛牌很長時間都賣不出去。

第3個注意問題，不要博拆遷。

購買老房子一定不要妄想博拆遷，等到拆遷之後，賠償很多就能賺錢。

有一句話是這樣說的，往往奔著利益去的，都賺不到錢。28歲左右的年輕購房朋友，第1次購房，千萬不要抱有博拆遷暴富的夢想。

一定要放平心態，結合自己的實際需求去選擇房子，當然能拆遷更好，沒有那個機會也不要太過強求。

因為，在我們身邊有這樣一個真實的案例：

有一家人，他女兒還在讀幼兒園的時候，就說他們的小區要拆遷，但是等到他的女兒長大了都結婚了，房子都還沒有迎來拆遷。

更何況，一方面棚改政策發生了改變，改為實物分房，拆遷的幾率就更小了。另一方面，舊城改造也在不斷推廣，用刷新外牆，提升小區環境，加裝電梯來取代拆遷。

第4個注意問題，儘量購買帶有學區指標的老房子。

老房子的地段好，大部分都在市中心或者一些核心的板塊。這裡的學區資源，往往也是城市最集中最完善的。

大家可以結合自己所在的城市看看，其實很多老房子，都帶有重點學區的入學指標。

因為，那個年代本來就是按照一些單位，一些教職工修建的房子。

所以，在購買老房子的時候，有條件的情況下，儘量優先購買，這種帶有重點學習指標的房子。

因為28歲也是結婚的年齡，很快你也有小孩，你也要解決子女教育。

更何況帶有重點學區指標，房子的增值空間更強，未來想要賣出流動性也更好。

……

是的，即便是購買交通便利的老房子，我們也需要注意這些問題。

我國的樓市已經開始發生分化，而且分化會越來越嚴重。儘量把自己的第一套房，在自己的能力範圍內，買的相對優質一些，具有市場競爭力一些。

這樣等到自己條件有所改善之後，就可以快速的賣出，作為購買更好房子的助理資金。

三，小結

總的來說，28歲靠自己終於能夠買得起房的年輕朋友，我建議購買交通便利的老房子，不要去購買那些位置偏遠的新房。

人生的第一套房，就像第一次擇業，“選擇大於努力”，選擇對了往往對你的人生有幫助。

最後，要特別提醒，購買交通便利老房子的年輕朋友。即便是老房子，也要購買相對具有資產競爭力的老房子。

因為，具有市場競爭力，在未來的增值空間相對會更好一些，想要賣出的時候流動性也會更強，變現的能力也會更好。

更何況，據我國的數據統計，大部分家庭每5.2年會換房一次，你也要為自己換房，做好充足的準備。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

買房一般從兩方面考慮，配套和產品。配套也就是交通、商業、學校、醫療、環境等外部因素，產品包括產權性質、面積大小、戶型結構、物業服務、房屋質量等等。

28歲，配套方面先不用考慮醫療，感冒發燒日常小毛病社區醫院就能很好解決，大型三甲醫院也就每年一次體檢才會去。

最應該優先考慮的就是學校、交通和商業，這三點決定了下一代的成長和生活便利度，毫無疑問老房子這三點的配套一般是要優於位置偏遠的新盤的。

環境方面話新區域城市建面都要優於老城區，但這點對首套房的剛需群體來說可有可無。

產品方面題主沒有給出具體信息無法對比，但一般而言新樓盤的產品力是要遠高於老城區老房子的。

最後，如果位置偏遠的新區城市規劃會在未來3-5年迅速完善可以考慮新區，反之建議考慮老房子，畢竟28歲這個年齡等不了了。

剛需何去何從

28歲，努力工作了五六年，再加上省吃儉用，手上略有積蓄，想用自己攢的錢買一套房子居住。根據自己的經濟情況和房價行情，只能在“交通便利的老房子”和“位置偏的新房”之間作選擇，該怎麼選擇？為了便於比較和計算，我以“兩者建面同樣是90平方米，總房價同樣是100萬”為例，和大家一起分析分析該選擇哪種房源。

我們先比較一下交通便利的老房子和位置偏的新房兩者的優劣勢，再作出選擇 。

一.首期：二手老房子的首期款需要40.5萬元，新房子首期款需要30萬元，前者的首期比後者高出10.5萬元。

1.成交價100萬元的二手老房子，辦理銀行按揭時，評估價約80-90萬元左右，在這取值85萬，可貸額度=評估價85×70%=59.5萬元，老房子首期=100-59.5=40.5萬元；

2.新房可貸額度是以成交價為計算基準，不涉及到評估價，計算比較簡單。新房首期=100×30%=30萬元。

二.交易費用：買老房子合計約需支付3萬交易費用（如由買方全部承擔中介費用則合計需支付4.5萬元左右交易費用）；而買新房子合計需支付1.6萬左右交易費用。明細如下：

1.稅費：二手老房子和新房子契稅均為1萬元。

二手老房子的證已遠超五年，在此以老房子“所在城市為非一線城市，且是賣方為唯一住房”計算，免徵增值稅和個稅，但買方仍需繳交契稅。二手老房子契稅=100×1%=1萬元.

買新房同樣是只需繳交契稅，契稅徵收標準與二手老房子一樣，新房契稅=100×1%=1萬元.

2.其它費用：二手老房子約2萬元，新房約6000元。

(1)中介費：二手老房子買方需支付中介費100×1.5%=1.5萬元；新房子沒有中介費。

(2)按揭評估費等費用：以85×0.5%=0.43萬元粗計；新房子沒有按揭評估費這些費用。

(3)維修基金：二手房維修基金通常賣方已交付，買方不需再繳交維修基金；新房以90×70=0.63萬元粗計。

三.裝修投入：二手老房子需一次性投入一筆重裝費用，新房子的裝修費用可打入房價進行長期按揭。

二手老房子裝修通常已比較舊，如原是出租的，裝修保養更差，入住前往往需投入一筆裝修費用進行重新裝修。新房子如是帶精裝交付，則在前期可免去一次性投入這筆裝修費。

四.區域配套：二手老房子周邊配套成熟，位置較偏的新房在前期配套不完善，生活會有諸多不便。

老房子除了交通比較便利外，生活氛圍和生活配套也比較完善，例如學校、農貿市場、餐館等；而新房子由於位置較偏且是新開發小區，人氣較低，周邊配套成熟度難與老房子老小區匹敵。

五.房子價值空間和流通率：老房子再轉手時升值空間有限且流通率低；新房子則有可能相反。

老房子樓齡長，建築折舊率高，房子本身價值呈下降走勢，後續轉讓的價格更多是依賴地段價值，但從老房子與位置較偏的新房作為並列選擇項這一前提條件分析，老房子沒有名校等高附加值配套加持，升值空間非常有限，甚至價值會下降，除非等待拆遷。

另一方面，老房子超過15年左右，會被銀行關在按揭大門之外，後續轉讓時需買方一次性付款，比較挑客戶，再加上沒有明星地段配套附加值，流通率相對較低。

而新房子目前地段較偏，但買方只要能對地段發展預判正確，房子升值空間和流通率均較高。

結合兩種房源的優劣勢和題主的情況，個人建議選擇位置暫時較偏的新房。

1.同樣是100萬的總價，交通便利的二手老房子買房時需支出約43萬元，如需進行重裝，裝修費用以10萬元計，則二手老房子前期合計需支出53萬多元；新房子買房時需支付的費用則只需31.6萬左右。

位置較偏的新房購買門檻比交通便利的二手老房子低，更適合”積蓄不多，靠自己買房“的剛需年輕人

2.初次置業，需考慮房子的升值潛力和流通率。交通便利的老房子雖然目前在各類配套上佔優勢，但不是高附加值配套，升值空間和流通率與位置偏的新房子比較，沒有優勢。

在這種情況下，還不如選擇位置較偏的新房，可利用首期少付的資金購買一輛代步車，解決新房子位置偏交通不便的問題，同時可通過上下班與同路人拼車形式，減輕養車壓力。

選擇位置偏的新房，對區域未來預判很重要。

只要對區域的未來發展進行充分調查和分析，正確預判，目前位置偏的新房子，在不久的將來也會成為”香餑餑“。那麼從哪幾個方面去預判目標區域是否有發展潛力？

1.符合城市重點發展方向。

通過各種渠道包括規劃局網站、主流媒體網站等，收集當地政府的各類發展規劃資料，跟著城市的發展方向買房，即使目前位置較偏，但地段成熟的日子指日可待。

2.周邊地塊多，開發空間大。

一個區城能否快速發展，要看房地產的開發空間有多大。地塊多，開發的樓盤多，區域內人口增容大，會加快公共配套設施的建設，例如學校、農貿市場等。

3.有品牌大開發商進駐。

品牌大開發商拿地前會有專業人員進行市場調研和摸底，包括區域的發展前期、地段升值潛力等，因而有品牌大開發商進駐的較偏區域，未來能迅速發展起來的機率更高。

買位置偏的新房，除了要對區域的發展作岀預判，還需注意房源的選擇和學校配套：

1.選擇高流通型精裝修房源。

以90-110平方米的小三房為宜，帶裝修，減輕前期資金壓力。

2.選擇大品牌開發商的樓盤首期或二期買入。

大品牌開發商的樓盤會相對同區域其它中小型開發商的樓盤貴，但價格路線通常是低開高走，因而選擇在大品牌樓盤首期或二期開盤時即入手，對剛需首置年經人來說，會更容易實現有房夢。

3.選擇教育配套建設與小孩入學時間能銜接的地段。

交通路網、一般日常配套可以等待，但讀書不能等待。新區的學校建設要早於小孩入學時間。如有適齡小孩急需讀書，則需瞭解清楚在位置較偏地段買新房後，現有的學校配套能否滿足入學的急切需求。

總結

二手老房子雖然交通便利，配套成熟，但購買門檻相對高，且房子升值空間和流通性在很大機率上不如位置偏的新房子，年輕首次置業者更適合買目前較偏但有發展潛力位置的新房子。

我是［房微言］，專注分享實用的房地產乾貨和買房賣房防套路技巧，歡迎關注我。

房微言

地段，地段，地段。重要的事情說三遍，除非是一線有地鉄800米之內的盤，除非你提前知道郊區的規劃（規劃包括醫療，教育，尤其是教育，非常重要）不然未來的增值及再出手受很大影響。

墨宇墨晗

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關鍵字: 房產 老房子 買房子