V5王子

房子涉及到的金额特别大，对每个人，每个家庭来说，买房其实并不容易。而面对房地产市场的复杂性，很多第一次买房的朋友，并不知道如何正确的取舍。

比如，在我们身边有一位28岁的朋友，终于靠自己的能力可以买房了。但是呢，他非常犹豫-到底是买交通便利的老房子，还是买位置偏的新房？

今天我们就一起来聊一聊，到底应该买交通便利的老房子，还是位置偏远的新房呢？应该如何选择？买房的时候，又应该注意哪些问题呢？

一，28岁终于可以靠自己买房了，究竟是买交通便利的老房子，还是位置偏远的新房呢？如何选择？

随着这些年各个行业的收入逐渐增加，很多朋友终于集齐了首付款，可以买得起房子了。

但是，面对买房又特别的具体，始终要面对很多取舍。地段的取舍，新房二手房的取舍等等。

那么，28岁终于靠自己买得起房子的朋友，究竟应该买交通便利的老房子，还是位置偏远的新房呢？

实际上，我更建议处在这个年纪的朋友，买交通便利的老房子。原因非常的简单，我们归纳一下，一起来看一看。

第1个原因，节约上下班的通勤时间。

28岁的年纪，正是在事业上不断拼搏的阶段。这个阶段应该把珍贵的时间，花在提升个人的价值上。

交通便利的老房子，可以节约一些上下班通勤的时间，这是城市位置偏远的新房无法取代的。

在事业上的进步，在收入上的进步，往往不是对比上班的时间，而是上下班之外的时间，你到底做了什么？

二十八岁的年轻人，完全可以利用上下班节约下来的时间提升自己，开阔自己。

比起把时间浪费在挤公交，挤地铁上，要有价值多了。

更何况，大部分的朋友在这个年纪，事业正处于上升期，未来有更多的，无限的可能。

而这些更多的，无限的美好可能，都是在于你怎么利用自己的时间，怎么让自己的时间变得更有价值？

第2个原因，地段好，生活便利。

一个城市交通便利的房子，一般都处于城市的中心，或者一些优质的核心板块。

而这些优质的板块往往地段都比较好，周边的配套也特别的成熟，比如学区配套，医疗配套，商业配套，企业配套，轨道交通配套等等。

有这么多成熟的配套优势，往往生活起来也特别的便利，出门几步路就可以到超市买日常用品，出门几步路就可以到商场逛一逛。

而很多位置偏远的新房，在这方面并不是一天两天就能达到的，一个新区要发展起来，可能要经历漫长的5年，10年，甚至更长的时间。

第3个原因，节约购房成本。

老房子一般单价都比较便宜，户型小一点的，总价也相对比较便宜。

对28岁的年轻人来说买房门槛相对较低，节约购房的成本。当然了，购房成本的成本还有很多，比如装修成本，家具家电的购置成本等等，这些都是可以节约下来的。

因为，一般二手房出售，都是带家具家电和装修一起卖出的。

虽然就是旧了点，但可以将就先用着，等日后条件好了再换新的。

第4个原因，增值空间更好。

香港著名的商人李嘉诚曾经说过，“买房一定要看地段，其次还得看地段，最后还是要看地段”，可见地段在房子争执空间里面的重要性。

也的确如此，在一个城市地段越好，往往房子的增值空间更大，在楼市上涨的时候更能够快速的上涨，在楼市下行的时候跟抗跌。

可以说，地段越好的房子，在未来的增值空间更大，增值的潜力也更强。

交通便利的老房子，大部分都集中在一个城市的中心，一个城市的优质板块，地段价值是位置偏远的新房无法比拟的。

因为我们必须清楚，房子真正值钱的，并不是我们买的钢筋混凝土框架，而是它下面的那块土地。

……

的确如此，无论从时间的成本，还是购房的成本，以及未来的增值空间，又或者自己日常生活的便利性。

我更建议28岁左右的朋友，购买交通便利的老房子，尽量回避位置偏远的新楼盘。

位置偏远的新房不仅浪费自己上下班的时间，而且交房的周期也长，甚至还会面临烂尾的风险。

二，购买交通便利的老房子，应该注意哪些问题？

在第一大点，我们简单的罗列了一下，建议28岁的朋友买交通便利老房子的一系列原因。

但是，在购买交通便利老房子的时候，仍然需要注意特别多的问题，尤其是像28岁这样的第一次买房的年轻朋友。

同样的，我们简单的归纳一下，看看购买交通便利的老房子，具体要注意哪些问题？

第1个注意问题，控制好楼龄。

一般情况下，10年以上的二手房都称为老房子，老房子也是有着不同层次之分的。

所以，虽然是老房子，但是我们一定也要尽量的控制好楼龄，楼龄越新越好。

因为，大部分的银行对20年楼龄以上的老房子不予以批贷，就只能全款购买。

大部分家庭买房，都要通过首付+房贷。如果只能全款购买，那么未来再次卖出的时候能够接受的人群就越来越少，流动性相对较慢。

所以，即便是老房子，我们也可以尽量，把房子的楼龄控制在10~15年之内。

尽量留足它的金融属性，在未来卖出的时候，拥有更好的市场流动性。

第2个注意问题，尽量选择品相好，体量较大的老小区。

每个小区的物业服务水平不一样，所以就会导致小区的环境不同。

购买老房子也尽量去选择，品相相对较好的老小区，这里的品相就是指物业服务水平较好，小区的外墙维护较好，小区内的环境也相对较好。

比如重庆这座城市的市中心老小区“龙湖枫香庭”，释然已经接近20年了，但外墙，小区环境维护的特别好。

这样的小区，在未来的接受人群也相对较多一些，流动性相对也会更好一些。

而体量大是指小区楼栋数特别多，不是那种单独的一栋楼，或者一两栋在那里构成一个小区。

买房子至少得有小区环境吧，一两栋的小区实在是太小了，能够接受的人群也会减少很多。

而且，据这些年的数据调查发现，品相差，小区体量特别小的，尤其是那种单体楼，它的流动性特别慢，挂牌很长时间都卖不出去。

第3个注意问题，不要博拆迁。

购买老房子一定不要妄想博拆迁，等到拆迁之后，赔偿很多就能赚钱。

有一句话是这样说的，往往奔着利益去的，都赚不到钱。28岁左右的年轻购房朋友，第1次购房，千万不要抱有博拆迁暴富的梦想。

一定要放平心态，结合自己的实际需求去选择房子，当然能拆迁更好，没有那个机会也不要太过强求。

因为，在我们身边有这样一个真实的案例：

有一家人，他女儿还在读幼儿园的时候，就说他们的小区要拆迁，但是等到他的女儿长大了都结婚了，房子都还没有迎来拆迁。

更何况，一方面棚改政策发生了改变，改为实物分房，拆迁的几率就更小了。另一方面，旧城改造也在不断推广，用刷新外墙，提升小区环境，加装电梯来取代拆迁。

第4个注意问题，尽量购买带有学区指标的老房子。

老房子的地段好，大部分都在市中心或者一些核心的板块。这里的学区资源，往往也是城市最集中最完善的。

大家可以结合自己所在的城市看看，其实很多老房子，都带有重点学区的入学指标。

因为，那个年代本来就是按照一些单位，一些教职工修建的房子。

所以，在购买老房子的时候，有条件的情况下，尽量优先购买，这种带有重点学习指标的房子。

因为28岁也是结婚的年龄，很快你也有小孩，你也要解决子女教育。

更何况带有重点学区指标，房子的增值空间更强，未来想要卖出流动性也更好。

……

是的，即便是购买交通便利的老房子，我们也需要注意这些问题。

我国的楼市已经开始发生分化，而且分化会越来越严重。尽量把自己的第一套房，在自己的能力范围内，买的相对优质一些，具有市场竞争力一些。

这样等到自己条件有所改善之后，就可以快速的卖出，作为购买更好房子的助理资金。

三，小结

总的来说，28岁靠自己终于能够买得起房的年轻朋友，我建议购买交通便利的老房子，不要去购买那些位置偏远的新房。

人生的第一套房，就像第一次择业，“选择大于努力”，选择对了往往对你的人生有帮助。

最后，要特别提醒，购买交通便利老房子的年轻朋友。即便是老房子，也要购买相对具有资产竞争力的老房子。

因为，具有市场竞争力，在未来的增值空间相对会更好一些，想要卖出的时候流动性也会更强，变现的能力也会更好。

更何况，据我国的数据统计，大部分家庭每5.2年会换房一次，你也要为自己换房，做好充足的准备。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

买房一般从两方面考虑，配套和产品。配套也就是交通、商业、学校、医疗、环境等外部因素，产品包括产权性质、面积大小、户型结构、物业服务、房屋质量等等。

28岁，配套方面先不用考虑医疗，感冒发烧日常小毛病社区医院就能很好解决，大型三甲医院也就每年一次体检才会去。

最应该优先考虑的就是学校、交通和商业，这三点决定了下一代的成长和生活便利度，毫无疑问老房子这三点的配套一般是要优于位置偏远的新盘的。

环境方面话新区域城市建面都要优于老城区，但这点对首套房的刚需群体来说可有可无。

产品方面题主没有给出具体信息无法对比，但一般而言新楼盘的产品力是要远高于老城区老房子的。

最后，如果位置偏远的新区城市规划会在未来3-5年迅速完善可以考虑新区，反之建议考虑老房子，毕竟28岁这个年龄等不了了。

刚需何去何从

28岁，努力工作了五六年，再加上省吃俭用，手上略有积蓄，想用自己攒的钱买一套房子居住。根据自己的经济情况和房价行情，只能在“交通便利的老房子”和“位置偏的新房”之间作选择，该怎么选择？为了便于比较和计算，我以“两者建面同样是90平方米，总房价同样是100万”为例，和大家一起分析分析该选择哪种房源。

我们先比较一下交通便利的老房子和位置偏的新房两者的优劣势，再作出选择 。

一.首期：二手老房子的首期款需要40.5万元，新房子首期款需要30万元，前者的首期比后者高出10.5万元。

1.成交价100万元的二手老房子，办理银行按揭时，评估价约80-90万元左右，在这取值85万，可贷额度=评估价85×70%=59.5万元，老房子首期=100-59.5=40.5万元；

2.新房可贷额度是以成交价为计算基准，不涉及到评估价，计算比较简单。新房首期=100×30%=30万元。

二.交易费用：买老房子合计约需支付3万交易费用（如由买方全部承担中介费用则合计需支付4.5万元左右交易费用）；而买新房子合计需支付1.6万左右交易费用。明细如下：

1.税费：二手老房子和新房子契税均为1万元。

二手老房子的证已远超五年，在此以老房子“所在城市为非一线城市，且是卖方为唯一住房”计算，免征增值税和个税，但买方仍需缴交契税。二手老房子契税=100×1%=1万元.

买新房同样是只需缴交契税，契税征收标准与二手老房子一样，新房契税=100×1%=1万元.

2.其它费用：二手老房子约2万元，新房约6000元。

(1)中介费：二手老房子买方需支付中介费100×1.5%=1.5万元；新房子没有中介费。

(2)按揭评估费等费用：以85×0.5%=0.43万元粗计；新房子没有按揭评估费这些费用。

(3)维修基金：二手房维修基金通常卖方已交付，买方不需再缴交维修基金；新房以90×70=0.63万元粗计。

三.装修投入：二手老房子需一次性投入一笔重装费用，新房子的装修费用可打入房价进行长期按揭。

二手老房子装修通常已比较旧，如原是出租的，装修保养更差，入住前往往需投入一笔装修费用进行重新装修。新房子如是带精装交付，则在前期可免去一次性投入这笔装修费。

四.区域配套：二手老房子周边配套成熟，位置较偏的新房在前期配套不完善，生活会有诸多不便。

老房子除了交通比较便利外，生活氛围和生活配套也比较完善，例如学校、农贸市场、餐馆等；而新房子由于位置较偏且是新开发小区，人气较低，周边配套成熟度难与老房子老小区匹敌。

五.房子价值空间和流通率：老房子再转手时升值空间有限且流通率低；新房子则有可能相反。

老房子楼龄长，建筑折旧率高，房子本身价值呈下降走势，后续转让的价格更多是依赖地段价值，但从老房子与位置较偏的新房作为并列选择项这一前提条件分析，老房子没有名校等高附加值配套加持，升值空间非常有限，甚至价值会下降，除非等待拆迁。

另一方面，老房子超过15年左右，会被银行关在按揭大门之外，后续转让时需买方一次性付款，比较挑客户，再加上没有明星地段配套附加值，流通率相对较低。

而新房子目前地段较偏，但买方只要能对地段发展预判正确，房子升值空间和流通率均较高。

结合两种房源的优劣势和题主的情况，个人建议选择位置暂时较偏的新房。

1.同样是100万的总价，交通便利的二手老房子买房时需支出约43万元，如需进行重装，装修费用以10万元计，则二手老房子前期合计需支出53万多元；新房子买房时需支付的费用则只需31.6万左右。

位置较偏的新房购买门槛比交通便利的二手老房子低，更适合”积蓄不多，靠自己买房“的刚需年轻人

2.初次置业，需考虑房子的升值潜力和流通率。交通便利的老房子虽然目前在各类配套上占优势，但不是高附加值配套，升值空间和流通率与位置偏的新房子比较，没有优势。

在这种情况下，还不如选择位置较偏的新房，可利用首期少付的资金购买一辆代步车，解决新房子位置偏交通不便的问题，同时可通过上下班与同路人拼车形式，减轻养车压力。

选择位置偏的新房，对区域未来预判很重要。

只要对区域的未来发展进行充分调查和分析，正确预判，目前位置偏的新房子，在不久的将来也会成为”香饽饽“。那么从哪几个方面去预判目标区域是否有发展潜力？

1.符合城市重点发展方向。

通过各种渠道包括规划局网站、主流媒体网站等，收集当地政府的各类发展规划资料，跟着城市的发展方向买房，即使目前位置较偏，但地段成熟的日子指日可待。

2.周边地块多，开发空间大。

一个区城能否快速发展，要看房地产的开发空间有多大。地块多，开发的楼盘多，区域内人口增容大，会加快公共配套设施的建设，例如学校、农贸市场等。

3.有品牌大开发商进驻。

品牌大开发商拿地前会有专业人员进行市场调研和摸底，包括区域的发展前期、地段升值潜力等，因而有品牌大开发商进驻的较偏区域，未来能迅速发展起来的机率更高。

买位置偏的新房，除了要对区域的发展作岀预判，还需注意房源的选择和学校配套：

1.选择高流通型精装修房源。

以90-110平方米的小三房为宜，带装修，减轻前期资金压力。

2.选择大品牌开发商的楼盘首期或二期买入。

大品牌开发商的楼盘会相对同区域其它中小型开发商的楼盘贵，但价格路线通常是低开高走，因而选择在大品牌楼盘首期或二期开盘时即入手，对刚需首置年经人来说，会更容易实现有房梦。

3.选择教育配套建设与小孩入学时间能衔接的地段。

交通路网、一般日常配套可以等待，但读书不能等待。新区的学校建设要早于小孩入学时间。如有适龄小孩急需读书，则需了解清楚在位置较偏地段买新房后，现有的学校配套能否满足入学的急切需求。

总结

二手老房子虽然交通便利，配套成熟，但购买门槛相对高，且房子升值空间和流通性在很大机率上不如位置偏的新房子，年轻首次置业者更适合买目前较偏但有发展潜力位置的新房子。

我是［房微言］，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。

房微言

地段，地段，地段。重要的事情说三遍，除非是一线有地鉄800米之内的盘，除非你提前知道郊区的规划（规划包括医疗，教育，尤其是教育，非常重要）不然未来的增值及再出手受很大影响。

墨宇墨晗

要看你自己想要的是什么，一切都是围绕地段来甄选！地段是房地产的核心价值，主要看保值效果，及小区环境！20年以上的房子贷款也不好贷了也要考虑自身的经济能力！

關鍵字: 房产 老房子 买房子