一
調研綜述
突如其來的新冠肺炎疫情擾亂了社會經濟的正常運行節奏，面對始料未及的“黑天鵝事件”對於所有的行業而言都不亞於一場生死大考。這對存量物業市場衝擊尤為嚴重，包括購物中心、商業綜合體、寫字樓、酒店、公寓等領域都遭遇了前所未有的衝擊，疫情之下投資人與存量物業投資人、管理人、資產持有人應該何去何從？
國際金融地產聯盟（IFFRE）、《中國房地產金融》雜誌共同邀請存量地產市場中的資本方（金融機構，包括機構投資者、銀行、信託、保險等）及資產方（開發商及業主方）參與本次調研。截至2020年 2月28 日，已有逾210位資深人士回覆了本次問卷調查，從持有、管理、投資、交易及運營等多方面透析市場焦點。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
參與調研的機構人士中，有65%為企業決策層及核心高管人士，他們對2020年存量地產市場的投資前景、價值判斷、區域選擇、物業類型選擇、投資偏好與運營等，都給出了非常及時的判斷，形成存量地產市場最前沿的觀點。
核心觀點
總體認為：新冠疫情自爆發以來，很短時間內在全國蔓延，各地封城、歇業及在家隔離等非常舉措贏得了戰勝疫情的窗口期，但仍對各行業影響深遠，核心衝擊存量物業投資運營管理，考驗現金流壓力。調查顯示，如果疫情可以在3個月內結束，預計對後續投資決策影響不大。
從資產方角度來看，房地產企業開工及銷售推遲，商業地產領域摁下暫停鍵，中小型服務型企業的生存壓力驟升；新增租賃需求放緩，寫字樓市場進入低迷週期；零售市場恢復信心不足，超過半數受訪者看淡未來一年消費者購買意願和品牌商戶拓展意願。
從資金方角度來看，疫情給大宗交易市場蒙上陰影，受訪人士認為，交易將在二、三季度後復甦，全年有望於三四季度恢復正常。對於當前在商議洽購中的物業而言，要求業主降價或停下來觀望成為大多數。
從機構投資者投資偏好而言，未來寫字樓、物流倉儲資產包、數據中心將是最受青睞的投資標的，而北上廣深仍然是最受青睞的投資目的地。
危中有機，在運營端，疫情對存量市場提出新的要求，存量物業管理水平、主動服務能力、緊急預案的制定和物業健康管理等問題還有很大提升空間。寫字樓最重要的應對策略為提升智能辦公管理水平及能力、提升樓宇應急預案服務管理水平和加強樓宇新風健康系統等；而零售地產最重要的應對策略為提升商場應急預案服務管理水平、入局社區電商、直播電商新的模式以提升線上引流能力、充分調研消費者、商戶重新調整需求定位，以及轉型新零售商業模式等。
二
結論分述
1. 資金方：如疫情持續3個月內，對後續決策影響不大
本次調查顯示，來自疫情的影響，大部分受訪者持較為正面的態度。當問及到本次疫情對未來一年的投資意向影響程度時，有28%的受訪者表示會加大投資，有37.3%的受訪者表示減少投資，還有34.7%的受訪者選擇無影響。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
關於本次疫情發展時間對交易決策影響，超過78.6%的受訪者認為，疫情持續時間越長，對交易決策影響越大。其中64%的受訪者明確表示，如疫情持續3個月內，對後續決策影響不大。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
從投資偏好度來看，寫字樓依然是首選，機遇挑戰並存。這次疫情對寫字樓也帶來許多負面影響，短期來看主要體現在潛在租戶看房量的銳減，市場潛在的搬遷、擴租等選址需求暫時停滯或延緩等。未來走勢取決於企業的付租能力和企業經營受疫情影響的嚴重程度。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
但根據受訪者的問卷結果顯示，近半數投資者認為寫字樓依然是投資首選。與此同時，投資者的選擇變得更為多元化，物流資產包、數據中心變得非常搶眼，進入更多投資者的視線。
在投資區域偏好方面，北上廣深一線城市以及強二線城市成熟板塊更受投資者青睞，這一選擇延續了過往大多數機構的投資偏好。鑑於當前的宏觀經濟和市場的不確定性，投資者更傾向於一線城市和強二線城市，選擇比例分別為86.7%和48%。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
但就投資者當前正在洽談中的項目而言，分別各有4成投資者選擇觀望或者要求業主降價，這凸顯了疫情帶來的不確定性，加大了投資者的談判空間，也給資產持有人和業主提出新的考驗。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
2. 大宗交易：2020年全年交易或低於2019年
2019年中國不動產大宗交易市場，雖在開年延續2018年的熱度，但是一季度之後市場日漸趨冷，去年末第四季度有新增交易落單，全年來看市場熱度有所降低。
疫情影響下的大宗交易市場預計會發生怎樣的變化呢？大部分受訪者表示，看淡今年的大宗交易市場，並提出了不同的看法。有超過半數的人認為，2020年的大宗資產成交量會小於2019年，而認為與2019年相當、或大於2019年的人數較為平均，佔比分別是14.7%與10.7%。選擇“很難說”這一選項的佔比達到18.7%。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
從疫情對大宗交易的價格影響來看，50.7%投資者認為2020年上半年大宗交易市場將呈現下行趨勢，伴隨疫情結束下半年將企穩恢復。然而也有超過3成投資人持悲觀態度，2020年大宗交易市場將呈現出全年下行的態勢。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
有受訪者認為，疫情之後才是對市場的考驗，對於業主方而言下半年形勢更為嚴峻，資產價格或將進一步下調，而對投資人而言，可能將出現更好的收購機會。
由於疫情影響商業景氣度，市場還需要數月來恢復信心。38.7%的投資者較為樂觀，認為將在二季度迎來複蘇，三季度之後迴歸正常；41.5%投資者認為，商業出現復甦、景氣度回升將在今年第三季度；20%的投資者相對悲觀，認為商業地產市場今年前三個季度持續低迷，但會在第四季度迎來複蘇。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
從疫情影響區域來看，湖北作為疫情核心區，恢復時間將需要最長時間。45.3%的受訪者認為，疫情對一線城市影響不大，對二線城市影響較大，42.7%的人認為一二線城市影響都比較大。
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3. 資產方：疫情重創運營 中小商戶出現生存危機
本次調研，佈局在一線城市和強二線城市的資產方，是調查的主要對象，他們持有的物業類型涵蓋了寫字樓、商場、公寓、綜合體、酒店等多個物業類型，其中擁有寫字樓和商場物業的受訪者人數超過一半，分別為62.5%和54.4%。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
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疫情導致各行業歇業、服務行業停滯，這給業主方帶來前所未有的壓力，在抗擊疫情的同時，更需要面對疫情給商業物業運營帶來的衝擊。63.2%的資產持有方人士表示，疫情將對未來一年的經營造成非常大的打擊。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
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從資產核心大類來看，寫字樓經營將面臨重大的挑戰。受訪者表示，宏觀經濟面臨下行趨勢，部分中小企業受疫情衝擊，經營下滑甚至出現生存危機，集中式辦公需求降低，這些因素都將影響到寫字樓的運營與租賃。未來一年寫字樓市場，超過66%的資產持有方人士認為租賃需求、入駐率、租金收取的前景都不容樂觀。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
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零售地產中，疫情造成餐飲企業經營困難、文娛類項目停業、零售商戶現金流週轉壓力增加。未來一年，超過半數的資產持有人預計受本次疫情，消費者購買意願、商戶拓展意願大幅度降低，從而導致營業額、客流量及整體市場的經營情況表現面臨嚴峻局面。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
IFFRE 國際金融地產聯盟 中國房地產金融
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調整資產組合及運營策略，將成為物業持有人普遍的應對措施。寫字樓市場短期承壓，有42.6%的持有人將考慮出售資產；從出售物業地理分佈來看，44.9%的資產持有人考慮出售一線城市的物業，35.3%的資產持有人考慮出售強二線城市物業出售。對於出售意向，29.4%的資產持有人選擇觀望，28.7%的資產持有人選擇積極出售，而選擇降價的僅佔8.8%。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
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4. 73.5%受訪者預測房地產金融政策或放鬆
商業地產處於疫情防控的前沿，由於防控疫情需要造成了大量相關類型租戶面臨不同程度的暫停運營或延遲運營，這也直接影響了物業持有方的租金收取，不少業主方不得不施行相應的減租措施，這也對企業現金流形成了很大的考驗。
據不完全統計，截止到目前全國已有600多家購物中心已經或即將採取減租措施。
從本次調查反饋來看，投資方較為期待政府能夠出臺較為優惠的稅收和金融政策，以應對疫情對各方造成的壓力，達到提振經濟的目的。有81%的受訪者表示，希望出臺稅務優惠政策；有69.7%表示，期望資金渠道放開（如資產證券化進一步加深等）。除此之外，有過半受訪者希望出臺專項資金扶持政策、促進消費政策、信貸優惠政策。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
對於今年房地產金融政策預測，73.5%的受訪者預測將會放寬相關貸款限制，只有3.8%的受訪者認為會採取收緊限制，還有22.7%的受訪者選擇保持不變。從當前市場人士對金融政策的期望來看，集中在相關金融政策的支持、稅收的優惠和疫情之後提振消費的金融舉措等方面。
此外，疫情造成企業融資面臨週期變長的局面，有37%的受訪者表示融資壓力加大，37.4%的受訪者表示不好說，持無壓力看法的人僅有四分之一。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
值得一提的是，目前已有不少城市出臺房地產政策應對疫情。其中杭州、濟南、南京、西安等二十餘個城市出臺了土地款可申請延期或分期繳付，放鬆預售等支持房地產企業的政策，還有部分城市明確提及對房地產企業進行信貸支持。
央行也多次釋放流動性舉措，希望通過階段性的政策措施幫助遇到困難的企業走出困境。2月14日，證監會對上市公司再融資政策進行放鬆；2月20日，5年期LPR正式下調，降低實體企業中長期融資成本，並在一定程度上緩解資金鍊緊張的情況。2月21日，央行在2020年金融市場工作電視電話會議上提出，保持房地產金融政策連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”，落實好房地產長效管理機制。
5. 策略應對：存量物業如何“轉危為機”
面對此次黑天鵝事件，開拓思路尋求自救方式成為疫情下企業採取的普遍策略之一，如房企開設網上售樓處、餐飲開闢線上外賣業務、零售商戶開啟直播模式……這些改變及突破的背後，是疫情下各行各業奮起求生的身影。
有受訪者表示，疫情讓各行各業開始重新審視自身服務的提升空間，房地產行業也不例外，做好應急預案，確保公共安全在未來商業地產行業將是重中之重。
在對寫字樓相關方調查後發現，人們對應對本次疫情采取策略中，提升智能辦公管理水平及能力，提升樓宇應急預案服務管理水平的選擇比例達到64%和60.7%；加強樓宇新風健康系統的比例為56.9%；下調租金預期為51.2%，加大靈活辦公空間與48.3%；建議延長租戶裝修期及附贈更多免租期和調整租約結構分別為42.9%和35.5%。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
零售地產受疫情影響和衝擊更加直接和明顯。64%的受訪者認為亟需提升商場應急預案服務管理水平；63%的受訪者認為，未來商業需要入局社區電商、直播電商新的模式，以此提升線上引流能力；而53.6%的受訪者選擇轉型新零售商業模式。
來源：《新冠肺炎疫情：存量地產投資影響調研報告》
國際金融地產聯盟（IFFRE） 中國房地產金融
國際金融地產聯盟（IFFRE）和《中國房地產金融》認為，面對疫情，存量物業只有不斷完善管理模式和運營策略，提高物業的運營水平和效率，才能達到提升資產價值的目的。
疫情，也是一次大考，如何練好內功，在危機中屹立不倒至關重要。本次疫情對中小型開發商、運營商提出挑戰，中短期業績低迷將是大概率事件，資金需求將持續加大。因此有可能將會迎來行業劇烈洗牌期，這也將會是行業併購重組的機會期，存量地產迎來全面復甦不過是時間問題而已。
國際金融地產聯盟（IFFRE） 簡介
中國首個聚焦地產及金融領域，推動接軌國際標準的聯盟 —— 國際金融地產聯盟（International Federation of Finance & Real Estate，簡稱“IFFRE”）本著專注、專業、創新、誠信、共贏的精神，整合國內外商業地產行業頂尖資源，集合各大國際權威專業協會，成為中國金融地產標準化的領航者。IFFRE國際金融地產聯盟會員構成以從事商業與地產業務的金融人士和從事投資與管理業務的地產人士兩大人群為主，旨在推動中國金融商業地產接軌國際與專業標準，匯聚中國金融地產全產業鏈中堅力量，打造金融與地產融合的國際化平臺，最終成為全球金融地產交流對話的中國舞臺。
中國房地產金融 簡介
《中國房地產金融》雜誌（國內統一刊號：CN11-3651/F），創刊於1994年 ，由中華人民共和國住房和城鄉建設部主管，中國房地產業協會主辦。是一份面向房地產與金融領域的國家級高端雜誌。《中國房地產金融》，以全球視野審視中國房地產、金融行業，專注於境內外高品質的房地產、金融領域新聞報道和資訊產品提供與服務，探討房地產投融資的創新工具與成功案例，以及金融、地產最新商業模式。面向中國境內外金融機構、房地產上市企業、高等院校、研究機構、以及不斷增長的高淨值資產人群。致力成為一份根植中國市場、富有國際視野、具有公信力和強大影響力的領導性雜誌，成為大中華地區房地產金融領域的第一媒體品牌。
來源丨國際金融地產聯盟（IFFRE）
作者 | 國際金融地產聯盟（IFFRE）、《中國房地產金融》
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