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来源 ：地产八卦女
近两天关于LPR的文章实在是太多了，估计很多人都看得头昏眼花，但身背几套房贷的我却从不为此担心纠结。
很多人纠结的是，究竟转成固定利率好，还是LPR好？选LPR能便宜多少？转为LPR后，利率如何灵活调整？将来究竟是会多还还是少还？今天在这里这些你可能看不到那些无趣的是或不是、选A还是选B。
因为我要告诉你一个终极答案。
那些数据和概念这里不多做赘述，相信要还房贷的你已经看了很多解读。
很多人不关心这些繁杂的数据，他们想寻找的是一个简单有效而又明确的答案：大家关心的是究竟是选LPR+基点，还是
选固定利率？因为只有一次选择的机会，所以很多人陷入了纠结和焦虑。
看起来，这是银行抛给你的一个选择题。
做这道题之前，相信你从别人那里得到的答案都是：一定要选LPR+基点！
为什么？因为几乎所有人对未来LPR的预期都是下降的。
为什么？因为目前来看近几年利率大概率会下调。
选择LPR，其实选择的是利率下行预期。
所以，很多专家给你的答案是：选择LPR+加点模式，利率重订周期选1年。但是，这真的对吗？2
来，先让我给你讲个故事。
假如一家理发店理一次发的价格是30块钱。后天他们推出了会员卡，优惠方式二选一，你可以选择是全场消费8折优惠，还是每次剪发立减6元。
现在看起来两者都是一样的。
疫情期间他们复工了，但没人敢来理发，他们就搞活动把价格降了下来，变成15块钱一次，打8折的会员优惠了3块钱，而选择立减6块的似乎就占便宜了，打了6折。
但是后来，因为物价飞涨、租金升高，店家宣布店面升级，理发的价格变成了50块钱一次，那么选择8折的朋友就能优惠10块钱，然而很明显选择立减6元的会员就吃亏了。
看明白了吗？
这是乘除与加减的区别：当你选择折扣时，定价越高，优惠就越大；当你选择立减时，定价只有降下来，你才能占便宜。
定价作为变量不可控。
我们再来看LPR，这三个字母将基准利率丢进了星辰大海。
假如你之前买了一套房子，贷款基准利率4.9打七折=3.43%，那么你转成LPR+基点后，你的基点是-1.37%，你的贷款利率是LPR-1.37%=4.8%-1.37%=3.43%。
当LPR下降时，你的贷款利率也会下降，你在占便宜。
当LPR上升时，你的利率也在上升，相比较固定利率3.43%，你开始吃亏了。
所以，当你的房贷利率有很不错的折扣时，为什么要选择不可控的变量LPR+加点模式？
可以享受LPR降低的优惠，也需要承担LPR升高的风险。利率本来就比较低，根据风险厌恶原则，你可以不赚，但决不能吃亏。
那么，我们的房贷长达二三十年，长期看，LPR会一直降下去吗？
未来几十年，不确定性太强。
在国际上，房贷利率、银行存款利率、国债利率是相互连接且相互竞争的。
全球利息是有周期的，而且也是相关的。利息有一个40年左右的长周期，1045年-1980年利息在攀升，1980年是过去四十年的顶峰，1980-2020又在下跌，未来几十年，利息升上去的机会还是有可能的。
现在选择浮动利息的话，可能未来几十年不划算。
但是！看到这里，我希望你抛开上面那些选择题、加减乘除题、时间题！因为它们关于LPR，都是片面的，都是错的。3
来看一组数据，从2017年年底到2019年中旬：
SHIBOR利率从4.91%下降到2.71%；
DR007利率从3.12%降低到2.66%；
10年期国债收益率从3.9%下降到3.23%；
5年期AA级企业债利率从5.89%下降到4.9%；
票据利率从5.23%下降到3.64%；
但是，这段时间中国的房贷利率反而从5.26%上升到了5.53%。
其他行业都在降息，而且几乎所有人都知道也许还会继续降息，但房地产行业在干什么？
在定向加息。
所以说，中国房地产的贷款利率与降息有必然联系吗？购房贷款利率其实是5年期LPR，五年LPR的趋势实际上由三方面决定：市场利率、房地产金融政策和银行的市场化加点。
说白了市场利率就是政策利率，房地产金融政策也是永远在稳定这一头儿。
所以，中国的房贷利率是一种工具，是为了稳定楼市。
利率市场化，低利率大势所趋，但楼市是个例外，房贷利率仍然会受到高度管制。
LPR是一回事，实际房贷利率是另一回事。如果楼市有点过热，即便LPR持续走低，各银行提高上浮的基点就好，用提高的基点对冲走低的LPR。
有人说，这是银行在薅我们的羊毛。
但是LPR的作用远不仅于此。
那么，央妈给LPR改革的本质是什么？
将企业贷款利率与房贷利率分开，央行可以精准调控。LPR实质上是富裕的金融端可以通过政策利率（MLF）来给实体经济输血的。
房地产只是吴孟达，而信贷业务才是星爷。
看到这里，你可能终于明白了我要说什么:
你算计来来回回，所有的房贷只是一个微小的变量，即使最好的和最差的结果算下来也只有几万块钱，而且要分散到几十年里，真的，很微不足道。
有那时间不如多赚钱。
而赚钱的法门，就是借钱投身到经济建设的大浪潮中去。当你用一个人赚大钱的确定性，去对抗被薅羊毛的不确定性，你才发现，你的世界没有停下脚步。
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