撰文 |黄小妹 来源 | 风财讯
继2018年分拆物业板块雅生活后，多方消息称雅居乐集团拟再分拆建设板块雅城科创香港上市。
消息面显示，雅居乐已委任汇丰及摩根大通作为雅城科创上市安排行，集资规模介乎3亿至5亿美元；预期今年年内上市，但由于新冠肺炎疫情持续，具体集资额和上市时间，均有可能发生变动。
对此，雅居乐集团方面向风财讯表示，根据集团的计划，包括雅城科创在内的旗下诸多产业板块，在合适时间内，都有分拆上市的打算，但目前雅城科创没有很明确即时的分拆上市计划。
目前，雅居乐拥有两间上市企业，包括雅居乐控股与雅生活，总市值约为586亿元，如果雅城科创成功上市，将会是雅居乐的第三间上市公司。同时雅居乐集团已经形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行的运营格局。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，上市公司分拆业务板块再次上市，一般因为这些业务板块专注于某一方面的业务且业务不错，容易得到市场的认可和追捧，所以比较容易得到较高的估值，从而可以帮助拉升上市公司的总体市值。
市场对雅居乐体系下的下一个即将上市的公司表现出了期待，唯一的疑点在于这一时期还需等待多久？
地产火车头
官网资料显示，雅城科创集团成立于2017年，有34年的工匠制造经验，已发展成为以人居科技、EPC/总承包两大业务版块为主、多元发展的大型综合集团。
目前，雅城科创集团业务经营范围已覆盖23个省、直辖市及78个城市，承接300多个工程项目，为50多家房地产企业及政府等各界业主提供人居建设相关服务。
具体而言，人居科技版块涵盖绿色生态景观、智慧家居装饰、设计咨询三大主营业务。其中园林景观业务以设计咨询、绿地管养、苗木培育为业务支撑，养护管养在管面积超2000万平方米，总资产存量10亿元；装饰家居业务总面积超27万平方米，已参与近200万套精装房和三十余家国际五星级酒店的设计与施工服务。
EPC/总承包版块以房建、市政项目为主，提供全方位工程建设、设计咨询、材料贸易、项目管理、造价咨询等服务，包含广州振中建设公司、广州瑞华建筑设计院、广州雅丰贸易公司、拉萨诚匠毅筑公司。
值得一提的是，雅城科创集团业务经营范围属于雅居乐多元化业务之一。2018年，雅居乐进行新一轮架构调整，提出以“1+N”为发展策略，形成了地产、物业、环保、房管、建筑、商业等6个业务板块，打造以地产为主，多元化业务并行的布局。
不过截至目前“N”系业务的收入规模与地产主业相比差距依然较大。雅居乐2019年上半年报显示，其录得营业额为271.14亿元，其中物业发展业务收入与多元化业务收入的占比分别为91.0%及9.0%。
物业的快车
根据雅居乐的预期，非房业务在2019年至2021年对集团利润贡献应该分别达20%、30%、40%。陈卓林曾透露，理想的状况是2021年房地产业务和非房业务带来的利润为5:5。
为此，在2018年雅居乐加大对新业务投入，当年投资额115亿，新增投资项目53个，累计投资项目83个。2019年，雅居乐方面曾称，要投入100亿发展非房业务。
不过在雅居乐体系中，目前已经称得上规模化的多元业务中，物业科板块可以算走得快的一支。
2018年2月，雅生活服务于香港上市。截至2019年6月30日，雅生活在管面积及合约面积分别约为2.11亿平方米、3.25亿平方米，在管项目1031个，覆盖全国25个省市自治区、83座城市。
截至2019年上半年，雅生活服务实现收入22.41亿元人民币，同比增长59.4%，实现股东应占利润5.41亿元，同比增长62.9%。
上市前后，雅生活在行业中大量并购，截至2019年6月30日，公司在管面积及合约面积分别达2.11亿平方米及3.246亿平方米，较上年底分别增长52.9%、41.2%。在管面积中，住宅类业态占比为58.7%，非住宅类占比为41.3%，非住宅类占比逐年提升。
值得关注的是，雅生活所管物业除了来自两个股东雅居乐控股（03383.HK）和绿地集团之外，其余约72.4%来自于第三方开发商项目（含收并购项目）。
值得一提的是，雅生活的股东之一绿地集团在2019年10月和2020年1月相继出售雅生活9000万股，此举一度被解读为绿地在雅生活的高位套现。
不过年底受疫情影响，也使得社区物业服务站在了“聚光灯”下，雅生活的股价也一路攀升至最高38元/股。这也意味着，如果绿地再坚持一月套现，将多得超4亿元。
雅城科创能否超车？
此次传闻上市的建设板块雅城科创能否复制物业服务的成功，成为雅居乐的另一个估值放大器？
虽然结果尚不得知，但是一方面疫情让人们关注到物业得重要性，也不可避免让雅居乐的业绩受到影响。
雅居乐集团销售简报显示， 2020年前两个月，雅居乐累计取得预售金额合计为80亿元，同比下降约40%。对应建筑面为48.5万平方米，平均价为每平方米16501元。
汇生国际融资总裁黄立冲认为，本来雅城科创分拆上市问题不大，估值不会高，可以给他一个上市平台，现在问题是，如果雅城科创没有递表的话，今年的财务账会发生巨大的变化。第一，有很多商业关系出现诉讼；第二，其客户可能因为资金问题等各种因素，暂缓一些项目，其供应商、下游工人上班也是个大问题，两三个月没办法动工的话，今年业绩可能有亏损，如果今年启动上市，用今年的财务账，影响会比较大。
柏文喜则认为，在全球降息潮的背景下，雅城科创选择今年分拆上市是个好时机，市场流行性充足，也容易获取高估值。
总体而言，雅居乐建设板块拆分上市本可为其集团做增量，有利于融资和业务扩张。至于，其分拆上市时机是否恰当？分拆上市之后能否助力估值提升，有待资本市场反馈。
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