K要四个字
不请自来。笔者认为一个商铺可不可以买，要满足以下几个条件：
1.收益率。一般的商铺，由于是40年的产权，每年的租金收益率是不能低于5%，最好合同中有固定增长收益的条款，例如下一年在之前一年的租金上上涨5%-10%，这样的话收益率是比较合适的。
2.安全性。这个商铺如果你自己去租和所谓的购买返租，究竟差多少。笔者朋友曾经买了一个商铺，买的时候宣传返租，年化8%，结果第二年第三方公司就破产了，自己去租只能租到4%。所以，安全性要特别重视，不要轻易相信所谓的“返租”。
3.稳定性。如果在价格相差不多的情况下，商铺尽量租个那些大企业或者是有能保证长期经营的企业。一来免去你重复招租的烦恼；二来也不用担心租金问题。KFC,星巴克等都是不错的选择。
4成长期。一个新的商铺，从购买、养铺，到最后成熟期，要经过多少时间，几个经济周期，最后能不能养成，这里面的因素有很多，人流量、地理位置等等都是要在购买前仔细考虑的，一个没有成长的商铺是不值得购买的。
综上所述，一个商铺是否值得购买，租金只是其中一个因素，不要因为倍一些过的“返租”而蒙蔽了双眼，笔者一个商铺小的几十万，贵的上千万，不要让自己的血汗钱打了水漂。
小黑看财经
有500万买商铺的话就来深圳。
深圳的商铺一般都是200~300/平/月，餐饮商铺甚至能达到400~500/平/月。
当然，500万买在深圳二手商铺是很难买到好商铺的。现在深圳的二手商铺一般在8万左右，临地铁的在10万左右，更高的不用说。
我手里正好有个项目，单价5万左右的一手70年产权沿街商铺，小区入住率超过百分之五十，且都是家庭形式入住，安居房小区，比一般小区消费能力更强。离深圳国际会展中心6公里，面向立新湖高新科创园，背靠凤凰山。
有一个116平的，现售581万，一般月租可达25000，年30万。然后每年单价升值1万左右。
雪影幻熊
商铺的收益包含两个部分，一个是租金收益，一个是增值收益。
要使商铺达到一个合理的收益水平，那么年租应该达到多少？
合理的收益水平
对比一下现在的无风险收益率（定期存款），一年期最高可以给到3.3%，大额存单可以给到4%左右，如果是协议存款的话，可以给到5%左右。那么无风险收益率我们按照5%来计算。
很显然，商铺投资不是无风险的，他的收益率要完成对于流动性和风险的补偿。
关于流动性
商铺不容易变现，属于流动性非常低的资产，怎么理解呢，对比一下活期存款、1年期的存款、5年期的存款，我们发现，时间越长，利率越高，搞出来的收益就是对于流动性的补偿，那么商铺的流动性最低，商铺投资流动性补偿根据铺面总价，大小，位置、政策等应该是不同的，大约1.5%左右。
关于风险
商铺投资要承担商铺空置，贬值等风险，所以商铺投资属于风险略高的投资项目，怎么理解呢？同样一年期的不刚兑的理财产品要比存款的利率高，高出来的就是对于风险的补偿，我认为这个风险的补偿根据商铺的位置，商圈的情况等是不同的，大约在2%左右。
综上所述，商铺的合理投资收益，需要达到8.5%左右时比较合理的。
年租要达到多少？
商铺的收益来自于租金收益和增值两部分，就增值而言，以前是“一铺养三代”，现在是“一铺坑三代”，商铺的价值上涨空间并不大，并且按照位置、商圈不同有区别，假设商铺的价值每年上涨2%。那么商铺的租金收益就要达到6.5%，500万的商铺，换算下来年租金要达到32.5万元。
综上所述，500万的商铺，年租金至少达到32.5万元，就是比较合理的投资了，但是纵观一二三四五线城市的租售比，四个一线城市统统不足2%，二线城市勉勉强强3%，三四五线城市由于商铺的总价不高，租售比勉强在4%-5%左右。你想要的收益率平均来看在任何城市都是达不到的，所以，现在并不是一个投资商铺的好时机。
经济观察哨
500万大额定存，银行利息一年大概25万左右，而且可以随时变现，安全又省心。如果投资500万的铺面，最低年租金30万，才算保本。铺面税费高，转卖变现非常困难，现在商业综合体和社区底商越建越多，甚至会空租。
Jack184929925
小编多年商业地产投资经验分享，希望对你有用：
1、合理投资上限，15年内回本。一般租金10-15年以内回本都可以，很划算、很优质，折算下来，大概年租金33万就可以买，这样投资商铺，租金的年收益率折算成资金收益率大概在6.7%，高于很多银行贷款利率了，很划算。
2、优质投资，10年内回本。如果该商铺的租金可以到50万/年，那就是10年回本，这还没有算租期后段时间的递增系数，折算成租金收益率就是10%，比很多P2P平台的收益率还高，那就很划算了。这种收益率的铺子很难找，非常优质。
3、普通投资年限，20年内回本。在实践中，要找租金收益率高的铺子，是需要等机会的，可遇不可求！一般租金收益率在5%以上，你这个铺子租金在年租25万以上，也是大部分人可以接受的了，只是回本年限长了一些。如果你资金宽裕，没有地方投资，那年租金到25万以上，也是可以考虑的。如果你要自己贷款购买，不建议在这个租金收益率上出手，如果是自有资金，全款购买，是可以考虑的。
超过3的年限、收益率，不建议购买和持有。
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房坛法菜
最近在一家连锁酒店帮忙，看了他们一个装修方案，试着回答一下这个问题。
酒店装修时候考虑了不同房间的装修方案，并根据方案形成了初步需要采购的和置换的材料，最后根据差异形成总的装修费用，并按照房间收入差异换算出装修成本的回收期。
根据这个思路，我们可以计算一下商铺的年租金情况。
首先是，回收期的确定。由于商铺的产权是40年，而且时间越长投资回报的不确定性和变数就越多，所以需要尽早收回成本。商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。那么我们分别按照8年和12年计算。
其次是，设立一个基本假设。由于初期、中期商铺的建设和周边配套设施的情况都不完善，所以每年的投资回报率不可能完全相同，我们假设按照完全投资回报率来计算，也就是房租所有的都归为收益。
所以，我们要计算的就是年租金多少我们可以在8年或12年收回成本。
通过计算500万在8年收回成本，那么需要年租金62.5万元，投资回报率约为13%。
通过计算500万在12年收回成本，那么需要年租金41.67万元，投资回报率约为8%。
这个租金可以说是不低的，而维持这样一个租金，那么租户的年收益可能要在200万左右。而随着实体经济发展的下滑，这样的收益能力，可能对于大部分个体商来说是困难的。
由于产权后期可以通过缴纳一定费用进行延期，所以如果尝试把投资回收期拉长，在20年左右，那么我们的租金压力就没有那么大。年租金需要25万左右，投资回报率约为5%。这相对来说投资回报率比较低，但是也是实体经济环境下的一种现象。
我们投资商铺，获得收益的主要方式就是租金。现如今投资商铺确实还能赚钱，尤其是投资地段极好的商铺。但是，商铺的投资回报率和收益情况确实没有几年前那么高了，甚至连如今的一些理财产品收益都不如。
所以，我们如果选择投资商铺的话，需要更加谨慎的选择地段、周边人口密度、消费水平、超市等配套资源等因素，并认真测算算周边商铺租金的回报率，才能在其中赚到更多的钱。
50计划
看商铺价格，不能静态地看，要从长时间的大趋势来看。例如十年前的商铺，买的时候可能回报率只有3%，就是100万买的房子每年租金只有3万，但是随着时间的推移，现在房价升值到了200万，租金也涨到了10万，你说这一笔投资合算与否？
假设现在200万的商铺，回报率5%，每年租10万块钱，再过10年，房产价值只有150万，且每年只能租6万了，你说这笔投资合算与否？
综上所述，回报率有两个部分，一是房产的租赁价值，另一个房产的投资价值，这两个部分也是随时间变化的，所以，不好算，最重要的是需要预估未来的变化趋势，现在来看，由于电商等种种因素，再加上资产所得税的开征等不可预见因素，未来的趋势不容乐观，所以谨慎行事为好！！
tiger60324827
年收益不低于百分之六，并且能保证常年不低于这个数！！！因为国有四大行的银行利息加上大额定期存款上浮能达到百分之四，合资银行和商业银行还能更高些。存银行的好处是你有需要时能支取支配！而商铺想变现钱是很麻烦的，还有特别高的税费！所以投资商铺必租金须年收益高于银行存款，还要保证这种租金能长期稳定！
千万记住一条，出售铺子的开发商说能给你签约返租全都是套路，就是为了让你掏钱买铺子而已，到时候人家卖完铺子，和你签约租铺的公司随便弄个破产就不用履行合同了。所以能保证铺子常年高价出租的唯一硬道理就是位置好，人员流动性大且成熟，商圈成熟。不要听卖房子的给你设计规划的（将来前景）。因为用嘴说的永远抵不过用自己眼睛看到的！
还有当下环境期房有风险！据统计期房到期收不到房子的概率持续上升，有报道说有四分之一的不能正常收到房子。还有不少直接烂尾收房时间遥遥无期！
AA醉红尘
一般是20年左右收回成本，暂不考虑租金上涨和升值，因为如果按揭的话这两部分可以抵消，500万的商铺一般年租金25万左右是可以的，当然比这高说明铺面位置较好，性价比较高，如果年租金15万左右那还是算了吧
好房友兰州
如果年收益按5个点计算，年租金25万，年收益按4个点计算，年租金20万。前面有朋友认为，租金会上涨，不能一味地按收益率来框算。就目前的商业地产发展形势来说，很难对此有个准确的预估。年收益至少要按四个点计算，现在有些挂牌的二手商铺，差不多也是四个点，5个点也有。
500万商铺，年租至少达到20万，才可以考虑。
