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123房先生之前已经推送过碧桂园云顶、品秀星图和招商臻园的跑盘报告，这三个楼盘是新塘在售比较瞩目的楼盘，很多读者都特别关注，读完跑盘之后可能也不太知道该怎么选。
于是，123房先生就萌生了写比选分析的念头，个人意见，纯供参考。
三个楼盘，虽然都在新塘板块，但距离都相差较远，因此我们会从区位和配套、产品和性价比两个方面来进行分析。
一个是告诉你这位置好不好，一个是告诉你划不划算。
（1）区位和配套
在宏观大区位上，云顶、星图和臻园都是新塘板块。但在新塘板块内部，三个楼盘的区位都不是新塘TOD上盖，而是分布在新塘TOD的概念延伸板块。云顶是凤凰城小板块，臻园是新塘客运站小板块、星图是官湖车辆段上盖物业。
就单纯从位置上来评价，星图＞臻园＞云顶。
星图更优是因为它是已建成的13号线官湖车辆段上盖物业，地铁一步之遥，未来是规划23号线换乘站。臻园是规划16号线和23号线交汇的新塘客运站，距离1.3公里，步行需要一些时间。云顶身处凤凰城深处，距离地铁和TOD都太远，未来虽有有轨电车，但轨交便利性不如星图和臻园。
如果进一步叠加商业、教育和医疗配套来进行考虑，我们认为是星图≥臻园＞云顶。
云顶是被完爆的，我们觉得凤凰城虽然是十七年社区、氛围成熟、但配套等级还是太低。
我们来具体比选星图和臻园。
臻园其实是三个楼盘里面比较均衡的，周边三大商业体环绕（万达、永旺、合生汇），还有三甲医院南方医院增城分院，唯一的不足是教育配套等级太低，以村校镇校为主。
星图虽然没有商业体环绕，但本身自带商业中心。而星图也是教育配套不足，但我们还是觉得星图大概率有机会引入名校。而医疗方面，星图的社区医疗基本满足需求，三甲医院并不是距离越近越好。
主要考虑到名校引入的可能性，所以我们认为星图本身配套会比臻园有想象力。
（2）产品和性价比
碧桂园云顶3.4-3.6万/㎡的售价，在三个楼盘里，投资总是最先毙掉的。以招商臻园进行比较，同样是两梯四户、专梯入户、南北通透、户户朝南、大园林景观，但为啥云顶卖3.4-3.6万/㎡，臻园卖3.2万/㎡呢，因为云顶地价比臻园贵3-4千元/㎡。而其实臻园配套和交通都会比云顶要好些。
那我们具体比较一下星图和臻园就好了。
品秀星图之前在推车辆段咽喉位的住宅，居住舒适性比较低，因此价格会比较便宜，在2.8-3万/㎡之间。星图多是两梯六户，后面也会有相当体量的两梯四户。估计后面推售的价格也会3.2-3.4万/㎡往上。
招商臻园全是两梯四户、专梯入户，目前售价在3.2万/㎡上下，往后也会达到3.4万/㎡往上。
投资总的看法是，同等价位的情况下，可以优先考虑星图的南向和南北通透户型，居住体验不会比臻园差。主要还是认为在产品可接受的情况下，优先看配套。
臻园除了轨交和教育劣势之外，产品和位置还是不错的。臻园三大商业体环绕，是有成为新塘核心商圈的想象力的，但主要还是规划16号线的落实时间会影响它价值的兑现。
综合以上所有，我们认为，星图≥臻园＞云顶，首选星图，次选臻园，再看云顶。
其实我们并不是特别建议云顶，对陈家林生态特别喜欢的读者，其实还可以看看翡翠绿洲香江天赋组团，产品不差，看齐云顶，但售价得便宜老多。
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