上周末，海南出了一条“大消息”：
全省范围内，自文件印发日（2019年3月7日）起，
新出让土地建设的商品房，实行现房销售制度。
嗯不过...这条消息今天从海南省人民政府网官网上消失了，官方态度需要再观望一下。
但关于“现售”这个事，我们可以说道说道。
1.
所谓“现房销售”，是指一个楼盘，需达到交付标准以后，再开始放到市场上销售；
与之对应的，是目前主流的“预售”。
在预售制度下，即使开发商房子还没有建好，只要拿到预售证，就可以开盘。
而拿到预售证，一般需要开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，
并确定施工进度和竣工交付日期。
也就是说，一个总建设资金1个亿的项目，开发商前期只需投入2500万；
然后开始卖房，回笼资金，再把项目剩下的部分完成。
预售制最大的好处，就是加快了开发商的资金周转，降低了开发商的成本；
同时也有弊端，比如建成以后的房子“货不对板”，甚至有烂尾的风险。
2.
将商品房预售制改为现售制，之前已经有试点，
但像海南这样，全省范围内、全面实施现售制度的，还是头一份。
与此同时出台的政策，还包括禁止本地家庭购买第三套房、推出安居型商品房。
有人猜测，海南突然出台如此严厉的政策，极有可能是要有大利好出现。
鉴于海南是全岛自贸港，利好很大概率是在这上面做文章，
比如，全岛零关税。
—— 当然，这都是后话了，我们来分析一下“全面现售”会给房价带来什么影响。
3.
按照建设程度，市场上的房源可以划分为以下五类：
一、二手房（现房）
二、已经建好的新房（现房）
三、已经拿到预售证、开盘的新房（期房）
四、新拿了地、还没拿到预售证的项目（储备期房/现房）
五、正准备拿地的项目（储备期房/现房）
这个政策出台，影响的，只有第五类。
也就是说，
短期内，市场上的存量房源（一二三类）和储备房源（第四类）不受影响，因此价格波动不大；
但经过一段时间的去化以后，供应开始减少，
因为此时，二三类房源消耗完（部分转为二手房继续在市场上流通），第四类房源照常上市供应，
而第五类房源，只能等两三年全部建完以后现房出售。
—— 在此之前，在第二三类房源消耗的同时，第四、第五类可以同时增加市场上的期房供应。
在需求不变的前提下（海南对外地人口的限购政策没有变化），减少供应会引发价格上涨。
这个过程大概需要三年左右。
等这个青黄不接的“阵痛期”过去，新出让的土地建设的商品房完工、交付，则会逐渐恢复到原来的水平。
4.
以上是理论分析，再来看具体数据。
截至2019年末，海南库存1479万㎡，按照12个月平均去化65万㎡计算，去化周期23个月。
也就是说，整个海南现存的房子，足够卖2年。
在此期间以及过后的一段时间，
即使新增供应有所减少，有庞大的库存做支撑，熬过3年的阵痛期，应该问题不大。
当然，具体到不同的城市会有差异，
其中，海口的商品住宅库存315.7万㎡，去化周期11个月，
消耗完以后，面临的上涨压力会大一些；
三亚，自2019年4月份以来库存保持在190万㎡以上，去化周期25个月左右，
就，基本没有太大的影响。
不过，这一切都是建立在需求不变的前提下，
如果海南果真获得重大利好，吸引大量新的购买力来此，那就是另一番景象了。
ps，
个人觉得，商品房预售，有点类似商家卖“大闸蟹券”的意思。
大闸蟹券通常是“预售”，价格要比现货便宜不少。
作为消费者，可以选择等到大闸蟹上市以后直接买现货；也可以在还没上市之前，提前买“大闸蟹券”。
买房也是同理。
我可以去买二手房，可以买新房的现房，也可以买期房。
取消预售，相当于砍掉了“期房”这个选择，自然也就没有了它所带来的麻烦和纠纷；
相应的，买房的成本也会增加。
有点“一刀切”的意思吧。
海南政府官网把这条消息删掉，猜测一下，可能是受到了来自房企的压力？
毕竟这么一搞，开发商得倒闭一大片呐...
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