问：十三老师，您好，我和太太目前都是深户，家庭目前年收入110w左右，有两套南山西丽的大面积三房，但学位都一般，而且都有贷款，目前房贷➕其他债务月供6万左右，家庭负债率大概60%。我的问题是，1.目前如果还想买一套400以内的标的，会不会太激进，您建议买哪里好？2.我目前还算是正现金流，如果再买一套，负债势必还要扩大，您觉得在当前大环境下，可行吗？

答：月供6万，可以倒推出你的负债应该是1000万左右，家庭总资产大概是1700万。 再增加一套400万的标的，按首付五成，付200贷200来算，1200\\/2100=0.57，负债率还降到了57%，哪有激进，安全系数还提高了好不好? 负债绝对值继续扩大，当前大环境下是否可行？要根据两个层面来分析。 第一是你们年入110，再增加200万贷款，月还款提高到7万，110-84每年还有26万的留存，再加上两套房子的租金，超过40万，日常开销绰绰有余了。 第二，大环境好与不好，通胀都在继续，钱都在贬值，这些钱留存在手里，有更好的去处吗? 再想深一层，银行贷款利息是我们普通人能拿到的最优惠的钱，用不到6个点的贷款利息，去抵御年10-12个点的通货膨胀，其实是一门稳赚不赔的生意。

问：新开盘的新锦百纳公馆怎么样呀，买下来不便宜，升值空间怎么样呢？

答：新锦安海纳公馆 宝安中心的中产盘，总价确实不低了，相比周边的二手，品质上未见得更高，主要优势就是新房，税费少。 整个宝安中心，归前海统筹规划，地段升势强，海纳公馆买入长持是没问题的，跑平宝安中心大势。

问：提问: 请教老师，深圳一直以优异的基本面支撑并不断夯实房价，在调控政策如此严厉下也没有下跌出现，城运之下这次示范区重大利好加持。是否可认为，基本明牌的深圳将成为中国楼市中唯一的另类：在无特殊极端情况下，它大概觉将会迎来慢牛行情，意味着市场随时都是右侧交易机会，有实力情况下，优选筹码，越早加仓越好呢？

答：说的很好，深圳已经基本明牌。明牌的优势在于，大家更敢加仓，全国各地的钱进来的越多，房价越稳。 这三年深圳是国内楼市的异类，北京上海和众多二线都没逃脱大涨后阴跌的规律，只有深圳逆势而行，近三年一直在走慢牛行情。 中央想让深圳成为国际化大都市，就必定不会像打压北京那样打压深圳，而会一直给予宽松的市场环境。 至于涨幅，楼市从来不走平滑的上升曲线，很多人选择买入深圳，是为了财富的安全，更为了蛰伏在大涨前夜。 顺便说一句，最近我们团队非常忙，市场热度骤升，很多前期观望的客户匆忙入手，业主返价频繁，很多直接撤盘不售，谈单难度陡增。 我也很想让客户等等，可我知道，等待市场降温之后是新的价格被夯实，这就是魔幻而硬核的深圳。 如果房源和价格能接受，如果业主肯卖，就尽快出手吧。

问：你好，有过贷款记录的五成首付名额，一般建议是全款再抵押，还是做按揭？谢谢！

答：根据个人情况而定，首付资金足够，月供能力偏弱，稳健型选手可选择付满五成； 首付偏弱但月供能力强，进攻型选手选择垫资全款再抵押。 目前深圳的整体预期可以选择稍微激进一点的打法。

问：老师好！目前北漂，无户口，北京无房，郑州有一套房，孩子三年后要上小学，现在很纠结，外地有一次贷款记录。手里有140万，买北京的话，算二套，上车盘基本需要170万。即使买了，最多也就在这上个小学。考虑去深圳就业，深圳落户。内心很挣扎，不知道如何抉择。

答：曾为北漂的心理，我很能够理解，在北京拿不到北京户口，一直会觉得低人一等，是个二等公民，保不齐哪天就被“人口疏散”掉了。 如果你的行业不是极度依赖中央的资源，来深圳发展和创业，成功的概率会更高。深圳的教育环境也不是外界所传言的那么差，其实深户生源的高考录取率，并不比京津沪低多少。 欢迎来做深圳人

问：您好！前不久稀里糊涂跟着朋友在大亚湾的金地天润自在城下了五万的定金，回来就后悔了，尤其是看了您的三篇写惠州的文章之后，非常纠结：是要放弃定金止损，还是义无反顾去踩坑？不大可能自主的。请赐教！

答：我看了一下这个盘，在临深和大亚湾西区之间，位置蛮尴尬的，还是一个建面160万平米，停车位一万多个的超大盘，注定是一个不好租不好卖的长持鸡肋盘。 我建议，长痛不如短痛，五万块就当买了一个昂贵的教训吧！

问：十三老师，汇宾广场对口在建的深圳大学附属外国语小学和南山实验南海中学学位。为什么价格和周边比低很多，有什么明显劣势吗？ 谢谢

答：塔楼，楼龄老，无社区花园，户型不方正，都是硬伤。 南海中学，只是二类中流，被热炒只是因为前海自贸区火了，学校本身并不过硬，带不动这个劣质产品太正常了。

问：十三，你好！我目前如果卖了昆明效区的一套（十年不涨）房，（一直想卖）差不多可以有100万，月收入有一万四左右（含前夫给的生活费），带娃，这种经济状况，是否应该在深圳买个条件还可以的三十平米的公寓？我有这个条件买吗？

答：首先，昆明郊区的房子要卖，如果这一波都没涨，这套房子没有任何保留价值。 其次，你给到的条件不明确，比如，是否生活在深圳?置换深圳是投资还是自住?是否首套首贷? 我的意见，如果你生活在深圳，无自住房，首先应该解决自住问题。 结合你的还款能力，至少能买到一套200万的房子，应首选老旧的商品小两房，而不是公寓。 如果深圳已有自住房，纯投资，可以考虑买一套租售比高的市内小户型或公寓，未来用租金覆盖部分生活支出。 最后，单身带娃不易，100万对你来说不是小钱。如果在深圳，购房前可找我面谈，提供义务咨询。

问：老师，您好。深圳户口，手上有150万首付，夫妻都在南山上班，目前住宝安的新安片区，小孩明年上幼儿园，目前老人帮忙照看孩子。看了前海，宝中，我们普通打工族已高攀不起，全靠个人折腾到150万首付对于我来说已属不易。想入个400多万的自住兼顾投资，选个学位中等的，看了宝安福永片区，好像没什么盘可选。看了中粮凤凰里3房。这个盘值得买吗？或者有更好的选择？

答：福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。 虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。 您这个预算往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。

问：请问这波行情能持续多久，能传到东部普涨吗？平均涨幅大概能有多少呢？

答：这波行情预计会持续到明年五月份左右，龙岗坪山都会跟涨，平均涨幅弱于西部，但中上等盘10-15个点问题不大，目前部分优质盘5个点的涨幅已经有了。

问：十三老师好，去年出掉了太古城一套小房，想在南山或福田投资一套三房，预算一千到一千五百万间，年前一直关注福田的天建天骄和南山华润城四、五期，估计都在年中入市，选择哪个或者有更好的吗？谢谢

答：感谢大额赞赏！ 这2个盘对比，投资+自住 首选华润城 天建天骄地段还不错，小学为荔园分校，初中福田科技中学一般，一般看学位是初中或者双学位，这可能也是楼盘不做小户型炒学位的原因； 景田大环境不好，周围比较破，景观一般。但是属于整个福田少有的大花园社区，稀缺。自住还不错，但是投资未来涨幅随大势。 华润四期位置不如前面几期，但是依然值得买。

问：480万刚交了富通城三期复式66方三房的定金，感觉要站岗。今天才知道你们团队，现在后悔知道你们团队太晚了。

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