撰文 | 回洁钰 研究支持 | 回望研究 本文仅代表小回观点

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和平东路与建设北大街交汇处东北角的棉五生活区，已有半个多世纪的历史。在2019年底雷厉风行的拆迁行动中，这个曾被石家庄房地产市场称为「不可能完成的任务」，「竟然」完成了。

前两天，小回路过棉五生活区，剩余未拆迁建筑所剩无几。这个项目与轨道交通二号线的建和桥北站可实现接驳，是小回当初在参与这个项目前期规划时认为的项目「眼」，如今也已经亮了出来。

这将给地块出让时的溢价产生很大影响。

之所以被业界称为「不可能完成的任务」，原因很简单：

仅从成本上看，这个项目的账，很多房企算不过来。

尤其是在拆迁启动前，从入户调查、逐家谈判、签署协议、动迁清空、拆除腾退，再到征地组卷、入库排队，最终进入到土地市场，中间要牵扯的力量，并非一家或几家房企可以一力扛下来的。

从重新公布拆迁公告、补偿方案，再到调整补偿、动员搬迁，仅用了不到半年，棉五生活区以令人瞠目结舌的速度迅速推进，临近春节也没有歇着，速度之快，手腕之强，可见一斑。

可有关部门为棉五生活区的拆迁改造到底付出了多少，恐怕不是一篇文章就能尽言的。时间还早，后面的「新回看」，小回再慢慢展开聊聊。

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所幸，作为这座城市新一轮城市更新的肇始，作为全新的棚改政策出台后的首个项目，也作为被市政府列为棚改「标杆」的项目，棉五生活区项目终于迈出了它尽管艰难、但却非常坚实的第一步。接下来，这个项目将接受土地市场的检验。

尽管在拆迁阶段，这个项目被多次摆上石家庄一级土地市场的「货架」，希望招揽房企介入进来，但房企们「不见兔子不撒鹰」，问价者不少、出价者寥寥，此前传出「已出价、接近签约」的房企不下三家，但个个没了下文。

可如今，在行政力量强力支持下，棉五生活区拆迁终于熬出了头，摆上了二级土地市场的货架，此前一些望而却步的房企纷纷转身，高喊着「I want you」，希望能一举拿下。3月25日的土地出让，可能会有好戏看看。

可其他的棚改项目呢？石家庄本轮的城市更新，是从2017年开始的。从2017年至今，市内四区共有46个棚户区项目公告将拆迁改造。可时至今日，除了少数几个因前期拆迁补偿工作进展顺利，签署补偿协议的拆迁户比例跨过了安全线，得以继续推进外，剩余绝大多数项目（数量应该在40个以上）都没有「实质进展」。

在全新的棚改政策出台后，这些项目都面临同样一个局面：撤回原有拆迁公告，按新政策出台新公告，制定新的拆迁补偿政策。

换句话说：可能要推倒重来。

平心而论，新的棚改政策，是一项好政策。一方面，棚改项目的开发强度被大幅压缩，容积率从以前轻则3.5，重则4.0以上的水平，降到了2.9。曾有业内朋友对老政策甚为不满：这样高的容积率，就是在制造新的棚户区。如今，容积率下降，开发强度压缩，棚改项目比以前更舒服了一些。

另一方面，棚改项目大力推行异地集中安置。想法很好，原址回迁，大量挤占开发空间，棚改项目腾退出来的优质地段土地原本可以获取更高的土地收益，被回迁压缩后，土地收益大打折扣，原本就难算的棚改账，这下更难算了。

想法是好的，可异地集中安置到哪里？周边配套是否能和原址相比？生活方便吗？房价升值前景如何？能给多大力度的优惠政策来支持异地集中安置？这些问题是千百个拆迁户要考虑的，非常现实，但逃脱不掉。

从棉五生活区的反馈情况来看，其匹配的异地集中安置地块，位于东部新城的兆通片区，拆迁户满意者有限；相比而言，近期重启的保晋南街项目，其匹配的异地集中安置地块位于东五里片区，相对来说要好些。

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可说到底，制约石家庄棚改项目能否以更大力度推开的，关键还是在个「钱」字上。棉五生活区有河北决策层亲自部署，自上而下的压力起到了关键作用。可石家庄这四十多个棚改项目，总不能个个都等待这样自上而下的压力来救场。

于是，这两年伴随石家庄新一轮城市更新大潮到来的，还有本地决策层在申请高层棚改政策支持时的「不遗余力」。2019年，石家庄可发行政府专项债券，为棚改筹措资金解了一定的燃眉之急。2020年，石家庄的另一个机会又来了：

3月11日，住建部发布公告称，全国有10座城市列入「2019年棚户区改造工作拟激励城市名单」，公示期到3月13日，也就是昨天结束。石家庄榜上有名。

这是住建部第二次公布「棚户区改造工作拟激励城市名单」，一年一次。2018年是另外十座城市，并没有石家庄。有关注棚改的朋友将这条消息发给小回，问怎么看待这件事情。小回答：

尽人事，听天命。

上这个名单有什么好处吗？小回查了一下这项激励政策的出处，是2018年国务院办公厅《关于对真抓实干成效明显地方进一步加大激励支持力度的通知》（国办发[2018]117号）。其中的第二十四条明确规定：

对棚户区改造、农村危房改造工作积极主动、成效明显的市（地、州、盟）、县（市、区、旗），在安排中央补助及配套基础建设有关资金时，给予适当奖励或倾斜支持。

简单、通俗点解读，对列入「棚户区改造工作激励城市名单」，其在获取棚改资金支持时，将有「优待」。

这对于正在多方筹措资金，希望在棚改上有更大施展空间的石家庄而言，是好事。

这两年，受房地产市场调控政策影响，由棚改释放的信贷支持大幅压缩，这也是近年来市场「上攻动能萎缩」（房价走势的另一种表述，读者朋友们理解就好）的关键因素之一。在棚改支持上，对哪些城市有所倾斜，就成普惠政策变成了「红利」政策。石家庄则终于在2020年领到了这项红利政策。

能够领到这项红利政策，石家庄在棉五生活区等几个棚改项目上雷厉风行的表现，应当是加分不少。

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2020年依然是石家庄的「棚改大年」，棉五生活区项目的拆迁工作正在收尾，可后面四十多个棚改项目正嗷嗷待哺，等待棉五生活区项目之后，谁能够率先登场。

此前，小回在每周三晚10点的「小回今晚一小时」线上直播中，曾多次回答「哪些项目可能成为新一批上马的棚改项目」这个问题：

一方面，取决于棚改项目一级开发的力量是否到位：要么，有房企介入棚改项目的一级开发，有房企带资入场；要么，政府投入可持续的棚改资金完成一级开发，完成拆迁腾退后，由房企在二级市场拿地，政府收回拆迁成本后撤出。如果一级开发力量到位，这个棚改项目才有了重启的条件。

另一方面，多数棚改项目此前的拆迁公告需要撤回，补偿条件需要重新编订，以符合新的棚改政策。

如此下来，又是一场「旷日持久」。无论是对于苦盼棚改的拆迁户，还是伺机关注棚改项目商品房开发的购房者，这都是急不得的事情。

以上，是为小回正文。

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