前幾天，我發表《
如何讓房子快速變現，看看這個北京西四環住宅的房東是如何操作的》的文章，給大家指出原來還可以用租金變現的方法，快速把房子的使用權變現。我們來看看使用權變現的方案:
房本
0元置業北京西四環住宅上線房源：100萬押金免費居住二十年房源。
北京市豐臺區大成裡秀園項目，十八層的二層，建築面積67.32㎡，戶型：兩室一廳一衛一廚帶裝修傢俱家電，70年住宅產權立項，民水民電帶燃氣。當前市場參考出售價格340萬。免租金租期：十年到二十年均可；免租金押金：100萬。房本乾淨無抵押。
上述住宅房產僅僅需要押金100萬，目前有租戶租期到2020年10月(租金年付6.5萬元)。承租人可以在目前租戶到期後拎包入住，可以免費自住或者轉租二十年，不破當前租戶租約直接收租戶租金。
跟業主簽署20年租賃合同可以轉租，合同期內如果承租人違約支付20萬違約金可解約，如果業主方違約支付20萬違約金可解約。在豐臺區房管局承租人跟房主共同做抵押登記，承租人拿不動產抵押登記證明。
合同到期後退還押金100萬，辦理退房手續，解除抵押登記。
房間圖片
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我們看到，這個方案讓房主立刻拿到100萬現金，並且二十年之內不用歸還一分錢，沒有任何壓力。僅僅在二十年後一次性歸還100萬給承租人。至於房主拿到100萬可以去做其他投資，只要100萬帶來的每年收益大於每年房租的6.5萬，那麼房主就是願意的。
所以，這套房子，房主就用這個方案來快速變現。
文章發表後，很多網友諮詢說，如果自己有100萬的化，那麼自己肯定會買房，比如這套房，可以花一百多萬首付，貸款200萬，直接買下來多好。
我說，如果你認為房價上漲，自然這麼操作沒有問題，就是砸鍋賣鐵都應該買下這套房。但是，如果房價下跌，那麼你還會買下這套房嗎？
網友說，那自己先租房，等到房價開始長的時候再買。
我又問，如果房價長期平穩，那麼你會買房還是租房，這個網友說，肯定只有房價漲幅超過銀行貸款利率，才會買房，否則還不夠還銀行的利息。
這個網友說的非常精準，也就是我說的只有房價漲幅超過銀行貸款利率，那麼買房才有意義，否則還不如租房。
現實中，確實很多房價漲了很多，但是我們看到銀行基本都是隻放貸款，銀行根本沒有買房，銀行買的也是自己經營的房子，也就是銀行的自住性房產。
那麼，銀行為什麼只做房款，而不是自己去買房。
剛才說了，只有預期房價漲幅超過銀行貸款利率，買房才合適，如果認為房價下跌或者漲幅小於貸款利率，那麼就不會買房。
所以，銀行不買房的原因非常清楚了，那就是銀行害怕房價漲不過貸款利率，或者說，害怕房價下跌。
那麼，問題來了，銀行害怕房價下跌，為什麼還要給買房人放貸款。
非常簡單，如果買房人首付太低，那麼銀行也不敢放貸款，只有首付高了，銀行才敢放款。
比如買房人首付三成，貸款七成，這個時候買房人把房子抵押給銀行，銀行放款七成給開發商，然後買房人給銀行還貸，利息比如5%。這個利息就是銀行的的收入。
銀行用利息減去存款的成本就是銀行的的毛利。如果房價下跌，比如跌幅20%，那麼這時銀行還是安全的，因為買房人如果違約，銀行可以拍賣房子還款，只要拍賣額大於銀行尾款，那麼銀行就是安全的。
如果房價下跌三成，那麼買房人很可能不還款了，這是銀行拍賣房子，能勉強保住本金，而損失只有買房人的首付跌沒了。
比如很多燕郊買房的人，將近單價四萬買的，現在不到兩萬，結果放棄了房子，對於銀行可能就有了損失，對於買房人把首付徹底跌沒了。
所以，首付款，對於買房人是首付，對於銀行，買房人的首付就是下跌保險，銀行放款的成數就是銀行能夠承受房價下跌的幅度。
所以，銀行只給買房人貸款，自己不買房，就是因為銀行害怕房價下跌，這個時候用買房人的首付作為下跌保險，銀行踏踏實實的掙利息就行了。
其實，一套房子總價100萬，如果貸款的話，對於房主很可能一共花了200萬，其中100萬是利息，未來只有房價超過200萬，買房人才算真正盈利。如果沒有漲價，還是100萬，那麼買房人就虧了100萬，而買房人虧的100萬恰恰就是銀行的收入。
當你盯著房價漲幅超過銀行的貸款利息的時候，其實銀行盯著你的首付本金跟利息吶。
比如上面西四環340萬的房子，房主從租戶這裡借款100萬，這時租戶就是房主的槓桿，房主就是租戶的下跌保險。其中房主保留的340萬減去100萬的差價，也叫做首付款，240萬就是租戶的下跌保險。只要這套房子下跌不超過240萬，也就是房價不跌破100萬，那麼租戶的押金都是安全的。
昨天，陝西省寶雞市人民政府辦公室印發《寶雞市住建行業堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰穩企業穩民生穩發展若干措施》，措施共計15條，其中第12條明確，各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬提高至50萬。寶雞成為了疫情以來首個鼓勵商業銀行降低首付比例的城市。
寶雞文件
不過，該文件發佈未滿12個小時就被撤下。目前，官網上已不再顯示該政策。
被叫停的原因，非常簡單，就是寶雞市政府把銀行當做唐僧肉了。反正萬一房價下跌，也是銀行兜底。
於是，僅僅半天就下架了，因為即使中央不干預，銀行也不敢響應。
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