方法論——數據硬核分析新冠疫情後的地產走勢

先說結論

但是結論並不重要，因為最近這個題有“新冠”和“地產走勢”兩個熱詞，所以你會看到無數的文章在分析，結論一定是如下兩個走向：房價漲跌和地產板塊股價漲跌。是的，這些並不重要，因為重要的是：分析方法、分析方法、

重要的是分析方法

科學分析的過程也是有其規律和強邏輯的，分析的過程其實就是你的大學讓你寫畢業論文的過程，你去回憶一下當時痛苦的過程，或者我藉著解這個題，帶你回顧一下。

1 解題及預設可能結論

1） 確定分析的類比對象，不用說，2003年的“Sars”事件是最類似的樣本。

2） 確定分析經度，即時間範圍，對照最類似的樣本“Sars”事件的地產反彈週期為2年，我們預設的分析時間也就是2020年1季度到2022年1季度。

3） 確定分析的緯度，宏觀層面的GDP數據，房地產（及其帶動的建築業、製造業）對國民經濟的貢獻佔比，新冠以前和當期國家、地方對房地產行業的靶向政策；行業層面各頭部企業在新冠以前和當期的狀態和市場動作。

4） 預設結論導向是“房地產走勢”，這並不是一個可量化的科目，所以結論應該細分到：對於需求側——房價漲跌？股市地產板塊漲跌？對於供給側——土地儲備增減？融資策略激進還是保守？貨量庫存去留？人員組織闊縮？

2 尋找支持數據

題解開了，著手尋找支持以上科目的數據，分兩項，一是指標數據，這個我建議大家可以從國家統計局官網查詢，權威、全面、免費。二是政策數據，這個大家可以翻翻類似文章，門戶網站、宏觀經濟分析機構、微信公眾號，當然，還有知乎。

知識點

打開國家統計局網站(stats.gov.cn)，點擊首頁按鈕的“統計數據”項下的“數據查詢”，出來的頁面你就可以檢索你要的數據，如“2003年-2005年GDP”，“2019年房地產 面積竣工率”，選擇時間，所有的數據一目瞭然，且支持複製粘貼下載。

1） 根據以上解題的過程，形成我們要的指標數據，國家統計局還沒有2019的數據，取2009-2018這十年的數據，同時為了類比“Sars”事件，取了2002年4季度到2005年4季度的季度GDP增長率數據。

2009-2018年GDP總量及各行業增加值表

2009-2018年房地產土地指標表

2009-2018年房地產銷售指標表

2009-2018年房地產施工竣工指標表

2003-2005年GDP季度增長率表

2） 我們要的政策數據

我們收集2020年的中央和地方（選取樣本主要在灣區、包郵區、環京區、成都重慶），讀取其關鍵字，得到下表：

3 數據分析的工具

你的邏輯思維能力+數學模擬工具+強大的EXCEL

4 分析數據

1） 先分析房地產+房地產直接帶動的產業（建造業+住宅原材料生產業）對GDP的貢獻。按2018年的平均售價8736.9元，2018年的建造平均成本3196.36元，按人：料=1:1的比例，材料成本為1598.18元。則房地產（含直接拉動）對GDP的貢獻係數為（1+3196.36/8736.9+1598.18/8736.9）=1.548，所以從2009年到2018年，我們把房地產的貢獻值乘以1.548，可以得到這麼一個比例柱狀圖。

貢獻佔比從2009年到2018年是個穩步上升的趨勢，且基本為線性，增長速率為25%/年。為且最低為8.33%（2009年），最高為10.88(2018年)。這是其他單一行業無法比擬和取代的。“房住不炒”的政策要限制的是售價，而不是銷售總額。

2） 根據IMF的預測，2020年的GDP總量為14.17萬億美元，按照25%的房地產增長率計算，2020年房地產企業的貢獻佔比總量應,6.62萬億元人民幣。按照房價趨勢，我們最保守地取下面這條曲線最緩的增長率（2013-2014年）1.39%，2020年的平均房價為8981.47元。則為了保證地產對GDP的拉動，2020年應完成的銷售面積應為73707.31萬平米。從國家統計局網站查，2019年12月，全國房屋可售面積73578.21萬平米。

3） 以上的假設都來自於一個前提，市場有73707.31萬平米的消化能力。我們做一個類比，國家統計局網站數據，2018年人均住房面積為39平米。

我們假設在5年內，中國能達到以上國家的平均值，49.71平米/人，則每年增長2.14平米/人。那麼今年和將來5年每年新增的需求總量為298890.40萬平米，這個數量是今年應售面積的4倍有餘，所以從宏觀的層面來看，市場是有這個消化能力的。其實，從剛才的假設也可以推導出一個分支觀點，就是什麼時候中國人均住房達到49.71平米/人，國內的地產行業向下的拐點也到了。

4） 我們再來類比“Sars”事件，有圖有真像。

文字描述一下：2003二季度年非典爆發，從原來的高速增長跌落谷底，2003年三季度，有一個報復性增長，增長速率低於原速率，2003年四季度增長停止，2004年一季度、二季度繼續增長，速率提升，三季度、四季度下降至更低的谷底，2005年一季度快速增長，最終結果基本持平非典前的最高點。

5 導出結論

1） 需求側

房價走勢：一句話——和下面這個圖一樣，你把起點改成2020A就行了。

地產股走勢，取1月23日股價為參考，入市價格比1月23日低至少10%，做短線，漲5%出半倉，降5%接半倉。兩個月內回到1月23日股價了，跑掉。

2）供給側

要消化73707.31萬平米的貨量才能完成國家給的大作業，2020年2季度到年底，房地產的主要風向一定是去庫存。銷售動作將層出不窮，從已經發生的“恆大75折”、“富力3000元”、“萬科代購蔬菜”、“萬達租金減免”、“直播買房”等行業頭部企業已經在動作了。

基建行業會有一個報復性的增長，我們看得到，基建行業對GDP的貢獻基本和房地產持平，兩項相加約為18%，這還未計算基建行業所帶動的材料、零售、服務業的份額。在國民經濟所佔的權重不言而喻。且基建行業的頭部企業均為國家隊，完成大作業的迫切性迫切性遠高。所以未來兩年地產行業的甲乙方關係會趨向倒置。

這次疫情可能會是地產行業結構性調整的一個開始，10%的人會被裁員。建設成本由於物價原因會上漲，土地成本也只會平穩增加，“房住不炒”把上限壓住這是政治命令。那降低中間的人員成本、銷售成本（其中50%也是人員成本）就是地產企業減負，保證利潤率的唯一出路。不要問10%怎麼來的，筆者所在的企業的裁員指標是15%。

看兩個政策“國務院辦公廳關於支持國家級新區深化改革創新加快推動高質量發展的指導意見”、“科技部關於印發上海張江國家自主創新示範區發展規劃綱要（2013-2020年）的通知”。但地產行業漸漸不能成為支持國民經濟的載體的時候，也是時候變成其它可以支持國民經濟行業的載體了。你已經不在舞臺中央，是繼續當伴舞，還是自己變成舞臺呢？所以，

全國全部房地產企業大數10萬家，932萬從業人員，元旦至2月15日，已有96家倒閉了，平均每天2-3家。誠然，給國民經濟10.88%的貢獻率，行業是“too big to fall”，國家、社會、經濟、人民是承受不了它的倒掉的。但轉型是不可避免的。短期內，需要它來拉動或者保持經濟的增長率，但是一頭獨大又會對經濟帶來反噬。所以才有最近兩天廣州限購政策的反覆。地產從業人員，我們還有時間，但是變化從此刻開始了。

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