爵金

交房时必须有物业公司开展物业服务管理，这是〈物业管理条例〉规定了的，也就是没有物业管理费服务政府不批复开发商交房。

有人想不交物业费还想在小区胡作非为占地为王作出种种反物业的可耻勾当，最终只能是搬起石头砸的自己不仅仅脚疼而且也砸的蛋疼→自作自受！

风冷胡杨林

什么时候也不能交给社区，不能交给办事处，无论是社区还是办事处，他们都是政府最基层的单位，中共中央，国务院，中央军委等多部门联合出台过一个文件，以上部门不许以任何形式搞生产经营活动，包括出租场地等等，交给社区或办事处，这两个部门是政府最基层单位，政府能让吗？除非不收业主的任何费用，那就为人民服务，或者是志愿者，那么问题来了，小区里各种事情都有，需要很多专业人员，而且是每天，这些专业人员是哪里来的？是你社区办事处的吗？小区的保安呢？以上这些人员，哪个你都得给开工资，这部分钱谁出？政府出吗？这是绝不可能的，还得从业主身上出，那么谁收取呢？谁管理谁收取，这就涉及到经营了，所以，无论是办事处，或者是社区，是不可能管的，只能帮你协调寻找更适合的物业企业。

张桂林76

很多购房者都会疑惑自己购买的房子，交房的时候就必须和开发商签前期的物业服务合同。很多业主认为，这肯定是一种强制服务，难道前期物业公司不能由业主自己选择，而必须接受开发商指定？其中有部分业主还提议把前期物业的管理权交给社区。其实，开发商的做法是符合我国法规的。

一、前期物业管理合同在交房的时候就必须要有，这项要求不仅针对业主，也针对开发商。

1，国家有明确的管理条例约束，保证开发商交房的时候，就应该有提供物业服务的公司。

目前我国的《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。

也就是说，前期的物业管理服务，国家是要求建设单位必须在交房前就选定物业公司，达成物业服务合同。在交房时，小区业主也必须签署前期的物业服务合同。

这个规定可以保证，在小区刚交房到小区业主委员会成立的这个期间，有物业公司提供物业服务。避免在小区业主委员会成立前，出现无物业服务的空白时期。

2，前期物业管理服务合同到期后，业主自己是否可以更换物业公司？

从《物业管理条例》第二十一条中也可以看出，前期物业服务规定的是在业主委员会成立之前的要求，当前期物业管理服务合同到期后，且业主委员会也已经成立，可以通过业主委员会，自由选择更换或者保留前期的物业公司。

二、社区不能替代物业服务公司

1，社区是国家管理的基层机构，对辖区小区的物业公司的工作可以监督、指导、协调，但不具备物业管理资质，更不可能直接进行小区物业的服务工作。

想要提供物业服务，必须要有物业资质。我国物业资质分3级。

其中，1级物业资质：

所以，不管你对你们小区前期的物业公司有多么不满意，但是，物业公司都是有一定资质和实力才能被允许提供物业服务的。

“三无小区”指无主管部门、无物业管理、无人防物防的居民小区。这些老旧小区，长期以来被疏于管理，各种特殊情况聚集导致无法由专业的物业公司进行统一管理。

对于这样的“三无小区”，社区可以进行招募居民志愿者，对辖区的卫生环境等情况进行上报、劝阻和制止。改善老旧小区的物业环境。

三、对前期物业公司不满意，业主如何更换物业公司？

1，业主想更换小区的物业公司，首先必须满足两个前提。

这两个前提，一个是成立小区业主委员会。另一个是业主委员会发起业主投票，其中投更换物业公司的票数的业主，建筑面积加起来要超过小区总建筑面积的一半。

2，业主委员会要对投票结果在小区公示，并告知原物业公司。

3，公开招标新的物业公司。

4，业主成立评审小组，对投标的物业公司进行筛选。

5，业主委员会公布评审结果，发起业主对评审结果投票。

6，投票通过评审，就由新物业公司接替原物业公司工作。投票不通过，则重新招标物业公司。

7，备案。根据评标结果，业主委员会应当以书面形式给所在的街道和社区居民委员会备案。

综上所述，开发商交房的时候，就要求购房者签订前期物业管理服务合同属于强制服务，不过这个强制服务并不完全是开发商要求的，这是由国家的物业管理政策决定的。社区可以对物业公司进行指导、监督，但是社区居委会并不能代替物业公司。

如果业主对于前期的物业公司的服务不满意，后期，业主可以更换物业公司，也可以对物业的收费进行监督举报。

世家

这个问题我有发言权。

为什么一交房就有物业了？这是住建部门规定的交房条件之一。房子峻工并经过验收，必须提供有前期物业管理服务方可交房。前期物业服务应包括交房服务，卫生开荒，秩序维护，工程维修，绿化等。前期物业服务招投标工作，由房产开发商组织，住建部门监督。一般服务期限两年，待入住率达到一定规模，可按照物业管理条例成立业主委员会。由业主委员会选择物业服务单位的去留。一般不换，除非物业服务太差，民怨太大。

交房之前，物业提前进驻，有利于小区管理质量提升，也能促进房产保值增值。但前提是物业服务好。

前期物业服务要求很专业，头绪复杂，必须有专业物业公司来做，社区做不了，也做不好。有意见可以提，但不用物业显然不现实！

一河潍水向北流

这个问题的产生是国家住宅开发建设政策法规规定的，不是那个个人可以决定的：

一是政策法规不允许个人开发建设城市住宅小区，只允许有资质的、有一定经济实力的建设开发公司经营房地产。所以就形成了当地政府将部分土地使用权转让给开发商，有开发商按照城市统一规划设计，进行开发建设住宅小区，建成后有政府相关部门验收合格后对外出售，而很明显建设的小区自然都是开发公司的资产。而出售前，国家又规定必须骋请物业公司对小区物业进行前期物业管理服务，目的是保护业主也包括属于开发商的房产保值增值、住行利益。

二是不存在强制服务问题。当然这要看问题的两个方面，从政策上讲，实行小区前期物业服务，是政策法规要求开发商必须这样做，不这样做，不准对外销售。也可以这样说对开发商来说就是强制的必须的不能更改的执行。但另一方面对已购房的业主来说不存在强制服务，为什么这样说呢？因为你购买的是开发商按政策法规开发建设的房子，是合法建设的，售前都会告诉你了，你愿买就买，不买也沒人沒哪个公司强迫你购买开发商的住宅房屋。同时购房时你又签订购房合同，购房合同中就有显示：本开发商已骋请某某物业公司进行前期物业管理服务，前期时间为二年。购房者只要签订购房合同，必应承认开发商骋请的物业公司管理服务，不存在强制服务，要么购房者就不要购买此开发商的住宅房屋。但任何正规的开发商销售的住宅小区房屋都是一个政策规定下来的，也自然就不存在没有前期物业服务的新住宅物业小区销售。

三是对于你建议开发商住宅小区建成后交社区管理问题，目前只是在民间讨论阶段，没有任何政策法规支持。但有些地方社区会代管一些无人管理的老旧、又小的小区，若全面社区接管住宅小区物业管理服务，目前不现实。因为社区若全面接管住宅小区物业管理服务，必然成立类似于物业企业的组织，那问题又来了，现有的自负盈亏的物业企业管理服务你的小区业主都不满意，难道社区的物业企业来管理服务你的小区，小区业主都会满意吗？答案是明显的，有管理服务就会产生矛盾，不可能业主会都满意。再者上点年纪的人都知道，没有改革开放前，国家包管了社会上的一切，包括居民衣食住行，结果经济发展缓慢，社会矛盾激烈。改革开放后，实行了市场经济，国家逐渐发展富裕起来了。目前再让政府管企业走回头路，估计不会实现。

美侯王666

前期物业服务合同是物业企业与开发企业签订的（开发企业签订的原因：一般买房的时候业主都会与开发企业签订业主临时公约）。

后期一般是物业企业与小区业主委员会或者居民委员会签订的合同。（因为物业公司服务的是小区全体业主，因此构成的关系是小区代表与物业公司签订合同，而不是与每个业主本人签订合同）。

《国家物业管理条例》规定物业公司违反物业服务合同，擅自扩大物业服务收费范围，提高收费标准、重复收费的，业主委员会或业主有权拒缴。物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝缴纳，物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

成都投资顾问

我是房地产从业人员，对目前中国的物业制度有一定了解。个人认为，目前的由开发商聘请的前期物业服务公司，是比较合理的，社区不宜做物业管理。理由如下：

1，社区或居委会，从法律上讲，应该算社会组织，但实质上也相当于政府部门。如果将物业管理纳入社区或居委会管理，那么居委会组织关系、人员数量得是多么庞大，根据现实情况，管理水平和效率可能会有比较大的问题，也不符合市场经济规律。

2，物业公司应该是由业主大会或业主委员会聘请，但在交房入住前，业主大会或业主委员会无法成立，所以只有由开发商聘请。开发商前期为了销售，或者为了自身品牌，都会用比较好的物业公司，或者自己的物业公司。现在的品牌开发商，都有自己的物业公司，实践证明，这些物业公司管理水平，还是不错的。

3，现在物业公司与业主矛盾比较大，实质还是认为自己多缴纳的物业费，与物业公司提供的服务不相匹配。业主认为物业费高，物业服务水平低，服务态度差，而物业公司认为以目前的物业费水平，入不敷出，甚至亏损，提供不了更高的服务。

还有一部分原因，开发商房子质量太差，后期也是由物业来背锅。有质量问题，都是不交物业费的，还要把物业大骂一顿。

4，要解决好矛盾。个人认为一方面要进一步完善法律法规，对业主委员会和物业公司规范更加明确；另一方面应该每个小区要有一个强大业主委员会，现在不强大，主要是现在都是无偿服务，甚至贴钱，个人意愿不强，物业费里应该有很小一部分，是属于业主委员会的管理费用，作为补贴，这样就可以有更有能力和责任心的人来做这个是吧。与物业公司的矛盾，也更好沟通。

大家也要明白，现在物价都在上涨，以后物业费也会越来越贵，生活成本会越来越高。

左右说房

针对一交房就有了物业，算不算强制服务，能不能把前期物业管理权交给社区这个问题，我的观点如下：

我是从事房地产开发这个行业，对于题主提出涉及物业这方面问题有发言权。

第一，如果从局外人的角度来理解的话，房地产开发商让前期物业介入，有强制服务的嫌疑；但从房地产业内人士的角度来理解的话，这个不算强制服务，绝对不能把前期物业管理权交给社区。理由如下：

熟悉房地产开发流程的朋友都知道，房地产开发商在项目规划方案设计阶段，在楼盘对外开放正式预售之前几个月，都会通过前期物业招投标的形式，货比三家，择优入选，性价比高的物业管理公司，一般上规模开发项目，品牌开发商开发的楼盘，都会聘请知名的物业管理公司，提供五星级的物业服务，因为前期物业管理公司如果聘请好的话，对楼盘销售会起到加分的作用；另外一个，就是方案规划设计阶段，涉及物业这一块，有的设计师他坐在办公室设计不熟悉物业实际的使用情况，往往设计出的东西，需要前期物业管理公司工程部进行技术对接，优化设计，确保房子建好以后，涉及物业这块的设计更加实用合理；还有一个，开发商售楼处对外开放期间也需要提供前期物业服务；再有，房子在开发商移交给业主的时候，也需要前期物业来交接办交房手续，鉴于前期物业管理公司在房地产楼盘开发过程中的不可或缺的作用。所以需要前期物业公司提前介入，它的有些作用是社区无法替代的。

第二，如果业主收房并入住半年或一年以后，那个时候应该成立了业主委员会，如果物业提供的服务令广大业主不满意的话，业主可以通过业主委员会开会进行决策，废掉现在的物业管理公司，重新选择，重新物业公司招投标，重新确定新的物业管理公司，或者后期业主委员会也可以决定不启用物业管理公司，直接委托社区来管理。

但愿我的回答能够给题主给广大网友提供专业的参考价值。

房地产小百科

从产权角度给你分析一下：

1.交房前，小区公共区域产权属于谁的？属于开发商的。开发商属于小区的大业主。用不用物业，用哪家物业，由大业主决定，是合理的，更何况，开发商在选择前期物业时，要受到很多限制。

2.交房后，小区公共区域产权由开发商转转到全体业主。这个时候，用不用物业，用哪家物业，应该由全体业主说了算！注意，是全体业主，而不是单个业主。说的实际一点，就是开业主大会，投票来定。

3.前面已经说了，交房前后，小区公共区域得产权都是明确的，有特定的产权所有人。在产权明确的前提下，为什么要由政府来管理？自己的事自己干。你家屋子不干净，你可以叫保洁公司开给你打扫，但是你肯定要出钱，而且是要保洁公司愿意来你家打扫。政府管大街，是因为大街的产权是不明确的。你能说大街的产权是你的，还是说是谁的？当然，你可以说是全体国人的，那国人就给了“物业费”的--税！

小月雨田

一交房就有物业了，算不算強制服务。分几层面说一下，不强制服务谁又有什么好办法吗？首先前期物业是依法进入的，山东省物业管理条例第二十一条规定"建设单位应当依法通过招标的方式选聘尚期物业服务企业。招标人应当在发布抬标公告武者发出投标邀请书十曰前持招标公告式者投标邀请书`、招标文件等有关资料向物业主管部门各案。21条规定了前期物业进入小区必须做到的法定程序。二, 开发商在没向购房者交房前，开发商是小区的业主，业主有权自主选择物业，这时的开发商自主选择不能算强制服务。三，业主领钥匙时，是财产转移的过程，开发商卖给了业主，相当于老业主卖给了新业主。这期间的物业称为前期物业。要由前期物业为预先把关验收了业主购房时的共有产权的设施设备，确保业主入住时的环境，卫生，设施设备的运正常。达到设计的标准。四，从政策上国家尊重业主的选择，之所以称前期物业，实际是一种暂短性的介入。在具备业主重新选择物业的条件时。业主可行使法律赋于的业主权力，自主选择小区管理方式，自主选骋物业。此时的前期物业合同自动作废，不具备法律效力了。五，物业合同是一种公共服务合同，所以选聘物业是全体业主的选择，全体业主选择要具备召开业主大会的条件，具备符合法律规定的程序，并得到全体业主的认可，得到主管单位的监督参与认可。非法的业委会，并不能代表全体业主的意願。六，中国是法制社会的国家，民主集中制是普遍采用的规则。多数业主与少数业主的意见难统一，对少数业主的意见不被多数人所接受时，对少数人就是强制，业主公约对全体业主有约束力，对少数人讲就是强制，就是管理。

能不能把前期管理权交给社区吗，从制度上讲是不可以。前期物业依法定程序进驻小区，负责业主共有产权的管理，而社区主要以管人为主，没有管理个人财产的责任。这是强人所难的要求，是一种对物业敌视的表现，是一种不要交费逃避责任的做法，如果有谁认为社区代物业管理小区，可以去社区问问，社区愿意吗？一句话你的财产，产权必须由主人出钱管理维护

關鍵字: 房产 交房 服务