轉自：山東高法
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有關全裝修商品房法律規制
1. 關於全裝修房屋的法律界定
《住宅項目規範》
第3章第2.3.2：城鎮新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。
同時，住宅交付時應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件，配套設施具備交付使用條件，安全防護設施驗收合格。
2. 關於全裝修商品房預售/買賣合同的相關規定
（1）浙江省實施《中華人民共和國消費者權益保護法》辦法（自2017年5月1日起實施）
第二十條：房地產經營者銷售全裝修商品房的，應當在合同中明確所用主要裝修材料的名稱、品牌、規格、型號、等級和施工質量標準等內容；提供室內設施設備的，應當明確提供的設施設備的名稱、品牌、規格、型號、等級和安裝標準等內容。
（2）《台州市住房和城鄉建設局關於加強住宅全裝修樣板房管理的通知》（臺建〔2019〕38號）
第六條：全裝修住宅項目應當使用2018版《浙江省商品房買賣合同示範文本》（包括預售合同示範文本和現售合同示範文本）。
（3）南京市《關於進一步加強我市商品住房全裝修建設管理的通知》（寧房市字〔2019〕15號）
第十一條：新上市商品住宅銷售價格中的毛坯價格和裝修價格，在商品房銷售合同中進行明確，商品房銷售合同應包括房屋總價、毛坯部分價格和裝修部分價格等項內容。
（4）海南省住房和城鄉建設廳關於印發《海南省商品住宅全裝修管理辦法》（試行）的通知（ 瓊建質〔2017〕131號）
第十九條：建設單位與購房者簽訂的商品房買賣合同中應當約定全裝修商品住宅的總價，並載明裝修主要材料、部品、設備、施工質量和質量保修期的具體標準。合同中未明確上述內容的，不得向房管部門申請合同備案。
3. 關於全裝修商品房樣板間及廣告宣傳的相關規定
目前我國不同地區關於樣板間的保留時間、是否必須作為交付標準等的規定並不統一，例如，浙江省規定在展示樣板房對合同訂立有重大影響時，應當作為房屋裝修質量的交付標準，而海南省則規定樣板房應作為房屋交付參照標準，交付的裝修質量和標準不得低於樣板房標準。具體規定如下：
（1）江蘇省高院《商品裝修房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南》
第六條：出賣人的廣告宣傳、樣板房對裝修價格等所作說明和允諾是具體確定，對買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響，應當視為合同內容。
商品裝修房銷售時，出賣人設置樣板間的，交付房屋的裝修質量應當與樣板房的裝修質量相同。樣板房裝修的部分材料、施工質量和品質檔次，應當作為裝修質量要求的認定依據。
商品房買賣合同概括性排除樣板房、廣告宣傳對裝修質量要求約定的，不予支持。
（2）浙江省實施《中華人民共和國消費者權益保護法》辦法（自2017年5月1日起實施）
第二十條：房地產經營者預售全裝修商品房的，應當提供交付樣板房。交付樣板房的保留時間，自全裝修商品房交付消費者之日起不少於六個月，或者自建設項目竣工驗收合格之日起不少於兩年。全裝修商品房的展示樣板房、模型、展示板以及廣告對於合同訂立有重大影響的，應當作為房屋裝修質量的交付標準。
（3）海南省住房和城鄉建設廳關於印發《海南省商品住宅全裝修管理辦法》（試行）的通知（ 瓊建質〔2017〕131號）
第十八條：建設單位應當在預售許可前按照裝修設計文件設置樣板房及產品展示區，鼓勵設置裝修施工工藝展示。樣板房要真實反映裝修標準和施工質量，作為房屋交付參照標準，交付的裝修質量和標準不能低於樣板房標準。樣板房保留的時間自全裝修商品住宅交付之日起不少於1年，或者自工程竣工驗收備案之日起不少於2年。
（4）《台州市住房和城鄉建設局關於加強住宅全裝修樣板房管理的通知》（臺建〔2019〕38號）
第六條：交付樣板房應當與房屋買賣合同約定和最終交付給購房者的住宅全裝修標準相一致。
第七條：房地產開發企業應當在交付樣板房內，對全裝修使用的主要裝修材料的名稱、品牌、規格、型號、等級和施工質量標準等內容進行公示。已在銷售的項目，應當按照本通知要求進行整改。
（5）南京市《關於進一步加強我市商品住房全裝修建設管理的通知》（寧房市字〔2019〕15號）
第十五條：開發商須在銷售現場公示裝修標準、裝修價格評估結論、樣板房。樣板房公示截止時間須至項目交付後三個月以上。
第十六條：新建全裝修住宅項目應按所售主力戶型1：1要求建設交付標準樣板間，交付標準樣板間應與裝修評估報告、全裝修示範合同的裝修標準一致，在公開展示的交付標準樣板間中標註各大件的標準品牌對於部分定製產品，需註明材質標準。非交付標準須在現場明示，並在合同中註明。
4. 關於全裝修房屋裝修價格評估的相關規定
南京市《關於進一步加強我市商品住房全裝修建設管理的通知》（寧房市字〔2019〕15號）
第十四條：裝修價格由第三方房地產專業評估機構進行評估，包括對樣板房的價格認定測評，第三方評估機構對評估結構負責。裝修標準、第三方評估機構評估的裝修價格寫入商品房銷售合同，第三方評估機構對裝修部分承擔合同連帶責任。
常見糾紛類型及裁判審查要點
通過在無訟網站輸入關鍵詞“全裝修”、“商品房預售合同糾紛”進行檢索，共檢索到高級人民法院案例共7件，中級人民法院案例共675件，基層人民法院案例共2351件，其中，近5年以來的案例共計1237件。我們通過對近5年以來高院及中院案例的查閱及分析，發現司法實踐中關於全裝修房屋涉及的爭議類型主要包括三類：第一類為是否為全裝修房屋的爭議；第二類為以裝修價值不達標主張返還裝修差價及利息的爭議，第三類為以裝修價值不達標為由主張解除購房合同的爭議，其中以第二類糾紛居多，具體如下：
（一）業主主張所購房屋為全裝修房屋，以交付房屋為毛坯房為由主張返還裝修款
審查要點:
1. 審查購房合同關於裝飾設備標準的約定，確定涉案房屋是否為全裝修房屋
來源：（2019）浙01民終7311號案，具體如下：
周磊、董婷婷認為其所購買的商品房為精裝修商品房。本院認為，《商品房買賣合同》第十二條明確，商品房裝飾設備標準約定於合同附件四，附件四中明確了案涉房屋的外牆、內牆、頂棚等交付標準，未明確案涉房屋系精裝修。
2. 審查開發商向政府行政部門申請備案的銷售方案是否明確係爭房屋為全裝修房，同時審核預售合同約定的價款是否為全裝修房屋價款，開發商在在建工程報批、報監及竣工驗收備案等階段違規登記為毛坯房不影響全裝修房屋的認定
來源：（2018）滬02民終2402號，具體如下：
本院認為，洪偉璇、華潤公司簽訂的《預售合同》及《補充協議》系雙方當事人真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守履行。《預售合同》雖約定係爭房屋不含全裝修的總價為3,080萬元，但同時約定該房屋全裝修總價亦為3,080萬元，《補充協議》也明確房屋價款按《預售合同》約定的全裝修總價3,080萬元執行，華潤公司向政府行政部門申請備案的銷售方案亦明確係爭房屋為全裝修房，故本院認為雙方合同標的為全裝修房屋。華潤公司在係爭房屋建設審批過程中可能存在不規範的行為，但並不影響其與洪偉璇之間就購買全裝修房屋達成的真實意思表示。
3. 審查樣板間是否構成交付標準，審查出賣人的廣告、樓書、沙盤及其他宣傳資料中關於全裝修的宣傳是否屬於合同的組成部分
來源：（2019）浙01民終7311號案，具體如下：
雙方簽訂的合同中亦未明確樣板間為交付標準，且附件八中載明出賣人的廣告、樓書、沙盤及其他宣傳資料屬於要約邀請，不作為合同的組成部分。周磊、董婷婷主張的樣板間及實際交付房屋裝修差價及違約金缺乏依據，原審未予支持並無不當。
（二）業主主張裝修價格低於合同約定價格，要求返還裝修價差及資金佔用利息
1. 不支持返還價差及利息的審查要點
（1）購房合同關於計價方式的約定，表明雙方買賣的標的物是全裝修房屋，而非在毛坯房之外由開發商另行提供裝修服務
來源：（2019）川01民終18488號案，具體如下：
根據《商品房買賣合同（預售）》關於“商品房基本情況”和 “計價方式與價款”的約定，案涉房屋按套內建築面積計算購房總價款，購房總價款中包含全部裝修在內，且沒有針對裝修部分單獨計價或拆分銷售。因此，雙方買賣的標的物是全裝修房屋，而非在毛坯房之外由開發商另行提供裝修服務。
來源：（2019）魯02民終11760號案，具體如下：
上訴人與被上訴人簽訂的《青島市商品房預售合同》及補充協議系雙方真實意思表示，未違反法律禁止性規定，合法有效，雙方均應依約履行。該補充協議第一條第五款明確載明買受人已完全知悉且理解涉案房屋價格無法拆分毛坯價和裝修價，並且承諾不單獨就房屋價格問題向出賣人主張任何權利。現上訴人主張涉案房屋裝修價值另外單算，依據不足，其要求被上訴人返還裝修差價款，不符合合同約定。上訴人上訴主張該補充協議第一條第五款剝奪其訴權，為無效條款，依據不足，本院不予採納。
（2）商品房本身屬於交易商品，在銷售中必然包含開發商的可得利潤，合同約定是開發商綜合了交易市場的供求關係、價值規律、利潤空間等各種因素，在雙方當事人自願平等協商的基礎上形成的，房屋價格並非毛坯價和裝修價的簡單相加，裝修價值更非對房屋裝修中各單項項目用材及施工價值的簡單累加
來源：（2019）川01民終18488號案，具體如下：
商品房本身屬於交易商品，在銷售中必然包含開發商的可得利潤，合同約定的裝修價值應是開發商綜合交易市場的供求關係、價值規律、利潤空間等因素後，經交易雙方自願平等協商達成的合意，並非對房屋裝修中各單項項目用材及施工價值的簡單累加。開發商出售的系精裝房，並將裝修價包含在購房總價款中一併作價，開發商作為出賣人根據市場因素享有自主定價權，購房者作為買受人享有自主選擇權。
來源：（2019）魯02民終11760號案，具體如下：
商品房本身就屬於交易商品，其在出售過程中必然包含開發商的可得利潤，合同約定是開發商綜合了交易市場的供求關係、價值規律、利潤空間等各種因素，在雙方當事人自願平等協商的基礎上形成的，房屋價格並非毛坯價和裝修價的簡單相加，裝修價值更非對房屋裝修中各單項項目用材及施工價值的簡單累加。合同約定的裝修價值或者登記備案的裝修價值高於實際交付的裝修價值是符合商品市場正常運行規律的。
（3）購房合同未明確約定樣板間作為交付標準或明確約定樣板間只作為參考，對業主主張的樣板間及實際交付房屋裝修差價不予認可
來源：（2019）浙01民終7292號案，具體如下：
雙方簽訂的合同中未明確樣板間為交付標準，且附件八第六條第5點已明確樣板間僅供風格及裝修效果的參考，不作為交付標準。袁友勝、項新蓉主張的樣板間及實際交付房屋裝修差價及違約金缺乏依據，本院難以支持。
（4）出賣人的廣告、樓書、沙盤及其他銷售、宣傳資料僅為要約邀請，不應視為正式要約的內容，雙方的權利和義務應以合同及附件約定的內容為準
來源：（2019）皖11民終2115號案，具體如下：
合同約定，恆大公司針對張煥、江波所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料僅供張煥、江波購房時參考，並不視為正式要約之內容，恆大公司不因上述廣告、宣傳資料而承擔違約責任，上述廣告、宣傳資料於本合同及其附件內容不一致的，以本合同及其附件為準。雙方在交易過程中口頭表示的意向和信息，不構成合同內容，雙方不受其約束。故恆大公司針對張煥、江波所購房屋所做的宣傳資料不應視為正式要約的內容，雙方的權利和義務應以合同及附件約定的內容為準。張煥、江波主張恆大公司在廣告及認購書中約定涉案房屋的裝潢價值1500元/平方米，為豪華裝修。廣告承諾是對購買者發出的要約，並非要約邀請的上訴理由不能成立，本院不予支持。恆大公司廣告宣傳資料不能作為認定涉案房屋裝修價值的依據，雙方簽訂的商品房預售合同亦未明確約定房屋裝修的價值，故張煥、江波主張涉案房屋裝潢價值為1500元/平方米的訴訟請求不能成立。
（5）對裝修價值進行評估不具有參考意義從而不支持業主的鑑定申請或對業主提供的裝修工程的造價評估不予認可
來源：（2019）川01民終18488號案，具體如下：
《商品房買賣合同（預售）》中關於裝修標準是4000的內容，應是雙方基於合同附件六《關於裝飾裝修及相關標準的約定》，就案涉房屋全裝修總價達成一致的意思表示，而非基於合同附件六約定的裝修標準所計算的裝修工程造價。
陳放在一審中提交的由案外人青美蓮委託四川蜀通工程造價諮詢招標代理有限公司對案涉房屋所在樓盤94、121戶型的室內精裝修工程進行造價測算所出具的《建設工程造價諮詢報告書》，系針對房屋裝修工程的造價所作評估，與本案中雙方約定的全裝修價格缺乏關聯性，陳放以案涉房屋的實際造價未達4000元/平方米為由向萬科公司主張差價損失，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。
來源：（2019）魯02民終11760號案，具體如下：
上訴人要求對交付的房屋裝修價值進行評估，對本案不具有參考意義，且依據雙方補充協議的約定，本案也無需對房屋裝修價值進行評估。故，上訴人主張裝修差價的請求，本院不予支持。
來源：（2019）浙01民終7292號案，具體如下：
袁友勝、項新蓉向本院申請對樣板房和袁友勝、項新蓉房屋的裝修裝飾設備價值進行鑑定，以證明歡樂城公司交付的商品房未達到質量標準。本院認為，袁友勝、項新蓉在一審中已經就該鑑定提出申請，袁友勝、項新蓉未能提交充分有效證據證明雙方約定的商品房交付標準系以案涉樓盤的樣板房為準，且雙方已經在附件中明確約定樣板房僅供風格及裝修效果的參考，不作為交付標準，本院對該鑑定申請不予准許。
2. 支持返還差價及利息的裁判思路
（1）以委託評估機構對涉案房屋的裝修價值評估或與涉案房屋同批購買房屋的裝修價值評估結論作為依據，如預售合同約定的裝修價格高於評估價格，則開發商應予以退還
來源：（2015）西中民二終字第01532號案，具體如下：
李佳奕要求法院參照與其同批購買保德信公司房屋的孫菁等案件法院委託評估機構對涉案房屋裝修價值進行評估的結論來處理本案，理由成立。本院綜合孫菁等案件對房屋裝修價值進行評估的結論，其平均每平方米的裝修價值遠遠低於雙方合同中約定的裝修價款。保德信房地產公司理應將裝修款差額部分退還給李佳奕。但鑑於評估報告的內容與商品房買賣合同附件四涉及的裝飾及設備內容不符，缺少了對冰箱、微波爐之類家用電器等設備的評估，也未涉及地下室、花園的裝修部分，綜合本案裝修房屋的實際情況，本院酌情確定本案房屋裝修價款每平方米為2400元。與合同約定的裝修價款差額部分理應由保德信公司予以退還。
（2）開發商交付房屋明顯與合同約定的交付標準不符，如缺少交付標準中相關設施的，開發商應返還差價及賠償
來源：（2018）滬01民終2382號案，具體如下：
係爭預售合同第四條明確約定，係爭房屋的總房價款包含附件三中所列明裝修及設備的價款，而附件三中寫明的“浴缸”理應包含於房屋總價款中。但是，雅居樂公司交付的係爭房屋內並未安裝浴缸，而且雅居樂公司也明確表示係爭房屋的衛生間房型無法安裝浴缸。因此，雅居樂公司已經構成違約。關於補償金額，根據雅居樂公司與案外人A公司簽訂的《訂貨合同》，用於係爭房屋所在小區的同品牌浴缸單價為1,151.92元。另，雅居樂公司應按約定支付上述浴缸價款0.50倍的補償款。故雅居樂公司應支付屠其雨、魏芝浴缸折價補償款1,728元。
（3）開發商的宣傳資料就案涉房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應認定為要約，從而認定以宣傳資料中的標準作為裝修交付標準，結合裝修工程造價鑑定結論，認定應返還差價
來源：（2016）粵06民終2377號案，具體如下：
富逸灣公司在與黎勁濤簽訂案涉合同前，就案涉房屋的銷售發放過宣傳單，該宣傳單明確均價6180元／㎡含2000元／㎡全屋品牌豪裝，宣傳單還附有房門、衛生間門、防火門、櫥櫃、燈飾、浴室、地磚、空調、地板的品牌及參考價。故雖然商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請，但富逸灣公司就案涉房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，原審法院據此並結合當事人雙方在涉案《商品房買賣合同》中關於涉案房屋的裝修標準未作出新的約定之案件事實，將富逸灣公司在上述宣傳單中關於房屋裝修標準為2000元／㎡的承諾認定為涉案《商品房買賣合同》的應有內容妥當，本院予以維持。富逸灣公司主張其在宣傳單中的該項承諾僅為要約邀請，而非要約，不應作為涉案合同條款內容的上訴主張理據不足，本院不予支持。
原審法院委託廣東同益達工程顧問有限公司對案涉房屋的裝修工程造價進行鑑定，廣東同益達工程顧問有限公司於2015年11月10日作出《工程造價鑑定書》，鑑定結論為案涉房屋裝修工程造價為178402.68元。原審法院以廣東同益達工程顧問有限公司出具的《工程造價鑑定書》作為案涉房屋工程造價的依據，並據此判決富逸灣公司向黎勁濤支付裝飾裝修差價67057.32元妥當，本院予以維持。
（三）購房者以全裝修未達到約定的裝修標準為由，主張解除購房合同
不支持解除合同的裁判審查要點:
裝修不達標不構成合同目的不能實現，應不予支持
來源：（2017）魯民申717號案，具體如下：
關於裝修標準，涉案合同第十三條約定：“出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準，達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下列第2種方式處理：出賣人按約定予以完善或據實向買受人補償裝飾、設備差價，合同繼續履行；但若出賣人採用其他品牌、型號或類別，而價格不低於本合同附件三約定的標準的，出賣人則無需採取上述完善或補償措施，也無需承擔違約責任。”《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。根據以上查明的事實，王敬順主張房屋精裝修不達標及不能實現年租金8%不屬於上述情形，一、二審駁回王敬順依據該條款行使解除權的訴求，並無不當。
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