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這一個月，關於房地產的官方新聞不斷，各種政策救市的真假新聞，鬆綁政策一日遊，反覆上演。前幾天全球的股市，上演了驚心動魄的一幕，疫情下的國內國際經濟情況，比很多人預料的要糟。
2020的開端，對房地產來說，真的非常不友好。
（一）
疫情像是一道送命考試題，大部分房企的得分只能是剛剛及格，部分房企已經被淘汰出局。根據人民法院公告網的破產公告，2020年開局至今，剛剛經過了兩個月的時間，累計已有120家房企被宣告破產。這個數字還在以上升的趨勢，繼續增加，平均每天超過兩家房企倒下。
目前國內的疫情已經基本得到了控制，但是恢復生產生活，還只是開始。目前大部分房企都恢復了上班，部分地區售樓部也在嚴密監控之下陸續有條件開放。但在疫情徹底結束，脫下口罩之前，恐怕很難如很多房企所願，出現購房熱潮。
2019年對很多中小房企來說，在經歷了融資渠道收緊，三四線去化不力的困境後，已經是足夠艱難。
根據易居克而瑞集團公佈的1-2月份典型房企銷售金額變動統計，百強房企銷售金額，同比2019年下降了37%。這個數據也很容易理解，畢竟現在各地能夠開放售樓部的，不到一半。今年一季度，甚至是上半年的銷售任務指定是完不成了。
（二）
比銷售數據下滑更恐怖的，是背後反映的房企資金情況急劇惡化，生存情況出現冰火兩重天。
對大型房企而言，擴大融資規模，快速發債，特別是海外發債是最便捷的選擇。而對於融資渠道有限的中小房企，除了硬扛，只能寄希望疫情早日結束，開啟快速賣房模式。
據Wind數據統計顯示，在2020年前兩個月，房企的海內外發行債券規模已達到1848億元，比2019年同期增長了約57%。
房企如此大規模地發債，除了受疫情影響，現金流緊張以外，還有發新債償還舊債的緊迫需求。未來五年是房企償債的高峰期，預計將有3萬億左右的債務到期。其中2020年總的償債規模接近5000億元，很多房企不得不尋求更多的發債渠道，甚至不惜接受高成本的融資。
（三）
困難面前，房企也不都打算硬扛，而是紛紛祭出了大招：裁員降薪。畢竟要扛得過2020，才有2021。
最早行動的是中迪禾邦，2月23日就發佈集團人力行政通知，集團無力支付1、2月工資，如果主動離職可以發一個月工資。
隨後是金輝地產，2月29日有消息傳出金輝集團華東區域裁撤，全體員工無一倖免。後來金輝集團闢謠，說是區域合併，只保留少數人員。
到了3月2日，部分房企紛紛開始了降薪大招，重慶融僑要求副經理以上員工，2-4月薪酬減半支付，並且要求大家主動簽署降薪請願書。
據不完全統計，品牌房企200強，已有超過十家發佈了內部降薪計劃。
除此之外，大量房企加大了線上賣房的力度，特別是近期以恆大為首的房企，各種線上賣房廣告，霸佔了各大線上平臺廣告。在目前有序復工復產的情況下，線上賣房能加速鎖定客戶，增加現金回籠。
（四）
房企產行業對政策寬鬆的期許，已經到了十分渴求的地步。
政策端稍有變動，就會引起行業內的大量關注。
據不完全統計，截止2月底，已有上海、江蘇、無錫、南昌、西安、天津、瀋陽等多地，發佈了穩定房地產的措施。主要涉及延期繳納土地出讓金，可以分期繳納，預售進度降低，要求金融機構不得盲目抽貸斷貸等。
但是上述政策都是在既有框架下，在高層容忍的範圍內，進行了一些適度的扶持政策。對於房地產調控核心的“限購限貸”，這個目前並未見有明顯放鬆。
此前有內部消息稱深圳地區建行降低二套房首付比例的內部發文，被廣大媒體過度解讀，建行不得不深夜發佈公告闢謠。
在救市面前，高層和地方政府有明顯的溫差，地方政府的焦慮更大，試探性動作也更多。3月3日，廣州出臺了放寬公寓限售的重磅政策，明確寫字樓、公寓項目不再限制最小分割面積單位，不再限定銷售對象，一時間引起巨大反響。但是該文件僅發佈一天，第二天就被廣州住建局刪除。
“住房不炒”的決心和表態，還是在以各種官方渠道，不時出現在大家的視線中。但是支持經濟發展的政策會陸續出來，目前各地方政府紛紛出臺了重大項目投資計劃，目前有北京、福建、河南、雲南、江蘇，四川，重慶等省總計投資逾25萬億。但這這個規模只是比往年略微高了一點，目前穩增長的壓力很大，關鍵時候還是要用基建來託底。
可以預期，決策層未來會陸續採取一些措施，拯救經濟，幫助市場恢復信心，提振經濟的活力。主要的方向不是直接地刺激樓市，而是通過繼續的減稅降費，讓利於企業，做到對各行業一視同仁，不會特別倚重房地產。
（五）
在目前的行業困難模式下，大量房企，特別是中小房企會遭遇相當大的困境，需要提前防控，不能過於樂觀，採取措施防患於未然。特別是要穩住現金流，開拓融資渠道：
1、有拿地急迫需求的房企，要根據自身的現金情況，適度量力而行。拿地策略要進行調整，一些長線的，短期內不能帶來現金流的項目，比如勾地或者產業類的項目，工作照舊，但是拿地付款可以暫緩進行。
2、已經拿地的項目，短期內不能開盤的，這種對現金流的佔用也比較大，一般來說建安成本會佔據現金流的30%-40%左右。建議暫緩開發，降低工程款的支付，緩解現金流緊張狀況。
3、開拓融資渠道。從2019年開始，房企的融資渠道進一步收緊，但是仍然有一些可以做的空間。有三個方面可以下功夫：
一是發行企業債，很多房企已經在這樣做了。
二是與有通道的金融機構建立緊密合作關係。一些信託機構，基金，險資機構，券商，銀行，手裡掌握大量的資源，可以多把持商務往來，適時挖掘一些可行的融資渠道。另外，一些手握大量現金的國企，實體經濟企業，無法找到更好的投資渠道的，也可以進行一些資金上的合作。
三是想辦法把公司存量物業變現。很多房企在開發過程中，攢下了不少的車位、寫字樓、商業綜合體等很難變現的資產，除了傳統的抵押融資外，積極嘗試資產證券化，也是一個選項。當然，資產證券化（即大家熟知的ERITS）的上市操作流程比較長，一般從準備到成功上市募集資金，需要2-3年的時間。這就需要房企對融資部門進行加強，可以成立專門的融資團隊。
除此之外，一些專做存量資產融資的基金公司，這類業務雖然比較少，但是作為一種新的融資手段，也可以考慮。
還有就是把這些存量物業，交由專業的包銷團隊，通過一次性打包作價，或者前期支付一定比例的定金，快速變現。
在困難之下，房企需要善待員工。
很多公司一遇到困難，就想動裁員的心思，這是非常不明智之舉。普通員工並沒佔用多少資源，公司養活這些人也花不了多少成本，裁員是一個傷害性非常大的行為，現在這種行業大環境，失業了就很難再找工作了。這不僅對員工本身是一種損失，對公司也是一種損失，辛辛苦苦培養的一線員工就這樣沒了，在人力資源上的投資歸零。
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