NO. 1｜壹
如今我們形容一個盤品質“超配”，喜歡用一個詞——穿越。
因為過去五年，杭州住宅的平均品質，是一代不如一代。限價後，陽光海岸、藍色錢江這樣的精裝頂配大宅消失了；雙限之後，恆溫泳池、石材幹掛又瀕危了。
尤其是接連亮相的幾個4萬+純新盤，明明地段一等一，但不是A盤沒會所，就是B盤是塗料立面，C盤層高只有2.9米……
失望之餘，我們都希望時光倒流，回到兩三年前，回到那4萬還能買“標準豪宅”的時代。
但其實，有時不必奢望新盤品質會“穿越”。還有一類超大體量的好房子，因為銷售週期拉得長，限價又緊，品質可以“橫跨”時代 。
公園1872一期實景
比如艮北的37萬㎡旗艦大盤招商越秀·公園1872。
去年底，公園1872一期12幢小高層如期交付。這個均價4萬出頭的主流改善盤，實景所呈現的“豪宅範”卻出奇地足。
“石材+鋁板”的高級外立面、恆溫泳池會所、威儀寬博的獨立入戶大堂、全石材圍牆，還有無敵樓間距……
許多人看了都說，對招商的印象分要重新充值了。
這既是不小的驚喜，其實又在預料之中。畢竟從2018年一亮相起，公園1872的產品配置在艮北就是“全村最靚的仔”，許多參數都突破了板塊“天花板” 。
公園1872一期熱銷選房現場
放在當時，石材+恆溫泳池+TOD的配置，也極為吸引人。
四開四罄，累計熱銷882套，最低中籤率僅14%。只是那時，城中還有一批同樣優秀的4萬+高配盤，比如金茂府、金麟府和錦繡之城，所以公園1872還不能說是“獨一無二”。
但時鐘撥到2020年，金茂府、金麟府和錦繡之城早已成絕唱。
體量龐然的公園1872，卻還在持續揭開三期的面紗。就在前天，它又領出3幢樓的預售證，還是相同的產品配置，均價僅40675元/㎡。
NO. 2｜貳
如果不是“橫跨”了兩年週期，公園1872都不知道自己有如此優秀。
再回首已是百年身。環顧四周，同樣4萬出頭，已基本是真石漆的天下；“恆溫泳池+石材幹掛+精裝”的產品標準，都可以和仁恆濱江園、鳳起錢潮等頂豪較較勁了。
如果再加上地鐵口、購物中心和體育公園這3個加分項，在杭州簡直無敵了，也就信達中心、江河匯和望江新城略勝一籌吧！
那麼問題來了，即將首推約162㎡的公園1872，能晉階為艮北第一個豪宅嗎?
回顧艮北新城的發展史，大約經歷了三次產品迭代。
艮北房產品不斷升級迭代
第一代，2015年之前，我稱之為剛需階段。主要特徵是：供應房源以小戶型為主，如中大普升、遠洋心裡、世茂東壹號、萬科紫臺、招商雍華府等。
當時杭州樓市正處於“失落的5年”，這個還被叫做“七堡”的地方，一度出現慘烈價格戰，價格不超過2萬。
第二代，剛需+首改階段：以2015年首開的楊柳郡為起點。
伴隨著樓市回暖，這個距武林廣場約七公里的主城地鐵板塊大受追捧。雖然小戶型比例仍不低，但中大戶型開始增加，典型代表如武林郡、親愛裡等，房價也從2萬一路上漲到3萬5。
第三代，2018年至今，首改+深度改善階段。里程碑事件，就是2018年公園1872的面市。
公園1872一期實景
攜眾多光環橫空出世的公園1872（起步110㎡），開啟了艮北的“中產元年”。此後，板塊內新盤都陸續推出改善戶型，主打110-150㎡的面積段。
從2019年起，有兩大標誌性事件，再一次提升了艮北的“段位”。
一是楊柳郡二手房大量出現5萬+成交，二是疊墅、洋房等產品紛紛亮相，板塊房價從高層的4萬迅速拉昇到洋房的4萬8。
艮北新城的“豪宅化”已蓄勢待發，但板塊內卻還未有過一個160㎡以上的高層戶型，直到等來公園1872。
更關鍵的是，這批大戶型，因為是小高層，限價還是4萬出頭，相當友好。要知道，直線約3公里的江河匯，限價已高達69800元/㎡
NO. 3｜叄
客觀地講，隨著艮北居住群體的升級和城市界面的蛻變，也迫切需要出現一個相匹配的深度改善產品。
艮北最早一波房地產集中開發，可以追溯到2013年，距今已有7年之久。
這段時間裡發生了什麼？房價飛速上揚（板塊二手房最高破5萬）、二胎政策放開，而艮北早期產品又以89㎡小戶型居多，所以原地置換改善需求既旺盛，又有資金支撐。
以公園1872為例，15-20%的到訪客戶，為楊柳郡業主或關聯客戶。
還有同事的一個朋友，兩個小孩，住在普福去年也是原地置換，因為一直搖不到公園1872一期，等不及就買了另一個樓盤的139㎡，但現在後悔買小了。
艮北改善需求非常旺盛
那為什麼是公園1872？除了前文的價格因素，還在於它僅有的“步行可達式”醇熟配套體系。
大家知道，經過多年“養成”，艮北的配套正迎來質的改變。
目前已擁有或規劃了地鐵（1號線）、公園（李寧體育公園）、購物中心（公園1872自帶的招商花園城）、學校（澎致與澎雅已開學，採荷實驗初中已開工）、農貿市場、三甲醫院……
最讓艮北人民期待的，莫過於招商花園城，遛娃刷大片，再也不用跑到下沙或市區了。
公園1872招商花園城效果圖
商場體量約7.6萬㎡，與西湖銀泰城相當，地上5層，地下3層，無縫對接1號線七堡站。
規劃了童玩、餐飲、零售、休閒娛樂等業態，全部自持運營。主力店已確定引入盒馬鮮生+幸福藍海IMAX影院！
公園1872直達商場與地鐵的地下通道示意效果圖
如果從空中俯瞰，你會發現，幾乎所有大型配套，都緊挨著公園1872。
北面是地鐵+購物中心，南面是規劃各類球館的李寧體育公園，東面是澎雅小學和澎雅幼兒園，東南約300米是採荷實驗學校，採實南邊則是規劃三甲醫院。
配套之多、距離之近，堪稱艮北的“天選之子”。
公園1872鳥瞰效果圖
試想一下：下樓就有地鐵、商場，步行即達公園、學校和醫院，不正是多數人夢寐以求的生活嗎？
這樣的配套完整度和便捷度，不要說艮北其他盤，即便是“首席豪宅區”南星抑或“中央豪宅區”申花，估計也是自愧不如。
如此核心佔位，才是深度改善該擁有的氣質。
NO. 4｜肆
從產品層面看，公園1872三期約162㎡戶型，確實有這樣的資格。
理由很簡單。公園1872住宅部分容積率僅1.8，因為沒做高低配，樓間距特別開闊。以三期為例，普遍在40米以上，而約162㎡戶型所在的16號樓，更是最特殊存在。
北向直面中心大花園，樓間距高達約100米，是建築高度的兩倍。
南向更誇張，沒有高層建築排布，越過低矮的物業用房（現為售樓處），就是在建的李寧體育公園，相當於無遮擋。
由於一樓架空層高約4.8米，即便買在低樓層，也不用擔心採光和視野。
公園1872一期實景，樓間距非常開闊
而四房兩廳兩衛的約162㎡戶型設計，更是以舒適見長。標準四葉草格局，四個房間分佈在戶型四角，完美契合疫情下互不干擾所需。
或許有人會問：既然是深度改善，為什麼不做五房呢？
我調查了一圈，發現近年市面上出現的五房戶型，基本要近200㎡，門檻太高。而同等面積段做到五房的，又往往犧牲了舒適度。
比如，城南某盤的169㎡做到了五房，但嚴格來說，只能算“4+1”戶型。因為第五個房間開間只有約2.4米，也就當做書房使用。相應地，其他空間尺度也被壓縮了，如主臥面寬只有約3.8米。
反之，公園1872的約162㎡，雖然只做四房，但各個空間尺度都被放大了。
公園1872建築面積約162㎡戶型圖
主臥面寬約4米（約150㎡四葉草戶型只有3.7-3.8米寬），帶獨立衣帽間，主衛雙臺盆、淋浴房和浴缸齊活，完全沒有洗漱高峰排隊等候的困擾。
最小房間面寬也有約3.1米，無論是二胎家庭、還是三代同堂，都能滿足生活需求。
更讚的是，北向廚房面寬高達約4.35米，後期什麼烤箱、蒸箱、洗碗機，統統都放得下。而且廚、餐、客和陽臺，都在一條縱貫線上，通透性極佳。
兩梯兩戶的豪宅標準配置，也讓每一戶擁有一片獨立電梯廳。精裝方面，標配地暖+中央空調。
浮躁的樓市環境下，改善做到這個程度，可以說相當誠懇了。
NO. 5｜伍
最後再來說說它的價格。
從均價看，4萬出頭的價格，還是很有性價比的。
首先，板塊最新成交地塊限價，已提升到4.24萬/㎡，且地塊位置相對邊緣；其次約162㎡戶型，佔據著三期最好的資源，不僅住起來舒服，附加值也很高。
第三，TOD中心盤的價格優勢（參照萬象城悅府），讓公園1872更具想象空間。
從總價看，也是同樣的邏輯。
公園1872一期實景
最便宜的一套只要約582萬，最貴也僅約704萬，相當於門檻600萬級。
同樣的總價，在濱江、奧體、申花等熱點改善板塊，只能買個140㎡，在艮北卻能擁有一套“C位”的闊綽大四房。
西鄰城東新城，南接錢江新城2.0（江河匯），對望亞運村的區位優勢，也讓艮北充滿遐想。
杭州江河匯效果圖
如果你是一個預算600萬級的深度改善客，又對主城、生活方式有獨特偏好，我想公園1872就是你的“最優解”之一。
值得一提的是，公園1872這次加推，覆蓋了各階段改善群體。
除了600萬級的約162㎡，還有總價400萬級約117㎡三房，和500萬級的約139㎡四房。尤其是約114-117㎡，將是入主公園1872的最低門檻了。
本次加推後，項目雖還剩下2幢同樣戶型的房源，但因為只有11層，價格大概率會有所上調。
當然，最稀缺的還是約162㎡，整盤可售只有27套，錯過即絕版。
如果這次機會沒把握住，想要在艮北再改善，就只能轉向價格門檻更高的洋房、疊墅，抑或把目光投向其他板塊了。
畢竟，改善產品永遠不缺，但公園1872只有一個。
本文
概要
3.15
2020
項目
招商越秀·公園1872（備案名：匯港城）
–
地址
新塘路與三官塘路交叉口
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產品
總體量約37萬㎡，由三期組成，一期、三期分別是11-15層的小高層，二期是約7.6萬㎡商業綜合體。一期已於去年底交付，三期熱銷中。
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銷售
三期房源已加推，3月16日-18日登記，戶型面積約114-162㎡，共159套，均價40675元/㎡。
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推薦理由
一期住宅已交付，外立面“石材+鋁板”，配有會所+恆溫泳池，層高約3.1米……“豪宅範”十足。目前艮北僅有的TOD中心盤，自帶約7.6萬㎡購物中心，南側一路之隔是在建李寧體育公園，集齊了地鐵、商場、公園“三大神器”。首推的162㎡戶型，標準四葉草格局，最小房間面寬也有約3.1米，可滿足深度改善家庭，總價僅600萬級。
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其他特點
住宅容積率僅1.8，卻沒做高低配，兩梯兩戶，精裝地暖+中央空調。東面是澎雅小學和澎雅幼兒園，東南約300米是採荷實驗學校，採實南邊就是醫院，配套完善，都在步行範圍內。
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交通貼士
地鐵1號線七堡站上蓋
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