NO. 1｜壹
如今我们形容一个盘品质“超配”，喜欢用一个词——穿越。
因为过去五年，杭州住宅的平均品质，是一代不如一代。限价后，阳光海岸、蓝色钱江这样的精装顶配大宅消失了；双限之后，恒温泳池、石材干挂又濒危了。
尤其是接连亮相的几个4万+纯新盘，明明地段一等一，但不是A盘没会所，就是B盘是涂料立面，C盘层高只有2.9米……
失望之余，我们都希望时光倒流，回到两三年前，回到那4万还能买“标准豪宅”的时代。
但其实，有时不必奢望新盘品质会“穿越”。还有一类超大体量的好房子，因为销售周期拉得长，限价又紧，品质可以“横跨”时代 。
公园1872一期实景
比如艮北的37万㎡旗舰大盘招商越秀·公园1872。
去年底，公园1872一期12幢小高层如期交付。这个均价4万出头的主流改善盘，实景所呈现的“豪宅范”却出奇地足。
“石材+铝板”的高级外立面、恒温泳池会所、威仪宽博的独立入户大堂、全石材围墙，还有无敌楼间距……
许多人看了都说，对招商的印象分要重新充值了。
这既是不小的惊喜，其实又在预料之中。毕竟从2018年一亮相起，公园1872的产品配置在艮北就是“全村最靓的仔”，许多参数都突破了板块“天花板” 。
公园1872一期热销选房现场
放在当时，石材+恒温泳池+TOD的配置，也极为吸引人。
四开四罄，累计热销882套，最低中签率仅14%。只是那时，城中还有一批同样优秀的4万+高配盘，比如金茂府、金麟府和锦绣之城，所以公园1872还不能说是“独一无二”。
但时钟拨到2020年，金茂府、金麟府和锦绣之城早已成绝唱。
体量庞然的公园1872，却还在持续揭开三期的面纱。就在前天，它又领出3幢楼的预售证，还是相同的产品配置，均价仅40675元/㎡。
NO. 2｜贰
如果不是“横跨”了两年周期，公园1872都不知道自己有如此优秀。
再回首已是百年身。环顾四周，同样4万出头，已基本是真石漆的天下；“恒温泳池+石材干挂+精装”的产品标准，都可以和仁恒滨江园、凤起钱潮等顶豪较较劲了。
如果再加上地铁口、购物中心和体育公园这3个加分项，在杭州简直无敌了，也就信达中心、江河汇和望江新城略胜一筹吧！
那么问题来了，即将首推约162㎡的公园1872，能晋阶为艮北第一个豪宅吗?
回顾艮北新城的发展史，大约经历了三次产品迭代。
艮北房产品不断升级迭代
第一代，2015年之前，我称之为刚需阶段。主要特征是：供应房源以小户型为主，如中大普升、远洋心里、世茂东壹号、万科紫台、招商雍华府等。
当时杭州楼市正处于“失落的5年”，这个还被叫做“七堡”的地方，一度出现惨烈价格战，价格不超过2万。
第二代，刚需+首改阶段：以2015年首开的杨柳郡为起点。
伴随着楼市回暖，这个距武林广场约七公里的主城地铁板块大受追捧。虽然小户型比例仍不低，但中大户型开始增加，典型代表如武林郡、亲爱里等，房价也从2万一路上涨到3万5。
第三代，2018年至今，首改+深度改善阶段。里程碑事件，就是2018年公园1872的面市。
公园1872一期实景
携众多光环横空出世的公园1872（起步110㎡），开启了艮北的“中产元年”。此后，板块内新盘都陆续推出改善户型，主打110-150㎡的面积段。
从2019年起，有两大标志性事件，再一次提升了艮北的“段位”。
一是杨柳郡二手房大量出现5万+成交，二是叠墅、洋房等产品纷纷亮相，板块房价从高层的4万迅速拉升到洋房的4万8。
艮北新城的“豪宅化”已蓄势待发，但板块内却还未有过一个160㎡以上的高层户型，直到等来公园1872。
更关键的是，这批大户型，因为是小高层，限价还是4万出头，相当友好。要知道，直线约3公里的江河汇，限价已高达69800元/㎡
NO. 3｜叁
客观地讲，随着艮北居住群体的升级和城市界面的蜕变，也迫切需要出现一个相匹配的深度改善产品。
艮北最早一波房地产集中开发，可以追溯到2013年，距今已有7年之久。
这段时间里发生了什么？房价飞速上扬（板块二手房最高破5万）、二胎政策放开，而艮北早期产品又以89㎡小户型居多，所以原地置换改善需求既旺盛，又有资金支撑。
以公园1872为例，15-20%的到访客户，为杨柳郡业主或关联客户。
还有同事的一个朋友，两个小孩，住在普福去年也是原地置换，因为一直摇不到公园1872一期，等不及就买了另一个楼盘的139㎡，但现在后悔买小了。
艮北改善需求非常旺盛
那为什么是公园1872？除了前文的价格因素，还在于它仅有的“步行可达式”醇熟配套体系。
大家知道，经过多年“养成”，艮北的配套正迎来质的改变。
目前已拥有或规划了地铁（1号线）、公园（李宁体育公园）、购物中心（公园1872自带的招商花园城）、学校（澎致与澎雅已开学，采荷实验初中已开工）、农贸市场、三甲医院……
最让艮北人民期待的，莫过于招商花园城，遛娃刷大片，再也不用跑到下沙或市区了。
公园1872招商花园城效果图
商场体量约7.6万㎡，与西湖银泰城相当，地上5层，地下3层，无缝对接1号线七堡站。
规划了童玩、餐饮、零售、休闲娱乐等业态，全部自持运营。主力店已确定引入盒马鲜生+幸福蓝海IMAX影院！
公园1872直达商场与地铁的地下通道示意效果图
如果从空中俯瞰，你会发现，几乎所有大型配套，都紧挨着公园1872。
北面是地铁+购物中心，南面是规划各类球馆的李宁体育公园，东面是澎雅小学和澎雅幼儿园，东南约300米是采荷实验学校，采实南边则是规划三甲医院。
配套之多、距离之近，堪称艮北的“天选之子”。
公园1872鸟瞰效果图
试想一下：下楼就有地铁、商场，步行即达公园、学校和医院，不正是多数人梦寐以求的生活吗？
这样的配套完整度和便捷度，不要说艮北其他盘，即便是“首席豪宅区”南星抑或“中央豪宅区”申花，估计也是自愧不如。
如此核心占位，才是深度改善该拥有的气质。
NO. 4｜肆
从产品层面看，公园1872三期约162㎡户型，确实有这样的资格。
理由很简单。公园1872住宅部分容积率仅1.8，因为没做高低配，楼间距特别开阔。以三期为例，普遍在40米以上，而约162㎡户型所在的16号楼，更是最特殊存在。
北向直面中心大花园，楼间距高达约100米，是建筑高度的两倍。
南向更夸张，没有高层建筑排布，越过低矮的物业用房（现为售楼处），就是在建的李宁体育公园，相当于无遮挡。
由于一楼架空层高约4.8米，即便买在低楼层，也不用担心采光和视野。
公园1872一期实景，楼间距非常开阔
而四房两厅两卫的约162㎡户型设计，更是以舒适见长。标准四叶草格局，四个房间分布在户型四角，完美契合疫情下互不干扰所需。
或许有人会问：既然是深度改善，为什么不做五房呢？
我调查了一圈，发现近年市面上出现的五房户型，基本要近200㎡，门槛太高。而同等面积段做到五房的，又往往牺牲了舒适度。
比如，城南某盘的169㎡做到了五房，但严格来说，只能算“4+1”户型。因为第五个房间开间只有约2.4米，也就当做书房使用。相应地，其他空间尺度也被压缩了，如主卧面宽只有约3.8米。
反之，公园1872的约162㎡，虽然只做四房，但各个空间尺度都被放大了。
公园1872建筑面积约162㎡户型图
主卧面宽约4米（约150㎡四叶草户型只有3.7-3.8米宽），带独立衣帽间，主卫双台盆、淋浴房和浴缸齐活，完全没有洗漱高峰排队等候的困扰。
最小房间面宽也有约3.1米，无论是二胎家庭、还是三代同堂，都能满足生活需求。
更赞的是，北向厨房面宽高达约4.35米，后期什么烤箱、蒸箱、洗碗机，统统都放得下。而且厨、餐、客和阳台，都在一条纵贯线上，通透性极佳。
两梯两户的豪宅标准配置，也让每一户拥有一片独立电梯厅。精装方面，标配地暖+中央空调。
浮躁的楼市环境下，改善做到这个程度，可以说相当诚恳了。
NO. 5｜伍
最后再来说说它的价格。
从均价看，4万出头的价格，还是很有性价比的。
首先，板块最新成交地块限价，已提升到4.24万/㎡，且地块位置相对边缘；其次约162㎡户型，占据着三期最好的资源，不仅住起来舒服，附加值也很高。
第三，TOD中心盘的价格优势（参照万象城悦府），让公园1872更具想象空间。
从总价看，也是同样的逻辑。
公园1872一期实景
最便宜的一套只要约582万，最贵也仅约704万，相当于门槛600万级。
同样的总价，在滨江、奥体、申花等热点改善板块，只能买个140㎡，在艮北却能拥有一套“C位”的阔绰大四房。
西邻城东新城，南接钱江新城2.0（江河汇），对望亚运村的区位优势，也让艮北充满遐想。
杭州江河汇效果图
如果你是一个预算600万级的深度改善客，又对主城、生活方式有独特偏好，我想公园1872就是你的“最优解”之一。
值得一提的是，公园1872这次加推，覆盖了各阶段改善群体。
除了600万级的约162㎡，还有总价400万级约117㎡三房，和500万级的约139㎡四房。尤其是约114-117㎡，将是入主公园1872的最低门槛了。
本次加推后，项目虽还剩下2幢同样户型的房源，但因为只有11层，价格大概率会有所上调。
当然，最稀缺的还是约162㎡，整盘可售只有27套，错过即绝版。
如果这次机会没把握住，想要在艮北再改善，就只能转向价格门槛更高的洋房、叠墅，抑或把目光投向其他板块了。
毕竟，改善产品永远不缺，但公园1872只有一个。
本文
概要
3.15
2020
项目
招商越秀·公园1872（备案名：汇港城）
–
地址
新塘路与三官塘路交叉口
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产品
总体量约37万㎡，由三期组成，一期、三期分别是11-15层的小高层，二期是约7.6万㎡商业综合体。一期已于去年底交付，三期热销中。
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销售
三期房源已加推，3月16日-18日登记，户型面积约114-162㎡，共159套，均价40675元/㎡。
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推荐理由
一期住宅已交付，外立面“石材+铝板”，配有会所+恒温泳池，层高约3.1米……“豪宅范”十足。目前艮北仅有的TOD中心盘，自带约7.6万㎡购物中心，南侧一路之隔是在建李宁体育公园，集齐了地铁、商场、公园“三大神器”。首推的162㎡户型，标准四叶草格局，最小房间面宽也有约3.1米，可满足深度改善家庭，总价仅600万级。
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其他特点
住宅容积率仅1.8，却没做高低配，两梯两户，精装地暖+中央空调。东面是澎雅小学和澎雅幼儿园，东南约300米是采荷实验学校，采实南边就是医院，配套完善，都在步行范围内。
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交通贴士
地铁1号线七堡站上盖
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