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315，我們一起關注城市裡那道傷疤——爛尾樓。
時光流轉，南寧那些爛尾樓今何在？有的已經盤活，有的重新銷售，有的依舊爛在那裡。
這背後，又有哪些故事？
小襄花了一週時間，繞南寧一圈實地踩盤，還原那些爛尾樓的前世今生。
最早的爛尾樓，現在活得挺好
上個世紀90年代，南寧就誕生了一批爛尾樓。
當時恰逢南寧房地產開發初期，多棟摩天高樓拔地而起，後來政策風向突變，開發商出現資金危機，爛尾樓出現。
你或許不知道，在朝陽商圈，現今的麗原天際、國貿中心、環球時代、嘉和自由空間、大和平批發城、邕江一品等，都曾是爛尾樓。
好在2003年開始，南寧開展爛尾樓處置工作，採取了一系列措施。
比如，爛尾樓的地價可以以最初開發時的地價轉賣；在不違反南寧市城市總體規劃的前提下，允許對爛尾樓設計方案進行修改。此外，相關部門還依靠法律手段，對爛尾樓進行拍賣，或是牽線搭橋，找投資商盤活。
現在的嘉和自由空間，原來計劃是建酒店的，由於規劃不合理及資金問題，只建到3層就停了。2002年，嘉和集團在競拍中接手，重新設計成小戶型後復工銷售，如今已變年輕人聚集之地。
▲現在的嘉和自由空間。
麗原天際，原名寶都大廈，原本要問鼎“廣西第一高樓”，沒想到生不逢時，地塊本身產權複雜，再碰上政策改變，項目停工達10年。
2006年，由麗原投資公司接手，2008年復工，2010年開盤，紅極一時。如今變成現在朝陽中心一帶的地標建築。
▲如今的麗原天際。
很幸運，南寧早期那批爛尾樓，由於大力整治，有資金注入，沉寂多年後基本均盤活成功。
仙葫爛尾別墅，還有救嗎？
不是誰都那麼幸運的。
20世紀左右，仙葫出現大片大片的別墅群，堪稱南寧最早的富人區。然而，如今爛尾別墅叢生，富人區不復存在。
媒體曾報道，仙葫別墅區最大問題在於開發模式。早前，仙葫開發區管委會以直接售地、業主自建的形式進行開發。管委會負責對小區進行統一規劃，基礎配套及管理，業主負責自建別墅。
然而，由於前期沒有規劃好，而且管委會賣完地後當了甩手掌櫃，使別墅區社區配套落後，管理跟不上，很多業主逐漸搬出別墅，任其自生自滅。長年累月下來，別墅逐漸爛尾。
如今在仙葫的幾個老別墅區，爛尾、空置、違建的別墅，隨處可見。沒人管理的別墅小區，更是雜草叢生，成為一道傷疤。
▲海茵別墅區內，一片荒蕪。
由於歷史遺留問題，仙葫這些爛尾別墅，要解決並沒有那麼簡單。即便有一些業主重建做了翻新，但因為沒有統一的規劃和配套，居住品質和環境也一言難盡。
▲濱江別墅區，業主翻新重建。
假如可參考老城舊改模式，重新徵地拆遷，併入駐有實力的開發商進行改造，仙葫爛尾別墅或許還有救。
但是，難度太大了。
拋開這些，單是仙葫配套跟不上、規劃落後，有多少開發商願意充當“慈善家”？又有多少購房者願意為之埋單呢？
青環路網紅別墅，復工又停工
都是爛尾別墅，青環路的別墅群要幸運一點。畢竟，有人接盤了。
據悉，在青環路青山大橋旁的爛尾別墅群，建於2007年 ，建設方為澳特西瑪公司，原計劃打造成美食天堂，別墅外立面都建好了。
但隨後幾年，由於周邊居住人口稀少，美食城沒法經營起來，於是這些別墅就慢慢爛尾了。
前幾年，復古老舊的別墅群被媒體曝光，也曾吸引很多人前來打卡拍照。
▲爛尾別墅，建築有點文藝範。
別墅群緊靠青山大橋，毗鄰邕江，不遠處就是方特樂園，環境和交通都不錯，荒廢了的確可惜。
2014年，南寧市財政局牽頭組織清算，由財政出資回購，將別墅群交由青秀山管委會管理。
後來，青秀山方計劃將項目打造為東南亞美食街，並於2019年3月啟動改造。但不知為何，工程沒有在預計時間（2019年6月）完成。
如今，在現場，別墅群被竹子圍了起來，外人已無法進入，而大部分別墅依然是“爛尾”狀態，部分建築有新施工跡象。
▲青山橋下，爛尾別墅。
▲工程概況，沒有如期竣工。
這些爛尾別墅若能變身美食街，對市民及方特樂園的遊客，自是好事。但何時竣工、何時盤活，依然是個謎。
英倫十八“爛尾王”，一爛已10年
從20世紀初開始，鳳嶺北進入大開發時代。但過程當中，出現一些實力欠佳的開發商拖了後腿，留下爛尾樓和不少黑歷史。
由廣西百益集團開發的英倫十八小區，有兩棟樓爛尾10年之久，堪稱鳳嶺北的“爛尾王”了。
該盤2007年開工建設，期間經歷了規劃調整、修建市政道路、徵用土地等諸多歷史遺留問題。
兩棟爛尾樓的地塊，原先規劃是綠地，但開發商擅自建樓，屬於未批先建，後被相關部門叫停。後因長期停工，建設單位和施工方產生糾紛訴諸法院，爛尾樓在前些年又被法院查封。
英倫十八業主很苦逼，入住10年無法辦證，每天和兩棟爛尾樓為鄰，生活受到不小影響。
▲英倫十八爛尾樓。
去年11月，小襄瞭解到，英倫十八不動產證前期手續已在推進，爛尾樓棟將進行建設申請，歷史遺留問題也有望解決。
今年3月，小襄再次踩盤看到，兩棟爛尾樓依然毫無動靜，復工或還是猴年馬月的事。
鳳嶺北爛尾三產，悄悄復工
無獨有偶，鳳嶺中央廣場也是鳳嶺北大開發時期留下的爛尾樓。
鳳嶺中央廣場，開發商廣西榮標商貿集團有限公司，佔著鳳嶺北核心地段，披著華麗的外套，背後卻危機暗湧。
翻看以往資料發現，項目規劃有商業、寫字樓、酒店，還聲稱要彌補鳳嶺北的商業空白。當年2988元/㎡的廣告，打得很高調。可是空白還沒補上，卻先步入延期交房、爛尾的後塵。
由於是小產權項目，很多人在2013年與開發商籤的是“長租”合同，買的是20年的使用權，並約定2014年底交房。
不過，由於開發商資金鍊斷裂，拖欠鉅額工程款，承建商不幹了，已經封頂的建築遲遲不能進行，交房遙遙無期，業主WS事件轟動一時。
▲當年鳳嶺中央廣場的樓體廣告，2988元/㎡格外扎眼。
2019年底，鳳嶺中央廣場悄悄復工，建築外立面也慢慢貼上玻璃，顏值上線了很多，但並未見到它重新對外銷售。爛尾樓能否華麗轉身，還要看開發商的誠意和實力了。
▲鳳嶺中央廣場，裝了玻璃。
假如鳳嶺中央廣場能順利復活，現房+低價的誘惑，或會還是能吸引不少人。
然而，購買三產項目像是一場賭博，前期業主吶喊WS的前車之鑑歷歷在目，小襄建議各位，量力而行。
科信廣場改名再銷售，現在仍落魄
三產房的泣血教訓，又何止出現在鳳嶺北？在高新區，三產爛尾樓的故事如出一轍。
在科園大道上的兩棟爛尾樓，最初案名叫“科信時代廣場”，由南寧幫城房地產投資有限公司與南寧虹旭投資置業有限公司合作打造，建到了三、四層之後就停工了。
據悉，科信時代廣場始建於2013年，寫字樓售價3888元/㎡，公寓售價3688元/㎡，一開始聲稱可以2016年交房。
當初以3字頭高高興興簽下合同的業主，到了約定交房時間，卻發現開發商資金斷裂，法人不知所蹤。後來，縱然打贏官司，但開發商名下也無可執行資產，投訴無門。
意外的是，後來這個樓盤改名為高新OK世紀城，並於2018年重新啟動銷售，宣稱2019年中可以封頂交房。
然而，小襄2020年3月初來到現場，發現兩棟爛尾樓又建了幾層停工了，周邊雜草叢生，臨時接待中心通道關閉，只剩下陳舊的招牌，訴說落魄的過往。
▲雜草叢生的爛尾樓。
這兩棟爛尾樓未來命運如何，仍是未知數。小襄也在這裡再次提醒一句：三產的坑不是誰都能看得清，購買前請三思。
空港八桂鳳凰城，復活遙遙無期
在江南友誼路接近吳圩的路段，有一個樓盤，甚至整個項目幾乎都爛尾了。
它叫八桂鳳凰城，開發商為廣西高英投資建設有限公司，施工單位是欽州市建築工程公司，規劃建設有商業街、高層住宅、別墅等，項目於2012年6月開工建設。
那時的八桂鳳凰城，商業街建築風格比較亮眼，甚至還招了不少商家。倘若能順利運營，或許能變成這一帶熱鬧的街區。但商業運營對大房企都有難度，更何況一個小房開。
▲八桂鳳凰城商業街效果圖。
後來，開發商因建設資金斷裂，拖欠工程款約3500萬元，於2015年9月主體封頂後停工。後來斷斷續續開工停工，原計劃於2016年9月交房的高層住宅，如今只交付了兩棟樓。
此外，很多住宅和商鋪被開發商拿去抵押，無法備案，還涉嫌一房多賣。
最近，小襄來到現場看到，售樓部早已人去樓空，商業街破舊不堪，多棟建築被法院查封，以前進駐的商家早已遷走。而整個小區環境令人堪憂，雜草叢生，有點陰森。
▲八桂鳳凰城爛尾商業街。
▲小區內雜草叢生。
▲售樓部及商業街貼滿法院公告。
據知情人士介紹，八桂鳳凰城開發商涉及起訴案件較多，所欠債務數額較大，小區內貼了各種法院公告。此爛尾樓，或被拍賣處理。但何時復活，遙遙無期。
世紀桃源換馬甲再上市，今年能交嗎？
位於桃源路的桃源湖居，可以說是南寧最出名的爛尾“學區房”了。這個樓盤就位於南湖小學對面，讓很多家長念念不忘。
據悉，桃源湖居是軍產用地，開發商是海麗房地產開發公司，2010年左右銷售時價格就已過萬，合同約定交付時間為2012年底。
但8年來，桃源湖居延期交付的故事可以寫成一本書了，就像喊了很多次“狼來了”，但依然沒有兌現承諾，並曾一度被公認為爛尾樓。
▲曾經的世紀桃源。
這個樓盤之前叫“海麗世紀桃源”，去年5月改名桃源湖居後，重新開放營銷中心，重啟銷售，工程也復工了。
2020年3月，小襄在現場看到，項目有兩棟樓外立面即將竣工，其他樓棟也在施工中，有望終結“爛尾”的黑歷史。
▲桃源湖居有建築外立面出來了。
有業主介紹，最早一批房源預計2020年6月交付。但願這一次，桃源湖居不再讓業主失望。
有不少購房者關心，這個樓盤還能買嗎？
該盤有多套房處於“在建工程抵押”、“限制銷售”狀態。此外，開發商是小房開，曾爛尾多年，工程品質、交付時間、辦證等問題，都不容忽視，做決定前請仔細掂量。
紅日爛尾樓，都長青苔了
最後要說的爛尾樓，是紅日出品。
曾經，紅日的步子邁得很大，紅日江景、紅日江山、紅日學府、紅日山湖多盤齊發，大街小巷都是紅日的廣告。
2011年，南寧均價才6字頭，紅日卻一舉拿下金浦路地王，樓面價破萬，至今都能排名南寧高價地前列，一時風光無兩。
可好景不長，隨著資金鍊斷裂，夢想“日落”了。
紅日各種負面消息被陸續曝出：2010年，地王被退；2012年，交付項目無法通過驗收；2015年，紅日山湖爆發大規模WQ事件……
當時還未竣工的紅日學府、紅日山湖部分工程，也停滯不前，原地爛尾。
爛尾樓給業主帶來很大影響。紅日山湖、紅日學府因開發商旭日東昇公司資金鍊斷裂，無法完成項目後續收尾工作，導致無法通過驗收和房屋竣工備案，業主至今無法辦理不動產權證書。
如今，興寧紅日山湖停工的洋房，已於2019年復工並重新銷售，環境及建築立面已改善很多，加上3號線地鐵口+現房的優勢，吸引了一些購房者關注。
能不能買？小襄建議悠著點，最好先去打探小區實際情況，和業主聊聊天。
▲紅日山湖曾停工的洋房，如今建好了。
不過，西鄉塘紅日學府的爛尾樓，現在長滿青苔，工地滿是雜草。什麼時候能重見天日，或許也要看“紅日”什麼時候能重新“東昇”了。
▲紅日學府爛尾樓。
假如當初紅日步子邁得小一些，走得穩一些，或許這些悲劇就不會發生。
但沒有假如，時間不能倒回。最苦的，還是買了這些爛尾房的業主。
啟示錄：悠著點，小心駛得萬年船
爛尾樓，讓開發商名譽掃地，更使業主深陷泥潭。透過這些案例，我們應該有所啟示。
①開發商請量力而行，步子邁太大，容易扯著蛋。
在南寧房地產發展的黃金時代，總有很多企業想抓住這趟車，卻因沒有把握好方向而翻車，留下爛尾樓和一身債務。
不難發現，出現爛尾樓，最大原因是企業資金鍊斷裂，但更深層次的原因是自身定位、規劃不清晰，急於求成。
爛尾樓，就是在告訴房企，不要太相信“人有多大膽，地有多高產”，步子邁太大，容易扯著蛋。
②爛尾房在盤活，監管仍要加碼。
以史為鑑，南寧一直在進步，盤活的爛尾樓不少，也出臺了一些政策，預防爛尾現象。
2016年，南寧開始實施“預售資金監管”機制，也是為了防範開發商中途跑路，能一定程度減少爛尾現象出現。
2020年，南寧印發新的預售資金監管規定，按節點調整撥付比例、增加預警聯動機制等，也是在靈活調整對開發商資金的約束。
不過，如何解決現存爛尾樓問題，值得深思。
③復活後，仍要謹慎上車。
有些爛尾樓復活後，擁有了現房、地鐵、學區等優勢，吸引力不小。
小襄認為，能不能買，主要還是看開發商的誠意。“五證”是否齊全、有無抵押風險、能否順利交付辦證等，都是不可忽略的問題。
歷史問題能解決固然是好事，但對剛需而言，買房千萬要擦亮眼睛，謹慎為上。
④買房，大牌房企相對更靠譜。
房企的資金實力、開發能力、開發案例，都可以作為品牌實力的參考，儘量避開名不見經傳的小房企。此外，能買正規商品房，就不要碰三產。
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文|郭小襄 編|七小劍
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