等了太久，宜宾终于要卖：
中坝站前广场的土地！
而且又是多宗土地一起出让，一共6块，5小1大，共98亩左右。
不过，诡异的是，这宗地目前我还没看到相关的招商信息，所以开放竞争的可能性很大。
再不过的是，这宗地的情况有点特殊，个人感觉可能有点悬。
01
熟悉宜宾楼市的朋友可能还记得，当年中坝的最高价地吧？也就是现在的金帝庄园地块。
当年，这宗地先后经历了宜宾地价最高—退地—流拍—又成最高价地块的戏剧故事。
呵，真的是电视剧都不敢这么写！
2007年，福建上一以单价5100元/㎡的价格拿下，当时这个价格是宜宾土拍的最高点。随后这宗地因为某些原因，被退回，上一地产传说中的2亿保证金也打了水漂。
随后2008年7月，中坝地块回炉重拍，但是只有一家报名，是自贡的中晟置业。但起拍价3600元/㎡的价格刚刚报出，中晟就偃旗息鼓了，所以昔日最高价地块一落千丈，流拍告终。
时间一转，就到了2010年1月，中坝地块二度回炉，终于由正和集团拿下，成交价格为5660元/平米，合楼面地价1617元/㎡。这个价格在现在看起来不算什么，但是在10年前，这宗地却是实打实的“宜宾最高价地”。
02
讲这个小故事的原因，其实是想说：中坝一直是宜宾楼市的香饽饽。
提一嘴，后续的理想城（单价10800元/平米）和银龙广场（单价20050元/平米）都是当时的最高价地块。但表现嘛，就见仁见智了。
可以说，中坝是一个“盛产最高价地”的地方，也从侧面说明了开发单位对这个区域充足的信心！
我们来看一下中坝的资质，到底有哪些独到之处？
第一，一线江景，亲水公园。中坝狭长的布局，给予了中坝项目独特的江景体验，观景面宽，前方无遮挡的一线江景，对于亲水的宜宾人来说，确实是不小的吸引力。更有吸引力的是，中坝的金沙江湿地公园也基本修完，在以前的滨江公园的基础上颜值有了大提升。
第二，开发较早，配套齐全。早起的鸟儿有虫吃，中坝在早年间的宜宾楼市如此走红，在于中坝的开发时间较早，而且规格还不错。目前，中坝坐拥理想城商业体，背靠老城商业。但是，这样的配套在经过多年的开发暂停后，也渐渐有跟不上的感觉。
第三，位置特殊，想象很大。中坝是老城区的延展带，虽然老城区的拆迁问题一定程度上拉了中坝开发的“后腿”，但独特的地理位置让中坝成为了宜宾楼市中较为特殊的存在。背靠老城，与宜宾房价较高的大地坡隔江相望，这样的位置给予了中坝房价更多的想象空间。
早年的中坝站前广场效果图，右侧为理想城商业
03
但是，即便再香，中坝这次拍地，还是有点大胆了！
我们来看一下这宗地的指标：5小1大的住宅用地，最大的地块需要建设超过60%的商业，算下来住宅15万方+商业10万方。
小结一下，我们认为中坝地块稍显大胆的原因有：
第一，起拍价偏高。目前宜宾起拍价达到1万/㎡的地块这是第二宗（第一宗为南岸东区E-5-2-1地块，起拍价12000元/㎡，竞得人为邦泰），算下来起拍总价都是6.48个亿了，有点凶！
早年的中坝站前广场效果图，商业占比大
第二，商业占比大。商业：住宅是2:3，目前宜宾这样商住比例的项目其实不多，虽然没有自持要求，但商业比例大了，对于开发商来说，是一个打脑壳的事情。
当然，还有一个说法是：这宗地的商业的计算方式并非计容，而是计算占地面积。如果这样计算的话，商业确实就要小得多了，甚至能达到住宅：商业的比例为8：2。但目前我们还不明确究竟是如何拆解这个商住比例的，所以仍按计容方式计算。
第三，代配建76亩+。配建主要有3样：1个9班幼儿园、10.5亩的道路和25.9亩的代建道路。此外，还有44.8亩的代建广场。算下来，代配建的土地都有76亩多了，主地块也才98亩左右。此外，还有一些公共设施的建设要求，比如养老设施等。
04
与这宗地相似的其实也有先例，那就是现在的恒大御景半岛地块。
当时的纸厂地块总面积为240亩左右，包括28万方的住宅和7.3万方的商业。2018年10月第一次进行拍卖，起拍单价为8070元/平米，但却因无人报名流拍了。随后2019年，这宗地也回锅了，但起拍总价从12.9亿降到了9.34亿，最终以单价5852元/平米的价格成交。
这两宗地的相似之处有几点：商业多、代建多。但也有不同之处：中坝地块小得多，且商业部分没有自持的要求。因此，总体来说压力也小了不少。
中坝地块部分指标，还有一宗代建土地（仅供参考）
当然，纸厂地块的单价（成交价5852元/㎡）几乎是中坝地块的一半。
但最大的不同，我们认为还是外部环境。
05
疫情，就是最大的外部环境。
虽然依旧坚持房住不炒的原则不动摇，但多地都发布了房产新政文件。比如说前两天（3月8日），宜宾的远邻眉山仁寿就发布了买房补贴政策，最高可以达到800元/㎡。再比如，昨天（3月10日），南充也发布了部分人群享受3%购房补贴的楼市新政，同时还提到了公积金可上浮20%贷款总额。
仁寿新政截图（图源网络）
此外，贷款利率客观上不断下调、央行“放水入市”的动作，对于房地产来说也有客观利好……
在这样的背景下，开发单位自然是抓紧拿地！
我们先来看一个数据：头部房企在一、二线城市土地市场表现抢眼。今年1~2月，TOP 3房企拿地总金额较2019年同期增长19.8%、TOP 50房企同比增长28%。
此外，中国总价最高的地，也是在疫情期间成交的——2月20日，上海出让一宗23.13万平米的土地，总地价310亿元，刷新中国土地最高总价记录。
房企，都在拿地，都在疯狂拿地。
所以，对于宜宾这样的城市来说，更是许多房企重点关注的拓展对象！就我们目前收到的消息，中坝地块已经有多名开发商前往看地，大多数都在测算阶段。有开发单位透露：要看测算情况才能决定。
虽然“拿地热”，但依旧谨慎。
06
今年宜宾尚且没有公布土地供应计划，就目前来看，我们所知的地块甚少，除了中坝这宗地外，还有一宗临港的199亩土地也透露出即将登场的消息。从有限的数据中，我们不难看出，宜宾的土地供应端延续了2019年的思路，在年初的时候大范围“扔炸弹”，把市场炒热后，再持续推出后续地块。
这样的思路，在2019年已经实践的非常成功了。
中坝地块，是疫情后宜宾拍地的头一枪，虽然我们认为它有些大胆，但不至于头一枪就“哑火”。所以，成交的概率还是很大的，只是预测热卖的可能性不大。
今年是宜宾非常重要的一年，三江新区获批，省级副中心进入关键期。房产发展是一个缩影，更是一个大的投射镜。所以，我们还是要把重心放在接下来的土地供应计划（一般是3月推出）中，这，才能揭示宜宾城市拓展的新方向。
閱讀更多 三江房產網 的文章
