2020年的楼市，与以往有2个不同。
1，房企生存境况不同。
克而瑞研究中心近日发布的报告显示，TOP100房企2月单月实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。从1-2月的累计销售金额来看，百强房企整体的业绩规模同比降低23.8%。
在土地市场方面，2月份多个城市土地出让暂缓，全国土地市场成交体量大幅回落，降至近一年来的最低水平。
也就是说，大量的待售库存积压在那里，房企手里没有钱，也不敢像以往那样动不动就当“地王”了，市场成交坠入冰点，何时恢复尚待观察。
2，购房者面临的抉择不同。
一般来说，每年购房者的置业窗口有3个，春节时的返乡置业、上半年3-5月份的小阳春，下半年的金九银十。
但是，今年返乡置业潮和上半年小阳春已经确定基本“泡汤”了，就算你现在想买房子，能不能进售楼部、能不能去小区里带看，都是两回事。
更何况，经历了最近的风波，很多朋友给我留言，买房观念跟以前发生了很大变化。
有人觉得，城市里面应该有一套自己的房子，否则保安在门口一站，租户根本进不去小区，只有真正的业主才能自由出入。
有人认为，买房应该回农村老家，盖两层小楼住起来宽敞又惬意，比在城里挤着高容积率的小区要强得多。
这两种观点都有各自的道理，那么，对普通人来说，2020年该“出手购房”还是“尽快卖房”呢？
笔者认为要从两个方面来思考。
1，看所在城市的人口流动趋势。
经济学家任泽平一直挂在嘴边的准则是：长期看人口，中期看供需，短期看金融。
买房毕竟是一件事关人生几十年的大件消费，在买房之前，必须要做足功课，影响一个城市房价的最关键因素，必然是人口流动。
去年底，高层发布文件放开了300万人口以下的城市的落户，这就意味着，各个城市之间的竞争，将进入到白热化阶段。
数据显示，现在流动人口有2.4亿人，这些人的走向，某种程度上决定了未来的房价分布。
参考年轻人口的流动方向，2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人，到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。
珠三角也是如此，2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万，GDP总值达到了75710亿元，人均GDP则达到了12.46万元。
也就是说，假如你所在城市位于沿海发达城市群，拥有源源不断的人口填充，城市能保持活力，2020年趁着楼市有所沉寂，出手买房合情合理。
假如你所在的城市暮气沉沉，年轻人都在“用脚投票”逃离，交通区位都很便宜，商业、医疗、教育资源都不丰富，趁早尽快卖房才是正事。
2，看今年的调控政策环境。
今年的调控政策环境更加重要，数据显示，从2月至今的短短40天内，全国60余城都发布了涉房政策，其中有像上海、江苏、西安、杭州延缓缴纳土地出让金的政策，也有衡阳、抚州出台的购房补贴，还有东莞等地提高公积金额度，也有山东适度降低房企预售条件的措施。
那么，是不是据此就可以认为，楼市的调控会趋于宽松呢？
当然不是，拿最近一段时间来说，高层反复表态，释放出了坚定的信号。
比如，2月末银保监会办公厅主任肖远企明确表示：房地产金融政策尚未作出调整，银保监会将会对房地产融资情况进行监测，动态掌握最新情况。
3月初，央行等3部门举行的电视电话会议上指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
要知道，2-3月份这段时间，房地产行业动辄销售额降幅过半，可以说是近些年来的“至暗时刻”，即便如此，政策也没有丝毫“松口”，可以预见的是，2020年接下来的时间内，房地产依然不会有大的起色。
综上所述，今年房地产市场必然会呈现“结构性分化”的特征，对已经有自住房的群体来说，今年适合观望，对一二线城市的无房刚需族来说，“出手买房”依然是迫切的需求，而对缺乏接盘者的中小城市来说，那些多套房持有者，“早点卖房”才是正事。
地产大佬潘石屹似乎在用行动作出回应。
据《证券时报》3月13日报道，SOHO中国在与海外金融投资者洽谈，探讨进行战略合作的可能性，这个公告其实也印证了“黑石集团拟以每股6港元、总价40亿美元的价格将SOHO中国私有化”的消息。
事实上，早在4年前，潘石屹就开始“有条不紊”的卖出旗下项目了。
2016年7月29日，整售SOHO世纪广场；并在2016年8月17日中期业绩发布会上表示要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场三个地产项目。
后来，潘石屹便以84.93亿元转让给给复星的上海外滩8-1地块，以52.3亿元出售的上海SOHO海伦广场和静安广场，以50.08亿元出售的凌空SOHO。
到了2019年，他又以7.61亿元的价格出售了九个SOHO项目旗下的2583个地下停车位。
卖地、卖房、卖车位，看起来似乎有点“清仓”的节奏，这样的举动，也给购房者提了个醒：连一个在房地产市场摸爬滚打几十年的大佬都在“撤退”，普通人又何必拿着积蓄在楼市里“横冲直撞”呢？
在这个问题上，马云、任正非的观点一致。
马云曾给阿里巴巴员工写过一封内部信，叫《未来的年轻人，要学会租房子》中，其中建议道，“十年以前我喜欢阿里巴巴所有的年轻人，最早的铁军没有多少人。我说买房子去，赶紧买房子”，“但是，现在我鼓励大家不要买房子，要学会租房。”
任正非在接受采访时曾辛酸透露：“当年如果不分股份给大家，我们可能就是一个小公司，干一干就散了，重新又去干一个行业。怎么知道我不会去搞房地产呢？我最应该的是去搞房地产，不应该搞通信，这么傻，又苦又累又不赚钱。”
马云建议员工要从“买房”到“租房”，任正非的话里又有点讽刺“房地产”暴利的意味，他们的看法，也代表了有远见卓识企业家对房地产的观点：任何一个行业，都不可能摆脱经济规律高速扩张，日出日落终有时，花开花谢自有周期，2020年的楼市，已经不再是原来那样闷头“买买买”的市场了。
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