文｜邓浩志
降准不解楼市之渴，抄底时机已到
周末降准了。肯定是好消息，社会流动性充裕，利于经济，利于楼市购买力增加，利于引导LPR下降，降低房贷等等都是老生常谈了。但光降准并不解决楼市短期所面临的问题。
1、降准对解决疫情造成的影响非常小。
具体说就是当前生产、销售这些问题不会因为降准而缓解。目前复工复产当前面临五大难点：人员流动存“痛点”；物流运输“堵点”；中小企业现金流存“断点”；原材料供应存“卡点”；防疫物资不足“难点”。而降准甚至解决不了其中那五分之一的问题。而且，降准也不解决资金周转压力，更不解决资金周转成本问题。
2、降准后资金仍难流入楼市。
降准后资金能流入楼市已经是一年多以前的事情了。自从去年收紧房地产领域融资后，各种严格审查几乎停滞了所有房企的所有新增融资。个别可能绕开监管的资金也要求极高的利息。降准之后房地产企业、房地产行业仍然“缺水”。融资难度仍然极高，融资成本也依旧高企。
3、获得小利好的是购房者。
房贷和利息直接相关，但降准也在一定程度上起到降低银行融资成本的作用，所以未来LPR会有继续下行的可能，LPR下行等于房贷下调，最终利好贷款的购房者。
结论：未来一段时间，乃至整个上半年，房地产行业的投资、施工、销售都不会恢复正常。而当以上恢复正常之后，市场仍需要时间恢复信心。所以至少今年上半年，房企都会面临极大的资金周转压力。对房企而言，与其高息融资，不如降价销售。今年上半年楼盘降价必定此起彼伏，是难得的一轮挖坑行情，也是五年来最好的抄底机会。
限价取消，令房产投诉减少
又到一年一度的315，今年据说房地产领域的投诉少了不少，有说是不是因为疫情的原因大家都不便投诉？或许有点影响，但问题的关键还不是这个，可能有以下几点：
1、限价政策取消，部分质量问题迎刃而解。很多人没有注意到2018年房屋投诉大爆发其实和限价政策有直接关系。地价2万/㎡，卖地之后规定房价也只能卖2万/㎡，这类型简单粗暴的懒政在许多城市都出现，而且在2017、2018年大规模出现。这种做法直接逼迫房企为减少亏损而偷工减料。而现在多数城市已经取消限价，或把限价幅度进行了合理的提升。所以“被迫”偷工减料也大幅减少。
2、房价稳定，客诉减少。
房屋质量和投诉率有时是两回事，客诉比例貌似是只和质量相关，但2018年的客诉其实来自于房价的下跌。通常是房价下跌幅度越大的楼盘，客诉比例越高。这里有因为业主买贵了，所以更挑剔的情况，也存在故意小题大闹，争取赔偿的情况。价格波动本属市场行为，应该依法处理，但有些地方处理欠妥，过于迁就房闹，导致了问题扩散。而过去一年房价基本保持了稳定，尽管去年底仍有不少楼盘打折促销，但同比2018年同期，也没有明显的进一步下滑的情况。再加上购房者的预期也在改变，他们知道市场仍处于低迷当中，心理承受能力也有所扩大。
3、大房企质量控制有所提升。
2018年某房企连续工程事故引发社会关注，之后各个高周转房企都陆续提高了质量的把控，所以自去年开始，房地产项目的确有了普遍的提高。
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