房產從業10年的我來啦！

等額本金的話，假如你貸款貸了30年，貸款總額為100萬，還到還剩9年的話，其實已經是還款的後期了，這時候歸還的本金、利息都挺少的。

按照我假設的貸款年限和貸款總額來算的話，應該還要還38w左右的本息。

按照2月最新一期LPR利率4.75%來看的話，如果你轉成LPR，加點是64個基點，2020年的利率是不變的，依然是5.39%，2021年開始才會有變化。

雖然現在利率下行趨勢還是比較明顯的，但是具體怎麼變誰也說不好，何況你的剩餘還款期限並不長，所以轉不轉相差都不大。

如果是我個人的話，可能就不轉了。

51哇房

房貸還有9年，房貸利率5.39%，按揭方式為等額本金，要不要轉LPR浮動利率？為了方便計算，假設你的房貸剩餘本金是100萬。你的房貸利率為5.39%是說明上浮了10%的。

1、你當前的月供情況

等額本金是本金每次都相等，但是利息不同，剛開始的利息較多，後面逐漸減少，利息總額是24.47萬，剩餘首月的利息是4491元，月供是13750元，而到了最後一期，利息只有41.59元，所以這是一個下降的過程。

等額本金的優點就是整個期限的利息支出會少不少，缺點是前期的月供較高，還房貸的月供壓力較大。

2、你換成LPR為定價基準後的房貸利率情況

如果你換成了LPR為定價基準的浮動利率，那麼你的房貸利率計算方式就是：LPR+0.59%，其中的LPR是變動的，每個月都會更新一次，不過你重新計算的週期可以最短是1年，也就是說如果你選擇重新計算的週期是1年，那麼每年你都可以有一次機會重新按照最近的LPR來計算你的房貸利率。

比如，如果一年後，LPR上升到5%，那麼你的房貸利率就是5.59%，如果1年後LPR下跌到4.6%，那麼你的房貸利率就是4.19%。

也就是說你的房貸利率未來就是看LPR的變化，如果LPR未來是漲的，那麼你選擇浮動利率就虧了，你要多支出利息；反過來，如果未來LPR是跌的，那麼你選擇固定利率就虧了，因為你無法享受利率下降帶來的優惠。

說到底是否要改為以LPR為定價基準的浮動利率，關鍵就在於你怎麼看待未來LPR的走勢。

3、LPR未來的走勢是什麼？

LPR是所有貸款利率的定價基準，其作用其實就是從前的貸款基準利率，而我們看貸款基準利率過去20年的趨勢其實是一路下跌的，在2015年下跌到4.9%，就再也沒有變化過，而LPR自從去年誕生以來，誕生的時候是4.85%，現在已經降低到了4.75%，其實這也是“降息”。

而這次央行降準，其本質也是為了降低社會融資成本，那麼從這個意義上來講，LPR未來是下降的趨勢，況且中國未來的經濟發展速度是在放緩的，過去從2位數變成個位數，降低到9%、再到8%、到7%，現在已經到6%了，從比率上來說已經降低了一半的增速，而未來也很有可能會降低到5%，在經濟增速放緩的趨勢下，LPR降低也是大概率事件。

所以，筆者建議是選擇以LPR為定價基準的浮動利率，有人說，我不改會怎麼樣？不改固定也不改浮動，就維持原來，不做任何操作。其實沒有用的，你如果不做任何操作，其結果也是相當於固定利率，因為你原來的定價基準貸款基準利率已經永遠定格在4.9%了，貸款基準利率已經被LPR取代了，未來不會再有貸款基準利率的變動了，永久定格在4.9%，以後要降息也是降低LPR。