在中国，相信所有的地产金融人都不会对黑石感到陌生，这家于1985年成立的PE巨头，凭借强大的资源协调能力和运营能力 ，在全球并购市场创造了一个个并购神话，掀起了一场场资本风云。
再创记录，收购普洛斯在美业务
6月2日，华尔街日报报道称，黑石集团正购买普洛斯位于美国的工业物流仓库，收购金额为187亿美元，其中80亿美元用于处理债务，正式收购公告也将于近日公布。
收购完成后，黑石又将刷新记录。
此次交易不仅会成为有史以来全球规模最大的一宗私有不动产交易，黑石也将跻身美国最大的仓储物流业主之一。
此次出售的普洛斯美国仓库总面积为1.8亿平方英尺，约合1670万平方米，涉及1300座物流物业，而这些仓库的最大承租客户为电商巨头亚马逊。
普洛斯原本计划在今年4月份打算将在美国的仓储业务上市，但消息传出后引发了多个买家的收购兴趣，随后普洛斯高层顺水推舟将其出售。
消息一出，业内除了再一次对黑石的“大手笔”感到惊讶外，不少内资机构还对买入后黑石集团如何处理这些普洛斯的仓储业务感到好奇，是遵循“买入、修复、卖出”的逻辑还是“快速分拆、打包出售”或者采用其它退出方式。
目前黑石集团在中国投资市场做了上百笔大大小小的交易，但在中国最成功、最赚钱的交易却是2013年花4亿美元买入，3年后再以128.7亿元人民币卖出的印力集团。
印力集团，前身是深国投商用置业有限公司，曾是华润深国投的下属企业。2013年11月，黑石成为其战略投资者，购入其40%的股权，成为第一大股东，随后的3年时间里，黑石集团在运营能力和品牌升级两个方面对印力集团进行全面改造，并于2016年8月将印力集团成功出售给万科。
这宛如教科书般的成功案例让黑石的“买入、修复、卖出”逻辑一下子在中国传开了，吸引了不少内资机构的学习效仿。事实上，在国内资本圈，有两家企业总是被不断提及、仔细分析，一家是PE“鼻祖”KKR，一家就是资管“样板”黑石。近年来，随着KKR创新能力的削减以及逐渐淡出亚太地区的保守策略，在中国市场频频出击的黑石集团成为了最耀眼以及大家模仿的对象。
接下来将为大家复盘黑石集团成长发展历程中2个最成功的并购案例，或许可以一窥这家华尔街“资本之王”的成功秘密？
一战成名，史上最大的杠杆并购
所有房地产人应该都会记得12年前的 2007 年，发生在美国最大商用物业集团 EOP（Equity Office Properties Trust，美国最大的公开上市的写字楼/办公物业持有公司）和黑石集团的那次390亿美元的惊天大并购。390 亿美元，是当时黑石收购的总成本，这也是有史以来全球规模最大的一宗杠杆收购交易。
当时黑石在收购EOP后，并没有采取“买入、修复、卖出”逻辑，而是在一个季度内快速转手一半面积的物业，成功获得超过一倍利润后再修复、再卖出的退出策略。
EOP 被收购前是美国最大的不动产公司，持有物业的面积全美第一。
2006 - 2007 年，美国房地产市场处在泡沫的高峰期，不动产物业本身的估值很高，甚至很多机构愿意以年租金 25 倍的价格收购 EOP 在洛杉矶的物业。
和物业本身高估值相映成辉的，是相关上市公司的整体低估值阶段。这些上市公司手里持有大把物业，但由于自身运营和管理效率的问题，整体市值反而偏低，有的甚至还没有旗下物业总估值之和更高。EOP 就处在物业高估值，而公司低估值的境况之中。
当时有不少投资机构看准了这一点，都想抢下这块香饽饽，但都没有实力全部吃下，最后是黑石动用各种资源在 2007 年 2 月以 390 亿美元的纪录并购了 EOP 整个公司，包括旗下的所有物业。
并购完成之后，黑石又利用当时物业处于高估值阶段的行业优势，以闪电般的速度处理了大部分的高估值物业。
一周后，黑石卖掉 53 处物业，回收了 146 亿美元，相当于收购成本的 37%；
一个月后，黑石已卖掉了 210 亿美元的资产，相当于收购成本的 54%；
3 个月后，一半左右的物业面积已经分拆出售完毕，回收了 280 亿美元，相当于收购成本的 73%。
这一个季度的闪电战，黑石就把刚拿到手的一半物业转手卖出。不久之后金融危机爆发，不少买家都陷入困境，而黑石回收了 3/4 的成本，偿还了大部分用于并购的债务，并获得可观的利润，之后几年黑石就有足够的资本和耐心持有剩余一半物业，一边慢慢修复，一边等待市场复苏。
这笔交易，黑石投入了 35 亿美元，其他资金均通过私募和杠杆获得，最后黑石的回报率超过 100%， 经此一战，黑石登上了全球地产基金领域的头把交椅。
反败为胜，11年时间狂赚140亿美元
2018年5月18日，黑石集团出清最后所持1580万股的希尔顿股份，价值约为14.5亿美元。这也标志着，在转手希尔顿股份的过程中，黑石在11年的时间里几经沉浮，最终共获利140亿美元，刷新了私募股本交易史的记录。
2007年夏，即收购EOP的4个月后，黑石又以260亿美元（包含债务）将希尔顿酒店集团私有化，其中黑石所持有的份额为60亿美元。这一次，黑石收购希尔顿酒店与之前的EOP完全不同，或许是太看重希尔顿的品牌价值，黑石不仅没有以较低的价格买下希尔顿，反而是以30%以上的高溢价买下了它。
对黑石来说，并不是所有的项目一开始都是赚钱的，接下来，它就为希尔顿项目付出了沉重的代价，2008年席卷全球的金融危机使得酒店生意迎来低潮期，到2010年底，黑石这笔60亿美元的投资亏损额就达70%以上，不少投资者和外界也纷纷开始质疑公司的管理水平和投资能力，但黑石的管理者对这一切都选择了沉默。
2013年12月，希尔顿重新回归资本市场，其IPO规模也刷新全球酒店行业记录。自那以后，黑石才开始不断减持股份。其中最大的一笔减持交易是2016年10月，黑石以65亿美元将约25%的希尔顿股份成功出售给海航集团，黑石的持股比例将从45.75%降至约21%。
2017年年初，希尔顿酒店集团又分拆为三家上市公司，即希尔顿全球控股、Park酒店及度假村、希尔顿分时度假酒店，黑石又借此机会不断减持，直到2018年5月，才将希尔顿酒店的股份全部出清，11年的时间里，黑石从希尔顿酒店项目中获利高达140亿美元以上。
从这个案例可以看出，从2007年到2013年，经历了6年辛苦的重组，黑石并没有在情况好转的时候立即把希尔顿这个“包袱”甩掉，而是用更长远的投资策略来实现收益最大化，黑石的战略眼光以及其忍耐力可见非同一般。
群雄争霸的商业江湖里面，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米是再正常不过的事了，相信未来房地产领域的大鱼们不断有新的并购动作出来，但唯有练好基本功，方能在这个江湖立足。
关于黑石的成功秘诀就说这些了！
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