熊貓貝貝專欄內容：地產話題第一百一十二期（NO.112）
專欄內容：話題討論-疫情後房價的走勢如何？
資深地產人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態度。
客觀行文，理性看事。還請各位讀者朋友多多支持。
導讀：
（本文約3700字左右，閱讀時間需要約6分鐘。）
始發於2020年春節期間的2019新型冠狀病毒（2019-nCoV），在3月中旬終於得到了有效的控制。
截止2020年3月16日，新增病歷已經降至兩位數，除湖北外的各個城市和地區的社會生產生活和經濟運轉，已經逐步開始恢復正常。
這是天大的好消息。
超級“黑天鵝”新冠疫情給2020的中國經濟增加了很多不確定性。唯一有參考意義的是2003年的“非典”，但是不管從社會經濟階段還是發展背景，再見已不是從前。
疫情期，生命安全是第一需求，疫情後，恢復生產和對衣食住行的需求，又重新回到大眾的關注視野之中。
疫情後時代，房價將發生怎樣的變化，是當下人們尤為關注的問題。
炒房的希望漲，買房的希望跌，人之常情，房價在中國永遠是一個多方矛盾夾縫中的爭議話題。
跟風喧譁者眾，大膽猜測者眾，而我只想理性客觀來說一說自己的理解。
本文結合了3月10日在頭條的投票活動，統計局3月15日發佈的《2020年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，還有近期相關的政策和趨勢。
和各位朋友理性討論一下：疫情後的房價，我們應該如何判斷？
希望本文能給所有關注“房價”的朋友，一些啟發和思考。
不管你是持有房產，還是準備置入房產，在中國，買房置業，永遠是一個人，一個家庭，成家立業繞不開的話題。
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一、大眾的理想：關於房價的投票情況
這是本人3月10日發起的投票活動
統計信息：本次投票共計參與人數231人。本次活動投票全程匿名。
超過50%的投票人，一致希望房價會產生超過30%的跌幅。
這是比較真實和符合大眾對房價的期望的一次投票，本次疫情對社會經濟的短期損失和打擊，更加把房價高的矛盾進一步激化，希望房價下跌，已經成為了很大一部分有置業需求群體的真實心聲。
二、現實的情況：《2020年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》
統計數據：
初步測算，2月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，上月為上漲0.4%。
其中，北京上漲0.1%，上海和深圳持平，廣州下降0.1%。二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點。
其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%，上海和深圳分別上漲0.2%和0.5%。
31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點，武漢、石家莊和太原等12個城市受疫情影響無成交，價格視為沒有變動(環比指數為100，下同)。
二手住宅銷售價格環比持平，與上月相同，武漢、石家莊和呼和浩特等12個城市無成交。
35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點，揚州、蚌埠和平頂山等7個城市無成交。
二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.1%，包頭、錦州和揚州等12個城市無成交。
一句話結論：一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅穩中趨落。
受疫情影響，成交量出現階段性斷崖式下滑。
春節期間，88個重點城市商品房成交量相比2018年春節假期減少63%，部分三四線城市直接零成交。
疫情影響成交。
討論：關於房價疫情後時代的一些個人理性預判：
（以下為本人獨家觀點，以期拋磚引玉，謝絕任何形式的轉載抄襲搬運）
1、“房住不炒”大基調，不會因為疫情發生而改變：
疫情期間各地為了維護經濟增長，紛紛出臺了一系列的政策扶持房地產行業，甚至有一些城市公然試探政策邊界。（以河南駐馬店，廣州為例）
雖然疫情當頭，但是從政策的主要方向上和管控效率上，不得不說高層對於房產經濟的嚴格管控力度，是有決心的，這個誰都沒有辦法否認。
所以“穩”，是當前的主基調。
從《2020年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》也可以真實體會到：不超過0.05%的漲幅波動。
也就是說，10000元的房價，上下浮動不超過50元，100萬的總價，也就5000的差距。
這個穩，可能很多人沒有真切的認知，我們可以回顧2016年2月的同樣數據：
同樣是北京的漲幅，2016年是10.8%！
而2020年呢？是4.1%！
2016年數據
2016年數據
再結合城市採樣，2016年漲多跌少，最高漲幅57.8%！
2020年呢？最高漲幅城市不超過6%！
一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點；
二手住宅銷售價格同比上漲2.2%，漲幅與上月相同。
二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲6.2%和3.0%，漲幅比上月分別回落0.7和0.4個百分點，均連續10個月回落。
三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.9%和3.3%，漲幅比上月分別回落0.5和0.4個百分點，均連續11個月相同或回落。
不管市面如何喧譁，數字是不會騙人的。
穩字當頭，大勢所趨！
2、短期看“穩中小漲”，長期看“穩中見跌”：
通過本次疫情對房地產行業的博弈，短期內出現大漲大跌的可能性是不存在的，個人理由如下：
-政策已經限制了人為操縱的大漲，但是從經濟提振的角度來看，短期小幅的漲價有利於地產行業及其關聯行業的快速恢復，但僅限於新建項目。
-暴跌的情況不可能出現，如果出現暴跌，就是系統性經濟崩潰，對於已經受到疫情衝擊影響的經濟局面來說，是不可承受的風險，所以個別案例不能代表整體需求。
-最後是長期的房價，肯定隨著經濟的全面恢復，會有一個穩定的增長，但是從資產角度來說，是跌價的：如果房價的增長低於經濟增速（GDP增速），就意味著房產作為投資品的屬性被取消，迴歸到消費品的本質。
簡單來說，當買房的資產增速低於銀行貸款利率，房產就不是“最優投資品”了。
這或許是對於房產價值未來走勢的最理性研判。
各位看官請細品。
3、城市不同，漲跌有理：
拋開城市背景和城市屬性，單一說漲跌，完全沒有意義。
而大部分人，受限於自身的城市和行情，很容易產生帶有侷限性的“窺鏡認知”。
我們分開來看，個人認知如下：
-一線城市，新一線城市，具備中心城市價值的地區，未來房價“穩中見漲”。
-二三線城市，根據自身經濟發展和產業特徵不同，有升有降。（強二線漲，弱二線跌，人口流入漲，人口輸出跌）
-四線城市，可能最先回歸住宅消費品品質，新房有價無市，二手房降價也沒有市場。
-十八線小城市，鎮鄉一級的城市，還是別聊房價這個話題了。
這個因地制宜，但是理性客觀。
但是從投資角度來看，大多數都看跌的產品，一定是爭議風險產品。
你在哪裡買房子，你的房子在哪個城市，很重要。
4、疫情啟示：把置業角度和投資角度真正的區分開了
雖然疫情對經濟有影響，人們買房需求會延遲，但在穩房價的大趨勢下，房價大幅度下行的空間有限。
預計隨著疫情逐步得到控制，前期積壓的購房需求有望集中釋放，屆時成交也將企穩回升。
行業成交量大概率將呈現“先抑後揚”之勢。
第一次，有需求買房的人，真正剝離了“房價”因素，來考慮房子對家庭和生活的意義，不得不說是疫情帶來的深遠影響。
如果只盯著房價，那漲跌的不可預計和患得患失的心理，會讓原本面對大宗置業投資的普通老百姓陷入“選擇困難”，但是疫情後的置業需求，可能更為真實：到底為什麼要買房子？
畢竟要結婚的，丈母孃等不了多久，有孩子的，上學也等不了多久。
以前買房，看的是價格，想的是增值，圖的是賺錢。一切向錢看。
而現在的情況下，考慮房子，是自己的擔負能力和家庭的需求。
或許，關注房價的核心轉移以後，買房人更多應該考慮的是房產產品的質量和房產與自身家庭的契合需求。也就是原本想著“值錢賺錢”，現在想著“合不合適”。
這是一個很關鍵的思維轉變，或許將成為未來決定房產價值的趨勢。
而這些需求，在原本一切向錢看的氛圍下，都是被忽略的因素。
當然，還有一個不得不忽視的問題：疫情對個體收入的影響和造成的經濟損失，不可忽視。
當下，可能是我們大部分人這一生中，第一次面臨這樣錯綜複雜的環境。
過往的經驗，肯定是靠不住了。
與其考慮房子，或者抄底樓市，更應該關心的是，自己和自己的家庭怎麼安然度過最近一兩年或者三五年。
關於房價的話題，最後一句，也是建議：量力而行，量體裁衣，適合最好。
還想著炒房投資牟利的人，可以洗洗睡了。
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