樓市“風聲四起”，還能買房？官方2個報告，房地產規則或改變
買房到底是為了什麼？對於這個話題，相信大家都有自己的答案。對於當下90後來說，結婚買房早已成為捆綁效應，房子是成家立業的基礎；對於投機買房的人來說，買房更多的是一場博弈，運氣好的話遇到了“拆遷”“交通線路規劃”等，房子就會坐等增值；而對於部分炒房客來說，房子卻成為了斂財的工具，名下多套房寧願閒置也不願意出租或者轉讓。從表面上來看，我國人均面積高達40平方米，但在買漲不買跌的影響下，房子稀缺效應依然存在，甚至不少開發商明確表示，只要降價10%，買房的人都能排成一隊。
事實上近年來樓市“風聲四起”，從市場總量、人口和政策3大點來看，似乎都到了拐點時刻。去年官媒轉發文章明確表示未來市場將供大於求，如果再加上房產稅的落地，一旦解放空置房市場，恐怕二手房現狀會更加岌岌可危。其次人口，我們只需要關注2個關鍵數據，去年我國人口出生率僅為10.48‰，再度創歷史新低，最關鍵的是人口老齡化正在加速前進，潛在住房需求規模將面臨大幅度收縮。同時去年我國辦理結婚登記首次低於千萬對，對於當下年輕人來說，即使二胎政策放開，他們面臨的是生不生的問題，而不是生幾個。
至於政策，市場更為敏感，在限購放開、落戶限制取消的刺激下，部分城市的確取得了良好的成績，但這終究只是短期效應。宏觀條件下，樓市風向早已發生逆轉，央行多次定向降息降準，隔離樓市，此時再考慮到房地產行業特殊的高負債盈利模式，去年超400家開發商倒閉恐怕只是開始，其次銀保監會多次強調禁止資金違規流入樓市，也就是說未來3年內的投資增速將會呈現下行趨勢。對於開發商本身來說，降價只是被迫自救的方式，75折看似誠意十足，實質仍有較大空間。
針對以上背景來看，今年還能買房嗎？其實我們可以從2個角度出發，一是直接購房成本即首付多少，這裡可以參考駐馬店下調首付比例動作來看，即使政策被收回，但仍有借鑑意義。如果4-5月份市場經濟依然低迷，即使是政策，首付比例下跌趨勢恐怕也擋不住，其次在LPR下調背景下，房貸利率仍有下跌空間，僅從購房成本來看，你的確省了一部分錢，但對於未來市場走向來說，貶值風險和購房成本將呈正比，這一點則需要大家去衡量，因為房子只會越來越不好賣。
二是消費群體出現斷層，恰遇政策拐點。從購房階層來看，當下除了90後需要買房以外，恐怕沒有人會需要買房了吧，00後直接繼承上一輩的房子，也就是說未來的市場表面上是買不起，實則是不需要。而最近官方2個報告卻凸顯了未來政策的拐點，高層發佈《決定》報告，明確表示將農用地轉為建設用地審批事項授權各省，其中涉及到北京、天津等8個省市，這是其一；央行負責人明確表示以服務實體經濟為出發點，優化債券發行，開發商融資恐怕不會像以往那麼簡單，這是其二。
從這一系列信號來看，我只能說房地產規則或迎來改變，在經歷這次風波之後，購房者的觀念會發生微妙變化，高槓杆的買房模式或將終結。其次土地市場迎來重大調整，在今年生效《新土地管理法》的助推下，這將是今年最大的拐點，所謂的地價會多元化，三四線城市面向群體是鄉村建設，而一線則是租賃市場的推進。對於購房者來說，未來的形勢只會更好，這裡指的是買房，房價下跌是趨勢，也意味著不再增值。至於持房者，請記住一句話，賣出去的房子才是真實房價，不要陷入自我幻想中，我個人建議是把房子掛牌出售試試，試探一下市場最真實的行情。
閱讀更多 老王說房產 的文章
