原創 江公子/麥格 層樓 2019-01-03
剛剛過去的一年,完全可以用“過山車”來形容。
上半年,二手房價猶如脫韁野馬,一路狂飆,與限價新房形成鮮明對比。行情最瘋狂時,堪稱全城大倒掛,更誕生了一些令人目瞪口呆的“天價成交”。
然而,進入下半年後,市場畫風突變。
土地市場率先“倒下”,封頂不再,自持更是絕無可能。高不可攀的二手房,迅速跌落神壇,成交量“五連跌”。
個別板塊,甚至出現低價拋盤現象,引發了投資客小範圍互相踩踏。
相關數據顯示,相比去年巔峰時期,僅半年時間,杭州二手房價已平均下跌20%左右。
如今回頭再看,許多去年入手二手房的購房者,在未來半年、一年甚至更長時間內,註定成為“站崗一族”,不可能被超越。
而那些錯過最佳出手時機的房東,或許只是竹籃打水一場空;從興奮到失落的中介,也終於明白靠賣房“一夜暴富”,終歸是少數人的傳說。
今天,我們試圖通過一個房東、一箇中介的經歷,來回顧這跌宕起伏的2018年。
PART 1
用老D自己的話說:一切,都是註定的。
工作了十幾年,經歷了好幾輪樓市行情漲跌,買房賣房也不下七八次。入市節點倒是踩的挺準,偏生賣房時,不是出手過早;就是產證辦不及,錯過最佳出手行情。
2017年4月,老D買了丁橋板塊一個樓盤。G20過後,樓市行情瘋漲,單價一字頭的房子,要想買到可不容易。
為了這套房,老D可沒少拖關係,用了不少人情卡,才買到小區的樓王89㎡,單價1萬4,總價不到130萬。
那時候他就在想,等一年後房子交付了就賣掉。
後來的市場行情大家也知道,那個瘋狂啊,彷彿買房就跟買白菜一樣。
老D買的樓盤邊上,有另外一個新盤,好些客戶足足等了近一年,才在2017年年底等來開盤,又是全款,又是帶車位。
哪怕條件這麼嚴苛了,還得託關係才能買到。畢竟單價1字頭的新房,客戶多到置業顧問壓根沒時間搭理人。
老D看著這行情,心裡樂開了花,恨不得明天就拿著房子掛牌出售。
尤其是搖號政策剛出那會,丁橋的二手房價一度衝高上4萬。政策剛出,全城不少購房者都慌了,怕買不到房,新政當晚加價18萬買下二手房的案例也不是沒有。
去年6月底,樓盤如期交房。在收房當天,老D才剛踏出小區門,十多個中介圍上來問他,“房子賣不賣,89㎡能賣300萬,稅費由買家出。”
老D也想賣。300萬出手的話,扣除按揭利息,150萬也是妥妥賺進。
可惜,樓盤剛交付,產證還沒開始辦。按常規流程,交付後3個月內,開發商辦出大證,然後才是業主開始辦房產證。
老D又是一個循規蹈矩的人,覺得行情短期也不會發生大的變化,所以暫時擱了下來。
那時候丁橋的二手房走得不錯,7月有200多套成交。
PART 2
沒想到,8月起,二手房行情急劇下滑,成交量一下跌了70%。
一來,低價新盤相繼加入搖號大軍,投資的、自住的都去碰運氣了,也就不關注房價倒掛的二手房;再則,丁橋出了一批低價“砸盤”房源。
像新城紅郡的工抵房,9月份一下子掛出60多套,單價最便宜只要2萬3。一下子拉低了整個板塊的二手房價。
雲錦城、羅蘭香谷等樓盤,89㎡二手房價從最高的3萬1到3萬2,跌到2萬3。
“現在這套房子230萬出手都不一定能賣,就這短短几個月,賬面上一下子70萬沒了。”老D真是欲哭無淚,“這一來一去的,相當於瞎折騰。”
原來,老D買丁橋房子的首付款,是賣了城中一套老破小來的。
那套老房子,只有40多個㎡。因為沒人住,2016年G20前老D就準備出手,單價差不多2萬5。
他記得很清楚,房子剛掛出去那段時間,別說看房的人,就連電話都很少。不曾想,G20過後,樓市行情迅猛回漲。
“我記得很清楚,那天我正在小區的理髮店剪頭髮,中介一個電話來說有客戶要看房。”現在回想起來,老D依然眉飛色舞,“把我都給嚇到了,一個晚上來了幾十波要看房的人,這陣仗。”
第一次還被放了鴿子。買家是山東的,兒子在杭州讀大學,即將畢業,想著給孩子買套房。倆人談妥100萬成交,跟掛牌價差不多。誰知籤合同當天,買家臨時反悔。
一開始老D還有些急,這好不容易來的客戶。但想著看房的人這麼多,索性提個價。
沒兩天,衢州一家四姐妹抱團來看房,老二看中了他的房子要買。“總價120萬成交,單價差不多3萬出頭。”
老D嘚瑟,沒想到一次“放鴿子”,足足讓他賺了20萬。
後來呢?這個老小區最巔峰時,單價4萬成交的一抓一大把。像老D的房子,最高賣到過180萬。
樂觀派的他只好自我安慰,好歹這錢沒投進股市,拿去買了房。要不然真是虧大發了。
前兩天,老D丁橋房子的產證終於辦出。只是,現在他想不好,究竟是少賺點低價拋掉,還是等著下一輪行情到來。
PART 3
同樣從高峰跌入谷底的,還有遍佈杭州城的各大中介。
“上上個禮拜剛賣了一套景冉佳園的房子,總算能撐到農曆年底了。”小俊是去年剛畢業的應屆生,在同學圈子裡,他是最早一個拿過高薪,卻又最快陷入經濟窘境的。
前年年底,還沒大學畢業的小俊來到杭州某品牌房企的中介門店實習。門店主做下沙沿江一帶的二手房業務,跟他一塊進公司的,還有十幾個新招收的實習生。
實習生剛入行,大多有老師傅帶著。師傅會教他們一些帶客、談話技巧,但客戶還得自己挖掘。
平日裡主要就是call客、發傳單,或是去各大小區裡貼條。等到客戶明確有意向時,師傅再出手幫忙敲定。
小俊運氣好,剛過了一個多月,就有客戶看到小俊貼在海天城小區裡白條子,主動上門來看房。
“那幾天每天都下雨,客戶還都要求帶看。一開始我還以為是玩我呢,直到師傅提醒說這客戶好好盯著,人誠心著呢。”
那三天裡,小俊先後帶客戶看了三次房,第三天看完房直接簽了定金協議。
“人是工商大學的老師,買套學區房給小孩讀書用。”小俊說,最後這名老師定了景冉佳園,61㎡總價168萬。
因為還在實習,實際拿到手的佣金並不多(也就一千多點),但小俊挺開心的,沒想到賣房子這麼容易。
一過完年,小俊立馬回到杭州準備賣房子。對業務慢慢熟練後,小俊上手很快,4月又簽了一單,5月大爆發,連籤5單,比一些老中介開的單都多。
光是佣金就發了三四萬,荷包一下鼓了。難怪有的房產中介,拿過月入上萬的薪水,就再也瞧不上月入幾千的工作了。
但說實話,小俊是趕上了這波好行情。
樓市上漲這兩年,下沙翻身是最快的,整個二手房成交十分活躍,頻頻霸佔二手房成交榜前十位,將原來的“四大天王”——市中心四大老破小,逼出榜單前十位。
量漲的同時,房價也是一路上揚。像江語海,小戶型最高賣到過4萬,就連
經濟適用房景冉佳園,二手房價都上3萬。PART 4
沒曾想,這就回學校做了個畢業設計展的功夫,一回來就發現行情不對了。
市中心不少中介門店都關門了。小區所在的片區,是下沙知名的學區房(文海實驗學校學區房)。學區房受大勢影響小一些,哪怕行情再跌,該買學區房的家長一樣會買。
再加上,下沙這兩年新房近乎斷供,唯一的餘糧也只在大學城北,這就導致了下沙這一輪二手房的“獨立行情”持續更久。
但房價一下漲太快了,購房者吃不消索性不買了。
“房東咬著價格不放,60多㎡的房子一定要賣195萬甚至200萬。”小俊也知道房價漲太快,半年漲30萬,哪有這個漲法。
房價漲了也得開單啊,要不光憑底薪哪夠開支。小俊一邊想著讓房東降點價,一邊又琢磨著怎麼能讓客戶來買。
奈何,很多客戶一看二手房價這麼高,都跑去搖新房了,大江東的、大學城北的,新房價格便宜太多了。除非是小孩急著上學的,沒辦法才會買。
從7月開始,小俊的開單頻率變成2個月一單,拿到手的佣金1萬都不到,差不多也就夠日常開支。
跟他一看進公司實習的十幾個同事,去年9月份都走光了,只剩他一人還在堅守。
有數據顯示,去年9月,光是一家知名房產中介公司,離職人員就有約850人。
對中介而言,不開單意味著沒飯吃,若是之前的好行情也沒抓住,給自己留點“餘糧”,就更難撐下去。畢竟半年不開張還堅持幹中介的,只是少數。
小俊告訴我,離開的同事都說以後再不幹中介了。就連他自己,也不確定明年還會不會繼續回來幹中介。
“上半年賺的錢,到現在沒剩多少了。”
總結
“小趨勢沒法跟,也不用跟。只需要我們隨時感知它,然後激發那些你早已準備好的力量。”
這是剛剛在“時間的朋友”跨年演講上,“邏輯思維”創始人羅振宇說的一番話。
然而,在現實中,感知其實是一件特別難的事。
就像老D和小俊,在巔峰到來時,都沒有切身的感知體會。而這,也是我們大多數人會遇到的情況。
就像今天買入的股票,沒有套現前,任何盈利、虧損都是暫時的,因為你不知道明天是漲還是跌。
而買房這件事,不僅關乎買賣時機,還有複雜的交易流程,人性在其中扮演的角色,也至關重要。
總之,遠沒有事後站著上帝視角,評價那麼簡單。
的確,每個人都想買在低點、賣在高點,每個人都想人生逆襲,向上跨越一個或幾個階層。但是,有些運氣,大部分人一輩子也碰不到。
但大家也不用太過計較一時得失。
買貴了,至少買到了一個“很好住”的家;賣虧了,至少當時的價格“相對滿意”;行情不行,可以選擇轉行,或等待下一輪週期。
畢竟,我們都應該清醒,自己只是那個大多數中的一員。
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