最怕街上异常的安静，最怕银行短信又让交按揭；
最怕...打开股票行情软件......
有人说，现在全世界最稳的还是我们的楼市。
是吗？
如果从最近一些媒体报道和一线人员发声看，你可能会被吓到。
回暖的声音，此起彼伏；
中介大哥们开工2个星期，小宇宙全面爆发。
深圳某2000万/套起步的楼盘，居然因为人多要施行“限流”“暂停接客”！
“戴口罩抢房”，可能是一大奇观吧。
朋友圈一个湖州置业顾问感慨：连喝水都没时间...
也包括重庆。某些售楼部门前又开始排队登记。
正如这位微信名以字母A开头的朋友的朋友圈。
回暖，似乎来得比我们想象中的都要快？
房子真的要涨价了吗？
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首先，我们捋一下背景。
先从地产相关企业端看。
目前光是有公开报道的，除了恒大取得逆市业绩外，主流的信息大概都是这样的：
✓ 某知名房企华北区域优化约700人，北京区域已经出现了30%左右的人事变动，很多普通员工已经“疫无返雇”；
✓ 四川企业中迪禾邦对内宣布无力支付1月及2月工资，劝说员工主动辞职；
✓ 闽系房企金辉集团被曝某区域公司解散；
✓ 房天下、广东中原纷纷开始了降薪、减津贴、优化人员配置；
✓ 各大项目普遍以“促销”“低价”为噱头包装...
在企业端，实际上都碍于全球性的宏观形势、国内资金面并未向地产大幅放开、调控政策依然持续等因素，大家的经营预期是十分谨慎的。
这与市场的“蠢蠢欲动”呈现出明显的反差！
去年的同一时间，国内头部房企在一份名为“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的邮件中有这么一句话：
不要再寄望于“触底反弹”，宏观形势不复以往，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。
把这句话放在现在看，似乎更应景。
开发商首先应该筹划的，应该是活下去。
活下去包括自身的企业管理水平提升、品质能力提升、成本控制得当、追求更稳健的发展策略等等。
比如，我们看到的某开发商去年开始就大规模岗位优化。
比如，我们看到了小房企倒闭潮更加汹涌。
就房地产行业而言，大的环境，我的理解是他还处于一个持续优化结构的过程。
也就是大家所说的，后房地产时代，由“大干快上”转为“保质保量”阶段。
作为普通人来说，想知道市场真相，除了关注开发商在干嘛以外，一个关键环节，应该是关注数据。
新房销售数据、二手房和土地市场这三个指标。
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新房销售数据
我们以3月第一周的新房成交数据为例。
当前的现实阶段是：
在刚性需求没有改变的前提下，当疫情情况初步可控，工作生活逐步重归轨道，被抑制的
需求，陆续开始释放。复苏的快慢和好坏，跟城市明显的挂钩。
一场突发事件，让人们开始有了城市辨识能力，哪些地方管理水平高、配套资源好、“更有前途”，都是决定人们出手，拿钱投票的关键因素。
我们看到，深圳、杭州的环比增长最为显著！有人说爆发式。
而成都，则继续以全国成交面积第一的速度，惊人的快速回暖。
在统计局数据上，成都2月份的新房价格已经上涨1.2%，领跑全国。
此外，重庆3月数据环比2月上涨166.91%，意不意外？
当然，其中有一定原因是重庆2月份网签基数少。但重庆前10周周均成交面积位于全国第二，仅次于成都，反映出重庆，还是不虚的...
从新房看，一二城市有率先启动的迹象，而三线以下城市仍然低迷。
支撑现目前购房需求爆发的基础，是实际需求和人们对大城市的信心！
刚性化需求，可能因为一场疫情而延后，但却没有消失。
在北京上海楼市调控依然铁板一块的时候，去其他大城市买套房，成了很多人的打算！
尤其是在开发商轮番的“促销政策”攻势之下，吸引了大家踊跃下叉！
土地市场
再看土地市场。
先说结论，客观的讲，局部城市，的确已开始复苏。
在土地供应量的减少、传统假期和黑天鹅的三重作用下，全国土地市场成交规模较1月份大幅缩减，同比也出现下跌。
从克而瑞统计的数据看，同比降幅接近两成，算是历史低点。
但我们应该关注到一个数据，土拍的价格，越来越贵了！成交总价，没有因为成交量下降而减少！
看粉色的折线，今年2月份较2019年2月，平均楼面价上涨明显！
奇怪吗？
不奇怪。
土地市场跟新房市场有些类似，最近一二线城市的地卖的好！尤其是优质地块，都有一定的溢价率！是要抢的！
这体现出明显的城市分化！
二手房
还是看CRIC数据，从春节之后的2月份开始，几个重点城市的二手房成交数据启动了！
上述三个表，南京、成都、杭州，恰好反映当前热门二线城市，在冰冻期过后，开始复苏的步伐。
再来看下贝壳研究院的数据，3月2-8日，18个重点城市二手房成交量与去年12月周均水平的比较：
上海二手房市场，已经赶超去年12月份的成交水平！
广州、大连、南京的成交量大致已经恢复到去年12月的70-80%，杭州、济南等地恢复到了近60%！
重庆的二手房复苏情况不理想，主要原因是中介门店复工较晚，以及明显的受到新房市场挤压。
是不是很奇怪？
从目前的一些统计数据上看，楼市的确在复苏了！
什么原因呢？
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我认为今年应该有三个因素决定楼市走势。
一是，“稳楼市”在全球性大波动时期的重要意义；
二是，在“一城一策”“房住不炒”的前提下，各城市如何更好的利用稳定发展房地产而间接弥补或刺激经济，以及“失去的日子”？
三是，货币政策的影响。
简而言之，楼市企稳，很重要。但绝不放任炒作，是前提。
相比于股市的猛操作，楼市也要“操作”。
4
现在再去讨论“楼市究竟回暖了？”“要不要赶紧去抢一套？”
逻辑就清晰了。
选择一座优质的大城市，分享红利，共同成长，已经成为多数人共识。
选择优质城市里，地段配套都不错的优质住宅，换一套好房子，给自己和家人更好的生活体验，及时享乐，也是很多人的共识。
在买方市场，人们基于自身情况的理性消费购房，是很明智的举动！
当一些还不错的楼盘，给出了实质的价格优惠，宽松的购买条件，例如又是分期，又是无理由退房等，有些人，已经行动了！
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