南方都市報記者採訪近期房產動態問題
10年一線專家解讀
1、請問今年深圳樓市的學區房成交量與去年相比，受疫情影響嚴重嗎？今年又有那些變化呢？
答：疫情影響不是太嚴重，每年年初都是學位房入手的最佳時機，已經是一種趨勢，所以影響不是太大！今年第一季度的成交量與去年相比，成交量有減少，主要原因是不能看房，很多客戶的購買需求被壓制著，短期內不能成交。小戶型的成交在繼續，大面積的成交因為有些客戶是自己住，需要實地看房後決定，所以目前大戶型的成交相對較少。
2、請問今年深圳學區房房價與去年相比有上漲嗎？那個片區的房價變化最為明顯？
今年年初學區房的房價跟去年年初相比整體上漲，小戶型漲幅20%-30%，華強北片區的房價變化比較明顯。
3、請問最近學區房諮詢的顧客與去年相比有什麼變化？到目前為止成交了多少套呢？請您介紹一下成交案例。
最近學區房諮詢的顧客觀望的比較多，但是還是不乏有些客戶明智入手的。到目前為止，百花和華強北片區的成交了15套左右，比如：國城花園44平米一套1030萬成交價，南天二花園89平米2套，1350-1360萬成交價，百花公寓一期，96平米3房1套，1200萬成交價，長怡花園4房1套1480萬的成交價，加上華強北10套左右。
4、請問今年家長購房的心態是什麼？
購買學位房的客戶心態依然強勢，q如果是想要自己住的，多傾向於2個衛生間3房或者4房，因為三代同堂比較方便；如果只是用學位的，傾向於總價越低越好，比如：實驗中學的，總價最低的賽格科技園的銷售就非常火爆，從開年的450萬直線成交到了現在的535萬。
5、請問與去年相比那些學區的放盤量有變化？家長們更關注那個片區呢？
今年的放盤量明顯減少了，因為二胎放開了，很多業主的房子都還要等第二個小孩讀完書才能賣，然後也不少業主想把房子留給以後小孩的孩子讀書，所以賣房心理比較弱，放盤量明顯減少了。家長們更關注華強北片區，因為華強北有5個小區帶實驗中學學位，或者紅嶺中學學位，這些房子總價比較低，實驗中學540萬起可以買得到，紅嶺中學學位535萬可以買得到，但是對應的小學中學都還不錯，所以受歡迎度比較高。
6、請問疫情和學區房新政的出臺是否有影響家長購房的積極性？
疫情主要影響到了帶看，很多小區管理比較嚴格，沒有辦法看房，但是還是不少客戶想抓住這個機會的，上週末也有很多客戶出來看房，或者是想出來看房。從這個反應，其實家長的購房積極性是沒有受到影響的，只是看房受到影響。關於學區房新政中添加社保每個月可以加0.1分的這個政策，對家長的購買的積極性影響不是很大，因為大部分客戶都在深圳交有社保，但是對新入深戶的家長可能就有一定的影響。
7、請問學區房新政策會給家長帶來什麼影響？又會對學區房市場產生什麼影響呢？
學區房新政的新的計算方法，導致了各大學校的錄取積分下線比較高，會促使很多家長提前購買房產。這個新政會篩選掉一部分孩子已經在讀小學5到6年級的學生，會把一部分以前可以買實驗中學的學位的客戶推到買紅嶺中學的學位上，為了穩妥起見，可能會促使家長提前購房的意識增強，增加成交量。
8、請問今年學區房市場與去年相比會發生那些變化？接下來的走勢會是什麼樣的？
現在學區房與去年相比漲幅比較大，銀行評估系統的價格的上浮跟不上市場的節奏，未來小戶型的銀行評估價與成交價之間的差距會比較大，客戶需要付的首期款會比較多，未來在買小戶型的首付和大戶型的首付不相上下的基礎上，這樣會促使客戶傾向於買大面積的房子。未來大面積的房子的需求量會逐步上升，價格也會因供需關係的影響而上漲。
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