【最高人民法院民一庭意見】
按份共有人請求分割按份共有的不動產，人民法院應當依照《物權法》第一百條確定的原則予以處理。分割時，要考慮房屋是否具有構造上、使用上和登記上的獨立性。根據一物一權的原則，對於不符合產權分割標準的不動產，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。不能在保持按份共有的前提下，對不動產各部位的使用權進行分割。
一、案情簡介
田青禾與田青穗系田成山夫妻的養子和養女，二人之間並無血緣關係。2009年、2010年，田氏夫妻先後因病死亡。田成山無遺囑，死亡後其法定繼承人亦未實際分割遺產。田成山夫妻生前與養子共同生活，因女兒已移居海外，兒媳與兒子關係不好，曾經起訴離婚，而田青禾之子田瑛有輕度腦癱，故田青禾之母立遺囑將其名下全部房產指定給孫子田瑛繼承。但田氏夫妻的主要遺產是一幢二層德式小樓，建築面積共計220平方米。除較大的門廳外共有7個可供居住的房間，但只有一個通向外面的通道和建在其中一間房間中的樓梯，除一個明顯為臥室的套間外沒有單獨的衛生間，只在一層有一個廚房，因此，不具備拆分使用和內部分割後單獨進行產權登記的條件。故田青禾與田青穗在辦完養母的喪事後，將該幢房屋登記為田青禾、田青穗、田瑛三人按份共有。
田青穗長期僑居海外，其繼承的不動產自己無法使用，因此曾找哥哥田青禾商議，情願將房屋中自己繼承的份額轉讓給哥哥，請其按照雙方分別繼承的遺產份額，向自己支付補償款。田青禾認為，妹妹僑居海外，養父母均由自己長期負責照料，父親突發疾病死亡，未及留下遺囑；母親立遺囑將名下房產留給了孫子田瑛。田青穗一家生活條件優越，又不打算回國定居，這套房屋由自己一家人使用合情合理，再說現在房屋升值，自己和兒子並無經濟力量向妹妹支付補償款，故不同意分割共有財產，但承諾妹妹回國時可以無償在此居住。因多次協商未果，田青穗遂訴至一審法院，請求法院依照遺囑判決分割共有房屋。
二、法院裁判情況
一審法院經審理查明：案涉房屋為田青禾、田青穗與田青禾之子田瑛按份共有，其中田青禾佔1／6，田青穗佔1／6，田瑛佔2／3。按照當地的房地產登記條例，該房屋只能整幢登記，內部也不具備拆分使用的條件。由於案涉房屋座落在市中心的繁華商業區內，經一審法院委託有資質的房地產評估機構評估，市場價為500萬元，其中六分之一即16.67%，為83.35萬元。
一審法院認為，田青禾、田青穗與田瑛三人通過繼承對案涉房屋按份共有，其中三人各自所佔比例清楚，當事人之間對此亦無爭議。根據《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第九十九條的規定："共有人約定不得分割不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。"因此田青穗關於分割按份共有房產的訴訟請求，應當得到支持。鑑於該房屋不具有內部分割後單獨進行產權登記的條件，而田青禾、田瑛確實經濟困難，無力向田青穗支付83.37萬元補償款。為了充分發揮案涉房屋的使用價值，判決由田青穗使用案涉房屋一層向陽的一間，與田青禾、田瑛共用一層的衛生間、廚房和通向街門的走道。田青禾與田瑛之間仍按不動產登記簿上記載的份額共有。
三方當事人均不服一審判決，提出上訴。田青穗上訴稱，一審判決判非所請。自己正是因為已經移居海外多年，無法實際使用繼承所得房屋，且與田青禾等協商分割房產不成才提起訴訟的。一審判決只考慮發揮物的使用價值，卻沒有考慮其本人根本無法使用該物的實際情況。田青禾提出讓自己回國時無償在此居住的辦法也是無法接受的，一是自己與田青禾之間其實沒有血緣關係，本來就不具有親兄妹之間的親密關係，加之父母均已病逝，以後自己回國的機會不多，下一代在國外長大，回國時也不可能與不具有親情的舅舅或表兄住在一起，故堅決要求法院判令分割繼承所得房產的相應價格。田青禾上訴稱，一審判決根本無法執行，案涉房產雖然有七個可供居住的房間，但房屋是為一家人居住設計的，如果分割使用，衛生間、廚房和樓梯均不配套。田青穗回國暫住沒有問題，但兩家人長期住在一起十分不便，而且妹妹也無此需求。田瑛系殘疾人，生活上需要他人照顧。自己一家經濟困難，無力支付近百萬元的房價款給田青穗，故不同意分割共有財產。田瑛的上訴請求和理由與田青禾相同。
二審法院審理認為，田氏兄妹與田瑛對於案涉房屋屬於按份共有，個人所佔比例清晰無爭議。當事人的爭議在於如何分割訟爭房屋的產權。對於共有關係解體時應當如何分割共有財產，我國《物權法》第一百條第一款規定："共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。"根據這一規定，在案涉房屋不具備拆分使用和內部分割後單獨進行產權登記的條件下，不宜強行判決分割房屋的使用權，而是應當判決田青穗將其名下分得的房屋平米數，歸田青禾與田瑛所有，並根據評估的結果對田青穗應當分得的平米數折價，由田青禾、田瑛補償給田青穗。考慮到田瑛系殘疾人，田青禾一家確有經濟困難，故二審法院在調解不成的情況下，最終判決：田青穗名下的六分之一的房屋產權歸田青禾所有，田青禾自判決發生法律效力之日起60日內，向田青穗支付房價款23.35萬元，其餘60萬元，分三期於次年起每年6月向田青穗支付房價款20萬元，直至付清為止。
三、主要觀點和理由
在一審法院審理該案的過程中，最終形成的多數人意見認為，在以往的實踐中，無論是行政管理還是司法審判，對於房屋的產權登記或者房屋分割，多注重房屋在物理構造上的區分。城鄉建設環境保護部1987年印發的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、建設部2001年《房屋權屬登記管理辦法》以及部分地方的房屋登記條例等，都只是規定了申請變更登記所對應的各種情形，如權利人名稱、共有房地產分割等，但對於分割後的房屋應具備什麼樣的登記條件，未作規定，實踐中行政部門的操作也比較寬鬆。
但是，近年來新的政策變化是不僅對房屋構造上的獨立性有要求，還更加註重房屋的使用功能是否具有獨立性，是否能夠登記等分割要件。建設部《房屋登記辦法》第十條規定，"房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立進行使用並且有明確、惟一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。"其實，從法律的本質看，劃定私權利的邊界範圍，不侷限於設定權利的行為本身。財產法和財產權具有重要的經濟功能，即能激勵人們有效地利用資源，從制度上保證資源配置的有效性。從《民法通則》規定的有利生產、方便生活的相鄰關係處理原則，到《合同法》所體現的儘量維護合同有效性原則，再到《物權法》所確定的物盡其用原則，均體現了一種在尊重私權利與促進資源有效配置之間的平衡思想。具體到本案，單以物理構造上是否獨立為標準來分割房屋，就可能導致房屋的居住使用效能得不到充分發揮，相反還可能導致新的矛盾出現，繼而大大阻礙資源配置的有效性。從促進房屋資源的有效利用出發，在案涉房屋不符合產權分割標準的情況下，應當允許在確認共有份額的前提下，對房屋的使用權進行分割。
另一種觀點認為,在分割共有物遇到障礙，致使無法對房屋進行分割的情況下，一般應按照按份共有人所佔有的份額，進行折價或者拍賣、變賣後分割取得的款項。另外，設法使不能實際使用房屋的共有人取得相應份額的收益也不失為一種辦法，但不能分割房屋的使用權。
我們認為，一審法院少數人的意見是正確的。該院作出了分割案涉房屋使用權的判決。對於一審法院的良苦用心，雙方當事人均不滿意。
該判決的錯誤主要有以下幾點：
第一，雖然一審法院瞭解根據一物一權的原則，案涉房屋由於不具有對不同部分分別登記的條件而不能對產權進行直接分割，卻錯誤地分割了該房屋的使用權。正如田青穗在上訴狀中所稱，其起訴的目的是分割與其兄田青禾、侄子田瑛按份共有的房產，而不是請求分割房屋的使用權。法院查明的案情也表明，由於田青穗全家多年前已經移居海外，田青禾又表示同意田青穗回國時無償在此房屋中居住，因此，雙方當事人對該房屋的使用權不存在爭議。也是因為田青穗一家不在國內居住，因此，分割使用權對於田青穗來說沒有實際意義。對於擁有房屋六分之一產權的田青穗來說，其經濟意義只有通過出售其擁有的產權，將其變現才能實現其所有權的價值。根據法律規定，房屋的共有人享有優先購買權。而且，考慮到案涉房屋不宜分割使用的實際情況，最好的辦法就是由作為共有人的田青禾、田瑛購買田青穗擁有的房屋份額。一審法院考慮了充分發揮案涉房屋的使用價值，考慮了由於田青禾、田瑛的經濟困難給分割房產帶來的難題，試圖用分割使用權的辦法來解決當事人之間的矛盾，既不符合法律原則，也與當事人的訴訟請求不符。
第二，一審法院沒能正確把握按份共有的法律特徵，特別是混淆了按份共有和分別所有的法律概念。在按份共有中，各共有人的權利不是侷限在共有財產的某一部分上，或就某一具體部分單獨享有所有權，而是各共有人的權利均及於共有財產的全部。儘管在許多情況下，按份共有人的份額可以產生和單個所有權一樣的效力，如共有人有權要求轉讓其份額。但是各個份額並不是一個完整的所有權，如果各共有人分別單獨享有所有權，則共有也就不復存在了。因此，一審法院關於在不變動按份共有人共有份額的前提下，再對房屋各部位的使用權作確認區分的觀點是錯誤的。
比較而言，二審法院以我國《物權法》關於一物一權和共有物分割的原則為依據，最終判決田青禾取得田青穗在共有財產中的份額並向田青穗支付該部分房屋的補償款。使案件的處理結果既符合法律規定，又得到了各方當事人的認可。
四、最高人民法院民一庭意見
按份共有人請求分割按份共有的不動產，人民法院應當依照《物權法》第一百條確定的原則予以處理。分割時，要考慮房屋是否具有構造上、使用上和登記上的獨立性。根據一物一權的原則，對於不符合產權分割標準的不動產，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。不能在保持按份共有的前提下，對不動產各部位的使用權進行分割。
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