華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 見習記者 李凱旋 北京報道
老牌港企太古地產（HK1972）進入了“慢生長”週期。2019年，太古地產的基本溢利同比上漲了138%，股東應占溢利則大幅下降了53.1%。投資物業估值收益大幅縮水和出售非核心資產迴流資金使得兩項溢利指標呈現“兩極分化”的狀態。2019年下半年，太古地產在香港地區遭遇“黑天鵝”事件，由此使得香港的零售業和酒店收入受到影響，出現下滑，拖累公司整體業績。
基本溢利上漲138% 股東溢利腰斬
3月12日，老牌港企太古地產發佈了2019年業績報告。公司的基本溢利為241.30億港元，每股基本溢利為4.12港元，同比均上漲了138%。
但值得注意的是，在營收層面，2019年，太古地產的收入為142.22億港元，相比較2018年下降了3%。其中，公司股東應占溢利為134.23億港元，數值腰斬，相比較2018年下降了53.1%。
針對以上情況，《華夏時報》記者採訪了太古地產的公共事務經理。太古地產方表示，公司基本溢利的大幅增長則是因為出售了兩座位於太古城的辦公樓以及香港其他投資物業的權益。
報告顯示，2019年，太古地產的經常性基本溢利（不包括出售投資物業權益的溢利）為76.33億元，2018年則為75.21億元，基本持平，其增加則主要反應了來自中國內地物業投資的基本溢利上升。太古地產方稱，2019年，來自物業投資的經常性基本溢利上升了3%，中國內地和美國的物業組合以及香港的辦公樓組合取得了滿意的增長。
而股東應占溢利的大幅下降則是因為投資物業估值收益大幅縮水，報告顯示，該項收益同比下滑了80.8%。而自3月12日發佈了2019年業績報告後，太古地產的股價接連下跌，已經連續5日飄綠。而針對目前太古地產的股價，高盛、聯昌國際均給予了“中性”評級。
香港地區業務“拖累”收入
作為老牌港企，在2019年-2020年，太古地產已經連續兩年遭遇了“黑天鵝”事件。2019年下半年，香港地區出現社會風波，由此導致太古地產在香港的零售業、酒店等營收受到了影響。
報告顯示，2019年，太古地產租金收入總額為122.71億港元，較2018年的121.17億元有小幅增長。對此，太古地產方表示，增長原因為香港辦公樓物業組合的續約租金上調、租用率堅挺，以及收取了在2018年第四季度開幕的一座太古坊的全年租金。
但太古地產方還稱，這不足以抵消香港零售物業租金的收入下降。2019年下半年，太古地產對租戶進行了租金支援，同期，香港地區的零售銷售額下跌，直接導致香港零售物業租金的收入下降。若是撇除租金支援，香港的零售租金收入總額則是略有下降。
針對此項數據，《華夏時報》記者同樣瞭解到，太古地產自2019年夏季開始，為租戶提供短期租金調整，並根據個別租戶的情況提供適當的支持，協助租戶維持業務運營。
與香港不同，太古地產的財報顯示，2019年，其在中國內地的租金收入總額上升了8%，其主要原因是續約租金上調、零售銷售額上升以及較為堅挺的租用率。此外，美國的業務營利也較為樂觀，租用率有了改善，零售銷售額上升，租金收入也有了滿意的增長。
報告顯示，2019年，太古地產的酒店收入為12.96億元，相比較2018年的14.04億元降低了7.69%。對此，太古地產方表示，2019年酒店業務虧損主要是由於2019年下半年香港酒店業績轉差，中國內地和美國的酒店業績是有所增長的。
出售非核心資產 關注優越地段
從財報中可以看出，太古地產通過出售辦公樓和香港其他投資物業權益而使得基本溢利出現了138%的增長。從債務方面來看，太古地產的公共事務經理對《華夏時報》記者回複稱，截至2019年12月31日，公司的債務淨額為299.05億元港幣，資本淨負債比率則由2018年12月31日的10.6%下降至了5.3%。
“債務淨額減少則是由於我們出售了位於香港太古城兩座辦公樓的附屬公司和一間位於香港英皇道625號一座辦公樓的合資公司的全部50%的權益，收取了兩筆相關款項。”太古地產公共事務經理對《華夏時報》記者說。
但根據香港財務報告的準則，《華夏時報》記者瞭解到，綜合財務狀況表所表示的太古地產債務淨額並不包括其合資公司及聯屬公司的債務淨額。“倘若將合資公司及聯署公司的債務淨額的應占部分計入集團債務淨額中，資本淨負債比率將上升至8.4%。”太古地產公共事務經理說。
太古地產的財務董事劉美璇也在業績發佈會上表示，2020年還將出售一些非核心資產，以便獲得更多的資金流。
除了出售了一些非核心資產以便“輕裝上陣”之外，2019年，太古地產還增強了土儲。《華夏時報》記者瞭解到，2019年7月，太古地產與另一家公司成立的合資公司完成收購了印度尼西亞雅加達南部的一幅地皮，其將在2023年落成一個住宅項目，總樓面面積約為114萬平方尺，太古地產持有該合資公司50%的權益。
2019年10月，太古地產與信和置業有限公司成立的合資公司，成功競得香港黃竹坑的一個住宅物業發展項目，總樓面面積約為63.8萬平方尺。太古地產主席施銘倫認為，在香港，由於社會事件、經濟的不確定性以及新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，市場對住宅物業的需求轉弱。香港的土地供應短缺以及房屋供應有限，加上利率偏低，預計中長期市場對住宅的需求維持堅穩。
“對於未來的佈局，僅看內地情況，我們會專注在一線和新一線城市的優越地段。至於粵港澳大灣區，因為目前已經在香港和廣州發展了業務，所以我們會在深圳繼續積極尋找合適的機會。”太古地產的公共事務經理對《華夏時報》記者說。
2020年開年，新冠肺炎成為了另外一隻“黑天鵝”。施銘倫表示，疫情對太古地產在香港和中國內地的零售投資物業及酒店業帶來了不利影響，預計2020年的零售物業及服務式住宅租金收入將會下降。
但施銘倫還表示：“憑藉太古地產平衡的投資組合和穩健的財務狀況，我們有充足的實力抵禦此次艱難時期帶來的影響，並在將來環境改善時受益。”
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