最近接触到很多客户，需要做房产抵押贷款，原来以为只要有房子就能帮你申请到贷款，后来才知道贷款的种类很多，贷款的门槛也不一样。我们经常接触到的其实是信贷和房产抵押贷款类型两种。信贷顾名思义就是利用你的信用进行贷款，比如你的工资证明、学历，固定资产，公积金社保等，只要你的信用记录不出逾期，工资流水比较平稳，银行就能给你下款，有信用卡很像。而房产抵押贷款就不一样了，一般房子的评估值、房产的性质、房产抵押的状态（一押还是二押）、资信状况不同，能贷的金额也不同，下款的难易程度也不同。
我们假定一个客户李总，他的房子都属于一押状态，资信状况优秀，房子的价值都是100万，来分析他能贷得最高金额和难易程度：
住宅最高能贷7.5成，也就是75万。
商铺最高能贷5成，也就是50万。
公寓最高能贷7成，也就是70万
厂房最高能贷5成，也就是50万
写字楼最高能贷5成，也就是50万。
以上列的数字是最优状况，一般来说，能贷的最高金额和下款难易度是住宅＞公寓＞商铺＞写字楼＞厂房。
而难易程度的考核标准跟很多因素有关，一般主要由房产的变现性质决定。比如住宅的变现能力最强，厂房的变现能力最弱。基本这一行里也是墨守成规。
不过，想做房产抵押贷款的朋友要知道，并不是所有的房子都适合做房产抵押贷款，如学校、幼儿园和医院等公益性用途房屋，房龄太久、面积过小的二手房，无法提供购房合同或购房协议的房子，权属有争议的房子，拆迁范围内的房子等均不能用来抵押贷款。
说到底，你的房子价值越高、个人征信越优，你能申请到的贷款额度就越高，也越容易。
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