商業
典型企業分析
1、萬達-管理輸出戰略持續升級
◆現狀
當前萬達商管集團在管萬達廣場項目數量約為 282 個，輕資產項目超過 50 個，輕資產項目佔比約 2 成。萬達集團 2018 工作總結顯示：2018 年開業的萬達廣場中，輕資產已達 19 個。新發展的 58 個萬達廣場中，輕資產項目達 50 個。
◆項目佈局城市
◆輸出優勢
◆項目合作條件
萬達要求合作項目建設時，施工隊伍必須是萬達指定的隊伍，所有設備必須使用萬達品牌庫中的優秀品牌，避免建設品質不好影響後期運營管理；此外投資者要使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理「慧雲」系統。
◆未來佈局：輕資產佈局持續升級
萬達集團 2018 年工作總結提及：當前萬達輕資產戰略已有良好的成果。2018 年開業的萬達廣場中，輕資產項目已達 19 個。新發展的 58 個萬達廣場中，輕資產項目達 50 個。從 2019 年起，開業的輕資產廣場項目數量將過半，且未來輕資產項目佔比將逐年提升。
2、凱德-自持為主管理輸出為輔
2016 年 8 月，凱德集團正式啟動購物中心管理輸出戰略。簽訂第三方管理合同對凱德來說是快速擴大購物中心網絡、補充長期持有商業項目的重要方式。未來凱德的發展策略仍是收購投資為主，品牌輸出為輔。
◆現狀
截至 2018 年上半年，凱德集團在全球擁有及管理資產總值超過 920 億新幣。中國區域商業業態佈局項目數約為 70 餘個，已佈局的購物中心管理輸出項目數量約為 6 個。
◆項目佈局城市
與萬達的深耕三四線城市不同，凱德堅持「五大城市群」發展戰略，管理輸出優先考慮一二線重點城市，以及其它凱德已有物業的城市。當前管理輸出項目已佈局長沙、佛山、西安、成都、武漢、廣州 6 城。
◆輸出優勢
◆項目合作條件
對於具備長期持有潛力的項目，凱德在合同中約定在同等條件下擁有項目的優先購買權，且簽訂的管理輸出合同一般為 10-15 年期。在輸出形式上，凱德表示是否輸出品牌取決於主業和項目，好的項目並且主業經營理念與凱德長期持有的經營理念相符，可以考慮品牌輸出。
◆未來佈局
2020 年將實現管理資產達 1000 億新元；並通過優化資產組合每年新投資 30 億新元；並且集團整體資產組合中 70%-80% 為投資型物業。凱德集團稱，未來將繼續尋找合適的收購機會擴大資產組合，同時通過第三方管理合同拓展網絡。
公寓
典型企業分析
1、龍湖—依託集團資源優勢前期主要以品牌與管理輸出為主
龍湖集團於 2016 年推出長租公寓品牌「冠寓」，並於 2017 年將長租公寓的發展提升至戰略業務層面。在兩年的時間中，龍湖冠寓從無至有，先後佈局了全國 32 個城市。
◆現狀
當前龍湖已推出松果系列、核桃系列以及豆豆系列三大產品線不斷深耕長租公寓領域。據不完全統計，白皮書統計期內，龍湖已拓公寓間數約為 65000 間，早期輕、重資產比約為 8：2 ，現已不斷髮展為 6：4 。
◆佈局城市
目前冠寓主要佈局於全國的一二線城市，其中二線城市的房源數佔比最大，達到了 66% ；一線城市的佔比為 33% 。一二線城市由於擁有巨大的流動人口以及較高的市場租金，為冠寓的正常運營提供了保障。
◆輸出優勢
◆未來佈局
未來五年龍湖計劃將運營管理 20 萬間公寓，完成國際化佈局，同時實現 IPO 上市。2020 年計劃達到行業規模前三，實現 30 億元營業收入。
3、酒店&辦公&產業園
典型企業分析
1、綠地-託管到輸出的蛻變
以往國際品牌酒店獨佔天下，但現在越來越多的本土酒店品牌逐漸開始在市場上嶄露頭角。近年來，綠地著力打造酒店品牌多元化，以覆蓋各領域的發展需求。未來綠地將不斷打造 10 個酒店品牌，包括鉑瑞-PRIMUS、鉑驪-TheQUBE 以及年輕化的 QHotel 酒店品牌等。
◆現狀
綠地酒店旅遊板塊具有雄厚的規模與實力，遍佈全球 5 洲 12 個國家 70 個城市，酒店總量超過 160 家，資產規模近 800 億。綠地當前酒店管理輸出項目約達 40 個，大多數項目目前仍處於簽約階段，預計將在未來 1-3 年內陸續落地。
◆項目佈局城市
綠地管理輸出項目主要布在全國多個重點城市及知名旅遊景區，海外項目也多集中於旅遊城市。
◆優勢
綠地酒店集團在輕資產拓展上具有出色的表現力和品牌影響力，在「達沃斯」的第十一屆國際酒店及旅遊業投資峰會頒獎典禮上，綠地酒店管理集團被授予「亞洲最具投資價值酒店管理集團」，同時也獲得第十五屆「中國酒店『金枕頭』獎」「 2018 年度中國最具投資價值酒店管理公司」。
◆未來佈局
未來，綠地酒店集團將以自主品牌對外輸出管理為核心業務，憑藉良好的利潤回報，專業的管理團隊，廣闊的發展平臺，打造成世界級的知名酒店管理公司。至 2020 年，全球管理酒店數量將超過 200 家,客房數 50000 餘間，酒店資產超過 800 億元。
小結
當前房企在零售商業、公寓、酒店、辦公四大領域均有管理輸出項目落地，但也僅侷限在零售商業的大範圍鋪設，未來或將有更多的房企加入存量資產管理的行列。
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