前言：今天，万科发布了 2019 年度财报，从第一观感来说，2019年净利润增速 15% 肯定是偏低了，要知道保利 2019 年净利润可是同比增长 34%，而其他房地产公司 2019 年度的净利润增速也肯定普遍高于万科。
不过，在认真看了财报后，我认为并不能直接武断的说万科不行了，实际上还是有一些亮眼的地方。雪球上再次出现了要跌停的呼喊，但我不认同。
万科 2019 年度财报解析
一、营收及净利润
3 月 17 日晚间，万科披露了 2019 年度业绩，实现营业收入 3679 亿，同比增长 23.8%，归属股东净利润 388.7 亿，同比增长15.1%。
万科营业收入增速和净利润增速肯定是略逊于投资者普遍预期的，不说必然会落后于一大批同行，就是相比自己前三季度营收及净利润增速分别同比增长 27.2%、30.4%，也有比较大的下滑。虽然说 53% 的净利润是在四季度结算的，但是净利润增速环比大幅下滑依然令人不痛快。
不过，这里万科依靠递延所得税资产项目，隐藏了部分利润：2019年度递延所得税资产相比 2018 年增加了 77 亿，相当于减少了年度利润 77 亿。
分项来看，房地产开发业务依然是万科的绝对核心业务，收入占比 95.86%。
万科物业占比营收 3.45%，2019年实现营业收入 127.0亿，同比增长 29.7%。万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”，连续第六年蝉联“中国房地产开发企业500 强首选物业品牌”榜首。
二、经营现金流、分红、净负债率、负债情况
万科 2019 年度经营现金流净额为 456.87亿，经营现金流连续十一年为正，显示了万科财务极为稳健的风格。2019年度分红金额 118 亿，占净利润比例 30.38%，每股分红 1.045 元，股息率 3.7%，这个股息率应该说比较可观了。但是相比 2018 年，分红金额没有增长就不太好了。
净负债率 33.9%，相比 2018年度的 30.9% 有所提升，但依然非常低，再次显示了万科稳健的风格，在当下疫情状况下，这样的稳健显得更有意义了。
截至报告期末，万科有息负债合计 2578.5 亿，占总资产的比例为 14.9%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计 938.9 亿，占比为 36.4%；一年以上有息负债 1639.7 亿，占比为 63.6%。
三、盈利能力指标
房地产及相关业务的结算毛利率为 27.2%，较 2018 年下降 2.5 个百分点；净利率 15%，较 2018 年下降 1.55 个百分点；ROE 为 22.47%，略微下降 0.6 个百分点左右。
2019年结算多为 2017 年度的销售项目，所以万科盈利能力下降与 2016 年拿地成本偏高有一定关系。
四、销售情况
2019年万科销售面积 4112.2万平方米，销售金额 6308.4亿，分别增长1.8% 和 3.9%，而 2019 年全国商品房销售面积 17.16 亿平米，同比下降 0.1%；销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%。
万科销售面积增速大于全国平均水平，而销售金额增速却不如后者，这说明万科的销售单价增速不如全国平均水平，不过这个问题不算太大，但是 2019 年销售不给力确实略微令人失望。
2019 年万科在全国商品房市场的份额约 4%，在 21 个城市的销售金额位列当地第一，在 12 个城市排名第二，份额基本保持稳定。
五、已售未结及土地储备
1、截至报告期末，万科合并报表范围内有 4288.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 6091.0 亿，较上年末分别增长 15.6%和 14.8%。
这里要注意的是，万科 2019 年度营业收入 3600 多亿，而 6000 亿的已售未结相当于接近 2 年的营业收入储备，为后续的业绩提供了一定支撑。
2、截至报告期末，万科在建项目总建筑面积约 10256.1 万平方米，权益建筑面积约 6170.0 万平方米；规划中项目总建筑面积约 5394.3 万平方米，权益建筑面积约 3360.2 万平方米。此外，参与的旧城改造项目按当前规划条件，权益建筑面积合计约 492.9 万平方米。
三项合计权益面积 10023 万平方米，而2019年度销售面积是 4112 万平方米，说明万科土地储备勉强还是够用的。
六、2019年度项目开发及 2020 年度计划
2019年万科开发项目新开工面积约 4241.1万平方米，同比下降 15.1%，完成年初计划的 118%；开发项目实现竣工面积约 3007.9 万平方米，同比增长 9.1%，完成年初计划的 98%。
2019年获取新项目 147个，总规划建筑面积 3716.5万平方米，权益规划建筑面积 2478.4 万平方米，权益地价总额约 1549.6 亿，新增项目平均地价为 6252 元/平方米（2018年均价 5427 元/平方米）按建筑面积计算，2019 年新增项目 71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。
整体上万科依然是选择深耕核心城市，2019年竣工面积居然还比销售面积少 1100 万平方米，依然说明过去的一年万科十分保守。2020年，万科预计项目竣工面积 3319.3万平方米，同比增长 10% 左右，在疫情背景下，依然有比较大的增长，实属难能可贵。
七、员工情况
最后说的这一点，比较有意思，但我估计关注的人不会太多。
截至 2019 年 12 月 31 日，万科共有在册员工 131505 人，较上年增长 26.1%，平均年龄为 31.2 岁，平均司龄 1.62 年（这人员流动率也太高了吧？）。
其中，房地产开发系统共有员工 19372 人，较上年增长 52.9%，平均年龄 31.24 岁，平均司龄 2.7 年；
物业服务系统共有员工 100575 人，较上年增加 25.5%，平均年龄 31.3 岁，平均司龄 1.4 年；其他系统共有员工 11,558人，较上年增长0.4%，平均年龄32.2岁，平均司龄2.4年。
其中特别值得注意的一点是，万科房地产开发系统员工 2017-2019 连续三年保持了高速增长，增长速度分别高达 50%、31%、52.9%，这是不是万科将要发力房地产的前奏呢？毕竟一般来说，一家大型企业在平稳发展时，是不太需要大幅扩张人员的。当然，这仅仅是我的臆测，背后的原因可能是别的。
总之，万科2019年度净利润+15%，确实是不及预期的，但考虑到万科稳健财务表现，以及近期跌幅不小，可能接下来会有一波调整。
不过目光稍远一点来看，如果房地产出现了倒闭潮，万科绝对会是最后倒下的一批房企之一，而疫情过去后，淘汰掉的中小型房企，将会有大量的份额被活下来的房企吃掉，万科也会是吃份额的龙头房企之一
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