文稿：郑州楼市
赚1个亿需要多久？
搬砖200一天，一天不歇需要搬500000天，1370年。
而有些开发商可能只需要一个套路，就能额外暴赚1个多亿。
1
我们把时间往前调回到2018年底，喜迎交房的美景麟起城业主很懵逼。
因为他们亲眼见证着小区地下停车场（只有一层）匆匆忙忙的装满了一大批机械车位，然后又匆匆忙忙的被开发商拆掉了。
据美景麟起城业主反应：
1、他们是到交房之时才知道小区是机械车位，而且有这么多机械车位；
2、开发商很心虚，通过规划验收后，就赶紧把机械车位拆了；
3、在开发商首次拆除全部机械车位之后，有业主数过剩余地面车位不到1000个；
美景麟起城地下停车场共1层，规划1929户，这代表着如果只计算普通车位，小区的车位配比只有1：0.5，这是远远不够的。
自2019年初，美景麟起城业主便与开发商展开了整整一年的车位维权拉锯战，其中不乏大量社会媒体报道，但没有太大进展。只是开发商为了解决车位矛盾，又把一批机械车位装了回去。
我们是在2020年1月初接触调研的，说实话第一次去美景麟起城我们也很意外。
美景麟起城1号院当时售房价格从1万1-1万7不等，虽算不上优质改善，但比照同期很多项目售价并不低，按理硬件标准不应该这么低。
▲美景麟起城 地下停车场
自2016年开始我们接触了大量新建小区的验房和复调工作，美景麟起城是监测范围内第一个，也是唯一一个使用机械车位的新建小区。
2
毫不夸张，机械车位简直是车主的噩梦，特别是尺寸小的机械车位。
现场测量美景麟起城地面车位内径220CM、车位间距15CM。机械车位内径203CM、一层高164CM，二层高149CM。
▲机械车位规格表
美景麟起城机械车位标准是第二档，存在着几大问题：
1、适停问题
▲轮毂挤着边缘的业主车辆
目前中小型SUV几乎成为家庭标配，现场可以看到某SUV停入时，轮毂已经挤压到边界。停车时必然极大考验车主的技术和耐心，停完车怎么从车里出来也是问题。
▲业主车辆
除了车宽，限高也极大的影响着停车。同样是中型SUV，车顶已经蹭到上层车板。
▲业主车辆
对于小型面包车，车顶高度已经高于车位高度，根本无法停入。
值得注意的是，这只是机械车位的一层，2层限高要比1层再低15CM。
2、规划问题
▲美景麟起城地下停车场
上图为美景麟起城停车场的停车位，可以很明显看出该车位原本是一个子母车位，进深比较深。
开发商为了凑机械车位数量，硬改成了前后两组机械车位，业主停进去前怕不是要先做一个空间几何题？
如果是我的车停在最里边的上层，我想想，我可能需要一个梯子，算了，不想了，我这辈子都不想再开出来了。
▲美景麟起城地下停车场
除此以外，美景麟起城机械车位的规划是存在缺陷的，并没有很好的估量到地下停车场顶部的管道等设计，很多区域在机械车位的上边是有各种各样的障碍物而根本没法停车的。这样也严重影响着可使用车位的数量。
所以从实际体验测试，无论是规划还是适停等问题，即便做的是机械车位，美景麟起城更像是在凑数，实用性是个大问题。
3
令人震惊的还不在此，我翻了翻美景麟起城一号院的总体规划图吓了一跳。
▲美景麟起城一号院总体规划图
在最初报规划的时候，美景麟起城总体规划2004个停车位：
地上停车位28个、地下停车位1976个，其中地面普通车位22个，机械车位高达1954个。
你没看错美景麟起城起初就规划了1954个机械停车位，占比小区车位98%。
郑州这几年一个很重要的维权现象是——人车不分流。其实造成人车不分流的根本原因是开发商嫌地下修建成本太高，不愿挖地下车位。建机械车位的逻辑也一样，就是想省钱。
但这几年还从来没看到一个小区，做的像美景麟起城这么猛，一口气干了1954个机械车位。
▲常用机械车位模型
我们以一个常见的机械车位模型举例：姑且不考虑纵向空间，在原有三个普通车位的位置，可以做5个机械车位。换句话说省下了2个普通车位的成本。
那么1954个机械车位就剩下了782个普通车位的修建成本。
一个地下车位的修建成本一般是7.5万。原本应该再挖地下2层修建的782个普通车位和原本应修建在地下的28个地上车位，共为开发商省了（782+28）X7.5=6075万。
省钱就是赚钱，美景麟起城开发商在这上边薅了6075万。
最令人震惊的还不是这。
在和业主掰扯了快1年后，美景麟起城开始卖车位了。美景鸡贼的地方在于，在小区车位不够的既定事实下，利用业主的恐慌，又薅了一波业主羊毛。周边小区锦艺金水湾负一层10万一个，美景麟起城15万一个，因为车位太少，业主还不得不买账，等于1个地面车位美景多赚5万，简直把剩余价值榨干到极致。
如果后期和业主的协商结果是机械车位全部拆除，那么小区将变成1954 X 0.6+22=1194个普通车位。
一个车位多卖5万，1194个车位将多卖5970万。
加上前期省下的6075万，美景凭此将在业主身上薅到6075万+ 5970万=1.2亿元。一来一回，弹指间分分钟1.2亿到手，深藏功与名。
4
你以为这样就完了？
▲美景麟起城车位合同
我们前边也说了，在规划上地下车位中普通车位只有22个，其他都是机械车位。
美景在车位合同中又摆了一道，业主只要购买车位签署车位合同，默认是业主要求把上下的机械车位改成普通车位，后期不得以任何理由更改。
所以说美景可真是个小机灵鬼，前后薅完两拨羊毛不说，最后利用合同再把锅甩给花大价钱买车位的部分业主。
他们业主买了车位，是他们要求改车位的，跟我没关系的啊，你们业主要再感觉车位不够，去找那些买车位的业主。
一箭三雕，年度套路之王实至名归。
美景有问题吗？
在现行制度下，憋屈的说，还真没问题！
▲郑州市城市规划管理技术规定截选
《郑州市城市规划管理技术规定》地下车库少于三层时原则上不得设置机械式停车场，这是规定的下限。
美景就以最下限要求自己，你能怎么着？车位验收完了，没有管理部门了，我想拆就拆，你能怎么着？
我想如果美景麟起城一开始就告诉业主其地下车位中98%都是机械车位，业主们对项目的评价指数肯定低很多。
美景自己肯定知道业主接受不了这一点，要不然他们不会先装机械车位，验收完后又赶紧把机械车位拆除了。只是机械车位太多，动作太大，缺失的车位比例又太多，最终这个事情被发现，然后闹大。
更令人心寒的是美景的不作为。
无论是车位价格的二次收割，还是通过车位合同责任转嫁，我们看到的是一个开发商的处心积虑和奸猾，令人后背发凉。
▲锦艺金水湾观源苑地下停车场负一、负二
上图是美景麟起城一条马路之隔的锦艺金水湾观源苑，地下共2层，其中负一层车位仅售10万。同期项目折射的是不同开发商的责任与担当差异。
5
一个有责任的开发商不能以制度的下限来要求自己，其背后必然是产品和品牌的大幅滑坡。
一个品牌开发商更不应该在制度的缝隙里偷鸡摸狗，你赚了1亿，未来失去的将会更多。
总之，在成为一个有责任、有担当的开发商路上美景要走的路还很远。
最后对于购房者：
我们再次建议买房时候多小心都不过分，一定要详细地了解项目的信息，比如项目规划的总平面图就非常有用。
对于城市的管理者：
其实我们现在就可以想象到未来美景麟起城1号院周边的停车乱象，因为无处可停。
所以我们希望能通过一件件案例补上更多制度漏洞，比如车位的验收标准和验收制度，后期的跟踪管理等等，最大可能抹杀恶劣开发商坑害购房者的行为。
这样我们的市场才能更健康，城市发展的更好。
閱讀更多 金融有情報 的文章
