現在都市中，最讓人眼紅的，不是“一門雙進士，半里十生員”的書香門第，而是那些在城中村裡有房的拆遷戶。
一夜暴富、全款掃樓、揹著蛇皮袋每天收房租……每當有村莊拆遷，許多讓人豔羨的段子便會傳播開來。然而，這樣的日子或許即將成為歷史。《關於公佈2020年我省城鎮棚戶區改造公租房保障計劃任務的通知》正式發佈，青島共有19786套房屋納入省城鎮棚戶區改造計劃項目，主城四區僅有200餘戶。
市南、市北兩大核心城區棚改掛零，對於青島老城區的樓市，特別是二手房市場，不是什麼好消息。
PART 1
主城棚改放緩，並不是2020年的新變化。在三四年之前，老城區的棚改就變得很佛系。入戶調查人員往往都是這麼說：
我們就是來問問：你們要是願意拆遷呢，可以到膠州去分套安置房；你們要是不願意搬呢，我們就把你們樓座列入老樓翻修計劃……
不勉強，真不勉強。
一份官方數據顯示，2019年我國各地棚戶區改造任務約285萬套。這遠低於外界此前450萬套的預期，與2018年的626萬套相比，今年棚改開工計劃目標已經腰斬。
全國大部分省份2019年棚改目標均有較大幅度縮減，比如我們山東省，2019年目標是18.5萬套，而在2018年這一數據曾超過80萬套；河南省2018年棚改目標是50萬套，2019年大幅減少到15萬套；山西省棚改計劃也由2018年12.5萬套減少到2019年的3.23萬套。
在這種情況下，為什麼要先砍主城量？
PART 2
主要原因，還是主城區棚改的性價比太低。
特別是人口密集的市南、市北老城區，巴掌大的地方能分出來十幾戶，這要是拆遷都要補到最低面積。而且，你還說不準裡面就有一個給什麼條件都不搬的釘子戶，現在不是天一黑就可以亂來的年代了，時間一旦拖起來，拆遷成本就會越來越高。
最關鍵的是，這些地你收上來，可能沒有開發商願意去冒風險。就拿市北區破爛市場來說，被金地收了建了一個商品住宅項目，要學區沒學區，也沒啥頂級配套，但是成本在那就要賣3萬/平方米左右。即使有金地這塊不錯的金字招牌，但是改善型剛需一比較，可能還會覺得新都心性價比更高。
如果錦宸在大港不能複製金地悅峰的輝煌，那麼遼寧路周邊即使再拆出地來誰又會接手？
PART 3
如果沒了拆遷戶，主城區市場必將更加艱難。
我有一個哥們，以前專門做拆遷房生意。知道那一片快要拆遷了，就把卡里存足了錢在那守著。誰家要是在這個時候突然有個意外，急著用錢他立即就全款拍上，兩三年實現50%收益都算沒賺到錢。
現在，他開始網上買菜了。
一旦這些房子沒有了拆遷預期，除了學區房的老破小价格必定是一落千丈。這部分換房族自然就沒有了換房的可能。
兩室的平房不拆了，兩室的老樓房自然就沒人要。所以，對於手裡還有小戶型二手房的人來說，除非有優質學區和地鐵的概念，讓你的房子不愁賣也不愁租，否則你這房子會越來越難賣。
說到這裡，我要給那些換房族一個建議：如果，你的房子在上面這張圖中，均價低於2.5萬元/平方米的區域內，沒有三個臥室，不是封閉型小區。不管現在能租多少錢，也不管現在二手房是不是有所會漲，有人要，好好談，能賣立即賣。
特別是團島西鎮一線、信息城遠離地鐵區域、海泊河小村莊一帶，老房出手的機會會越來越少的。今年二手房的走勢，複製去年走勢的可能性極大。唯一不同的是，過了金三銀四二手房的跌幅可能更大、更猛。
最關鍵的是，就目前形勢來看，老城棚戶改造，或許沒有重啟鍵。
閱讀更多 青島樓市研究員 的文章
