說是最近有關部門聯合出臺了《關於在全市開展“我愛青島·我有不滿·我要說話 ”民聲傾聽主題活動的意見》,也就是說大家夥兒有意見隨時提、有想法儘管講。
近期青島土地市場連續出現變化，就提提意見吧。
首先是個小插曲，這兩天相關地產從業人員又在瘋狂轉發這條消息，並以此推論地價上漲和房價上漲。讓人覺得很是荒誕，主要是又開地價聽證會了，內容如下：
徵地區片綜合地價是在劃分區片的基礎上，採用徵地案例比較方法和年產值倍數方法測算得到，經過對徵地區片綜合地價初步結果的驗證、區片價接邊平衡，進而綜合確定了青島市市內三區徵地區片綜合地價結果。其中，市南區轄區調整後徵地片區綜合地價為每畝30．9萬元，上調幅度為26．1％；市北區轄區調整後徵地片區綜合地價為每畝30萬元，上調幅度為26．6％；李滄區轄區調整後徵地片區綜合地價為每畝27．6萬元，上調幅度為27．2％。
其實稍微專業一點兒就知道這沒啥關係。因為市南的徵收地價才30萬一畝，所謂的漲幅也不過是漲了幾萬塊錢，這可是一畝地。真正的一畝住宅招拍掛的地價，如果在市南的話，至少要賣3000萬。所以這個所謂的綜合地價其實就是個形式主義的擺設。完全不同於宗地地價，相差幾十倍甚至百倍。這個差價，其實就是地方政府賣地的動力所在，因為即便算上其他成本，其差價依然很大。
綜合地價可以定義為法定徵地過程中土地補償費和安置補助費之和，不含地上附著物、青苗的補償費以及社會保障補貼資金等，是針對農村集體經濟組織的農用地補償標準。簡單點說，徵地區片綜合地價就是俗稱的“徵地補償”中的重要組成部分，而宗地地價是針對國有建設用地使用權出讓過程中的土地成交市場價值，二者性質、用途均不同。
作為地產業的從業人員，居然如此認真，豈不是很搞笑？
真正影響市場的信息卻沒有人關注，更加可悲。
近日，市北區四流路上的青島造紙廠地塊已經悄悄撤拍。據說是因為開發商基本上算不過賬來，無人報名。該地塊只有大約1/3左右是純商品房，其他的不是商業，就是人才公寓，成本巨大。而起始地價11,000，也很昂貴。任何事都是要算賬的，否則開發商的投資決策委員會也難以通過。人才公寓比例之下，市區的土地也不好賣了。
跟有關開發商交流了一下，說是內部反覆核算成本，加上巨大比例的商業部分，再加上打八折的人才公寓部分，這個地的樓面地價只能到8000到9000元才能維持，11000元根本就是沒賬可算，而且很多公司都是要高管跟投，無錢可賺，所以沒法拿。
問題是，市區的土地以後估計都是這個比例了，那麼地價如何維持？商業與人才公寓的比例如何分配？有關部門有關領導是應該敲個警鐘了——市場經濟要講求市場規律，要清晰算賬，否則沒法維持下去，就斷掉了。
青島既然要學深圳，那麼作為市場土地的唯一供應者，責任重大。就得請有關決策者好好研究一下市場的基本規律，對一項商業活動的基本成本要有所掌握，否則要造成巨大的資源錯配。
南方城市中，無論是維持高地價的杭州採用的精細放地的辦法，還是維持低地價的重慶採取的大量賣地法，在土地資源的配置上，都是比較到位的，因為本身是大致遵循市場規律的。
青島真的要拉動經濟，要留住人才，要維持地產業的繁榮，要降低人民的負擔，這幾個目標都想達到，就得首先平衡好這個行業裡成本與利潤，供應與消化，福利房與商品房之間的基本關係。
比如說你想多增加人才公寓，那麼就要降低商業比例。如果商業和人才都想要，那麼只能把樓面地價降低，這才能平衡，否則就沒人接盤了。
最近的各個區的舊改計劃已經發布，對比之下非常明顯，嶗山區和李滄區基本放棄改造。兩個區城中村的人來問，起碼今年是沒戲了。區領導顯然不想碰這些東西，城中村的同志們再在小平房裡繼續熬吧。 而且這兩個區放棄拆遷，意味著土地供應是有限的，人才公寓在本區之內的土地只怕難以安排。
滄口的坊子街地塊被佳源地產拿走，是因為解決了地下五層的難題。這個事在本島各個媒體的報道中也是一件頗為可悲的事，基本上都只報道了所謂的名頭公司拿地，具體誰是主體都搞不清楚。這樣的鸚鵡學舌式報道有什麼意義？這樣的複製型媒體又有什麼競爭力？
上邊還是市區的一些問題，而郊區可能更加充滿懸念。
即墨土地掛牌市場上週只能用瘋狂來形容， 四天就掛出來60多宗商住用地，總面積近370萬平米。
即墨去年總共賣了550多萬建築平米的地，而今年的前4個月，以掛出來的數量而言，尤其是本週的井噴，估計就能賣570多萬建築平米的地。16個月總計賣地超過1100萬平，換成房子的話，夠賣四五年的了。下一屆班子基本上不用賣地了。
為什麼會出現這樣的情況，當然有GDP增長10%的壓力所致，但根據業內的說法，只怕直接的原因在於，即墨縣改區後有三年權限過渡期（縣市權限高於區），今年剛好滿3年。現在青島市出了人才公寓新政，即墨規劃局的規劃條件自主權在3月22日到期，所以搶在之前先把規劃條件確定了，哪怕以後再掛也不用再改了。
看一個區域的房價，首先要看一個區域的地價和土地出讓頻率及規模，這是供給側改革的前提。青島今年的現實來看，土地市場無論地價，還是規模，都有點和市場規律相沖突，後期如果不調整，只怕這盤棋會越來越難下。
在這方面，也不光青島一個城市，去年的日照和臨沂也是比較典型的例證吧。山東和南方的差距，主要是在於對市場經濟理解水平和執行程度的差距。
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